Вход


Падение цен продолжается

3 мая 2017 г. 6 336 Гаврилина Елена
Падение цен продолжается
За прошедшие 12 месяцев — с мая 2016 года по май 2017 года — маленькие квартиры (до 32 кв. м) в ближайшем Подмосковье подешевели в среднем на 4%, подсчитали эксперты портала «Мир квартир».

Самое существенное падение цен зафиксировано в Красногорске, Балашихе и Химках.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

В Московской области наблюдается снижение цен во всех сегментах и типологиях квартир, поэтому, на мой взгляд, ценовая коррекция не связана непосредственно с малогабаритным форматом, а остается общим трендом рынка. В I кв. 2017 года средняя стоимость «квадрата» в Подмосковье сократилась на 3,7% с 78,8 тыс. руб. до 75,9 тыс. руб. То есть среднерыночное сокращение цены примерно сопоставимо с зафиксированной коррекцией стоимости малогабаритного формата.
Отсутствие связи между снижением стоимости «квадрата» и спросом на «малогабаритки» также подтверждается данными по Москве, где небольшие квартиры (до 31 кв. м) напротив дорожают, а не дешевеют, что свидетельствует о неизменно высоком интересе клиентов к таким объектам.
Если в IV кв. 2016 года средняя стоимость квадратного метра в таких лотах, представленных на первичном рынке жилья массового сегмента, составляла 157,4 тыс. руб., то в I кв. 2017 года она выросла до 166,9 тыс. руб. (+6%). Средний бюджет покупки «малогабариток» столицы в этот же период возрос с 5,46 млн руб. до 5,58 млн руб. (+2,2%). ,
При этом минимальная стоимость таких квартир в Москве по итогам I кв. 2017 года составила 2,4 млн руб., что сопоставимо с предложениями городов-спутников ближнего Подмосковья. В связи с этим, вероятно, проблема миграции клиентов из области в столицу затронула и небольшие квартиры, которые вслед за всем предложением на рынке области подешевели.

Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development) Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)

Снижение среднего бюджета покупки и стоимости квадратного метра студий в подмосковных новостройках стало следствием недальновидности девелоперов. Начиная с 2015 года, на рынке недвижимости активно появляются новостройки с квартирами «экстремально» низких площадей – не более 18-20 кв.м. Это позволяет застройщикам сохранить стоимость квадратного метра и одновременно снизить бюджет покупки. В 2015 году подобная стратегия была оправдана. В тот период спрос действительно оказался сосредоточен в новостройках с самыми дешевыми квартирами минимальной площади. Однако вскоре к покупателям пришло понимание того, что такие проекты с компактными студиями со временем превратятся в «гетто» с очередями в поликлинику, дефицитом мест в детских садах и пр. К тому же за те же деньги можно приобрести жилье в других качественных интересных новостройках. Комплексы, где продается преимущественно малогабаритное жилье до 18-20 кв.м, на мой взгляд, нежизнеспособны. По всей видимости, снижением цен девелоперы пытаются хоть как-то исправить просчеты квартирографии, вернув тем самым спрос. Это ожидаемая ситуация, поскольку до сих пор девелоперы предпочитают бороться за клиента не качеством, а ценой, что на самом деле недальновидно и губительно для экономики проекта.
Это не значит, что нужно отказываться от студий в целом, однако необходимо во всем знать меру. В ЖК «Новый Зеленоград» 50% всех запросов поступает на приобретение студий и «однушек». В ответ на потребности клиентов мы увеличили количество жилья небольшой площади, поскольку именно такая недвижимость показывает лучшие темпы реализации. В отличие от многих других проектов, где девелопер просто «нарезает» небольшие планировки, не задумываясь о комфорте жителей, мы пошли иным путем. Во-первых, одновременно со студиями в корпусах предусмотрены кладовые, где новоселы смогут хранить сезонные и редко используемые вещи. Во-вторых, мы не стали проектировать совсем небольшие студии. Их минимальная площадь начинается от 21,7 кв.м.

Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки») Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки»)

На рынке подмосковной недвижимости, как и московского региона в целом, характерна тенденция снижения средней площади предложения. Например, в районе Новые Ватутинки весной 2017 года мы впервые за всю историю реализации проекта вывели в продажу компактные студии площадью 26,3 кв.м. Их цена начинается от 2,4 млн рублей. Для сравнения – до этого в комплексе самая компактная квартира была по площади 32,78 кв.м и стоила 2,8 млн рублей. Тем не менее, в общем объеме предложения Новых Ватутинок малогабаритные студии площадью 26,3 кв.м составляют только 8%. Мы специально не стали увеличивать долю компактного жилья. Дело в том, что среди покупателей проектов Новой Москвы или Подмосковья чаще всего встречаются молодые семьи с детьми. Логично, что их не интересует покупка студий. В первую очередь они рассматривают двух- или трехкомнатные квартиры. Сейчас минимальный бюджет покупки студии в «старой» Москве составляет 2,4 млн рублей. Поэтому покупатели, нацеленные на приобретение дешевого компактного жилья, предпочитают проекты в границах МКАД. Именно по этой причине девелоперы Подмосковья вынуждены делать скидки на студии, чтобы вернуть спрос.

Нигматуллин Тимур (аналитик, ИХ «ФИНАМ») Нигматуллин Тимур (аналитик, ИХ «ФИНАМ»)

Судя по всему, данные экспертные оценки неверны. Дело в том, что на фоне улучшения экономической конъюнктуры и снижения ставок по ипотеке на рынок стало выводится больше подобных квартир в ранней стадии. Таким образом, средняя цена упала, но ее необходимо корректировать на стадию готовности объекта, иначе она нерепрезентативна.

Малогабаритные квартиры до 32 м.кв. являются наиболее доступными для населения России. В связи с ростом цен на строительные материалы, застройщики могут предлагать именно такие квартиры с выгодой для себя. Рынок недвижимости города Сочи наводнен такими квартирами, которые с успехом продаются. Их покупают для отдыха и сдачи в аренду.
На рынке недвижимости Краснодара такие квартиры пользуются успехом у студентов, которым их (квартиры) покупают родители.
Поэтому на рынках городов Сочи и Краснодара нет снижения цен на малогабаритные квартиры, наоборот цена на них постоянно повышается. Например в Сочи за 2016 год такие квартиры выросли в цене на 20 %.

Махлис Светлана (Психолог, специалист по отношениям,, Центр психологии "Золотой Феникс" - руководитель) Махлис Светлана (Психолог, специалист по отношениям,, Центр психологии "Золотой Феникс" - руководитель)

Как свидетельствуют показатели стоимости жилья, часто наблюдается такая картина, что висит на новостройке баннер-объявление: "Цена квадратного метра .. тыс. руб. Только до..." и цена не меняется не только с приходом обозначенной даты, но и гораздо-гораздо позже, по году и более.
Многие потенциальные покупатели малогабариток сегодня поставлены на грань выживания и не могут "докопить" необходимые до покупки суммы за последние год-два, а наблюдая такую картину с продажами и не очень-то и горюют, спокойно выжидая лучших времен.
Ну а те, у кого есть возможность подкопить на более комфортабельное жилье, используя это же наблюдение о заморозке цен, так же неторопливо продолжают копить именно на него.

Читайте также