Вход


Стагнация на рынке недвижимости

22 сентября 2017 г. 5 257 Гаврилина Елена
Стагнация на рынке недвижимости
Татьяна Деменок, президент Российской гильдии риэлторов, заявила, что сфера недвижимости вернет стабильность к 2020 году.

Сейчас, по ее словам, одновременно уменьшаются объемы строительства и становятся жестче требования к застройщикам, зато снижаются ставки по ипотеке.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Если мы говорим в целом о российском рынке жилья, то, действительно, предстоит еще долгий путь к его восстановлению. По итогам I полугодия число заключенных в стране договоров долевого участия сократилось на 6% по сравнению с аналогичным периодом 2016 года. Объем привлеченных застройщиками средств вовсе упал на 22%. При этом в прошлом году отмечалась позитивная динамика относительно 2015 года. Иными словами, спрос на жилье в целом по стране оттолкнулся от «дна», но все еще ниже докризисного уровня и пока не растет. По моему мнению, на восстановление уйдет не менее двух-трех лет, если ситуация с благосостоянием населения и в целом по экономике улучшится уже в этом году. Однако если реальные доходы продолжат стагнацию, то на восстановление рынка может уйти 4-5 лет. Создает неопределенность и частая смена «правил игры» на строительном рынке: масштабные поправки в 214-ФЗ за последний год принимались уже дважды, и в девелоперской среде они воспринимаются неоднозначно.

Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development) Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)

Рынок недвижимости по своей сути цикличен. Наблюдаемое в последние годы снижение объемов ввода жилья объясняется в первую очередь эффектом высокой базы прошлых отчетных периодов. В частности, в 2014 году в России было введено 84,2 млн кв. м жилья, в 2015 году – 85,3 млн кв. м, в 2016 году – 80,2 млн кв. м. Для сравнения – с 2011 по 2013 гг. в РФ сдано 62,3 млн кв. м, 65,7 млн кв. м и 70,5 млн кв. м соответственно. Тем не менее, полагаю, что в среднесрочной перспективе мы все же будем наблюдать рост сданного жилья. В частности, за весь 2015 год в Москве стартовали продажи в 19 ЖК массового сегмента, в 2016 году – в 14 ЖК, в первом полугодии 2017 года – уже в 18 комплексах. Что касается цен, то прямой корреляции между стоимостью квадратного метра и объемом ввода в эксплуатацию нет. Рыночная стоимость в первую очередь зависит от затрат на реализацию проекта. В последние годы существенно увеличились издержки застройщиков на, к примеру, подключение к инженерным сетям, закупку импортного оборудования и стройматериалов, а также обеспечение дополнительных гарантий бизнеса из-за изменений в 214-ФЗ. По причине роста себестоимости девелоперы в итоге вынуждены пересматривать цены, поэтому их стабильный рост стоит ждать еще до 2020 года. Кроме того, новые «правила игры» в конечном счете помогут очистить рынок от неблагонадежных участников рынка, что в итоге поможет вернуть стабильность в строительной сфере, а также уверенность покупателей в надежности их вложений.

Сычев Роман (Генеральный директор, Tekta Group) Сычев Роман (Генеральный директор, Tekta Group)

Стабильность в сфере строительства складывается, на мой взгляд, из двух основных составляющих. Во-первых, это сокращение количества долгостроя и, как следствие, повышение надежности инвестиций в жилье. Во-вторых, сбалансированность объемов спроса и предложения на первичном рынке. И то и другое имеет хорошие перспективы на ближайшие три года.
Новации законодательства в рамках 214-ФЗ призваны уменьшить риски частных инвесторов. Для этого создается компенсационный фонд, за счет средств которого будут завершаться недостроенные обанкротившимися девелоперами дома. А ужесточение требований к финансовой устойчивости и опыту застройщиков выведет с рынка его наименее надежных участников. Эти меры приведут к росту доли вовремя переданного покупателям жилья и увеличат надежность инвестиций в новостройки.
Что касается достижения равновесия спроса и предложения, то к этому также имеются предпосылки. С одной стороны, уже в этом году мы наблюдаем снижение объемов нового строительства. Это связано, в первую очередь, с вводом в эксплуатацию проектов, которые стартовали в разгар кризиса 2015 года. Кроме того, за последний год многие девелоперы ушли с рынка, что негативно скажется на статистике объемов предложения в будущем. Поправки в 214-ФЗ приводят к укрупнению строительных компаний и в конечном счете переходу от количества к качеству. С другой стороны, активизация ипотечного кредитования повышает спрос населения при низкой обеспеченности жильем. Таким образом, я могу согласиться с выводами Т. Деменок о стабилизации рынка недвижимости в ближайшие три года.

Муравлева Ирина (Руководитель, Агентство недвижимости ЭлИум) Муравлева Ирина (Руководитель, Агентство недвижимости ЭлИум)

Устойчивый рынок недвижимости - это лишь отражение устойчивого состояния экономики нашей страны.

Уменьшение объемов строительства можно обосновать и ужесточением 214-ФЗ, введением с 01.07.2017 в соответствии с требованиями градостроительного законодательства (часть 6 статьи 55.5 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) обязательного условия членства в саморегулируемой организации наличия в штате строительной организации по основному месту работы не менее двух специалистов по организации строительства, сведения о которых включены в Национальный реестр специалистов в области строительства(НСР).

На сегодня немногие застройщики могут располагать большим оборотным капиталом и как следствие большая закредитованность, низкие продажи жилья из-за наличия большой конкуренции новостроек.

Низкая ипотека, конечно, положительно влияет на спрос со стороны населения,
но нет сегодня баланса между спросом недвижимости и предложением недвижимости в стране.

Поэтому, подождем и увидим, а будет через три года или через пять лет стабилизация в сфере недвижимости- трудно прогнозируемый ответ по моему мнению, ведь все зависит и от экономики страны, и от вводимых законопроектов, которые сами за собой и тянут изменения на рынке недвижимости.

Игнахин Кирилл (генеральный директор, Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»)) Игнахин Кирилл (генеральный директор, Level Group (девелопер ЖК «Level Амурская»))

Полагаю, что восстановление отдельных региональных рынков новостроек может произойти еще быстрее. Скажем, в Москве уже на протяжении двух лет наблюдается четкий тренд на улучшению ситуации со спросом. По итогам августа на рынке новостроек зарегистрировано 4636 ДДУ, что на 26% выше, чем в июле. По сравнению с августом 2016 г. (3356 ДДУ), число сделок с новостройками выросло на 38%. Еще один фактор, который положительно влияет на рост спроса на московском рынке недвижимости, – растущая доступность ипотеки. По данным ЦБ РФ средневзвешенная ставка по выданным в Москве в течение июля ипотечным кредитам составила 10,92%. Для сравнения аналогичный показатель в июле 2016 г. находился на уровне 12,67%. На мой взгляд, в столице, а также в других регионах с более высоким уровнем жизни, чем в целом по стране, спрос может восстановиться быстрее, чем к 2020 году.

Читайте также