Вход


Квартиры будут дорожать

7 мая в 18:34 8 658 Гаврилина Елена
Квартиры будут дорожать
Желающим в скором времени обзавестись собственным гнездышком стоит держать ухо востро, а лучше — покупать прямо сейчас.

Эксперты прогнозируют, что если ставки по ипотеке еще могут опуститься, то цены на недвижимость — очень вряд ли. Напротив, жилье будет дорожать.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Существует сразу несколько предпосылок повышения цен на новостройки. Во-первых, это вступление в силу поправок к 214-ФЗ, которые ужесточают требования к застройщику и его финансам. Уже после 1 июля все новые проекты в сфере жилищного строительства смогут реализовать только специализированные застройщики с прочной бизнес-моделью. Себестоимость строительства при этом возрастет, а значит, увеличатся и цены. Во-вторых, запущен процесс перехода на банковское финансирование строительства, которое заменит долевое участие. Кредит, конечно, не будет бесплатным в отличие от средств дольщиков, поэтому бремя его обслуживания будет вложено в цену за квадратный метр. В-третьих, общий вектор политики в данной сфере направлен на сокращение числа игроков, что в той или иной степени приведет к монополизации рынка, а значит – к снижению конкуренции. В-четвертых, мы наблюдаем нестабильность на валютных рынках, а также ослабление рубля, которое почти всегда приводит к ускорению инфляции и росту цен на жилье. В совокупности эти факторы могут привести к росту уже в ближайший 1-1,5 года, особенно если тенденция к росту спроса на новостройки сохранится.

Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк») Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк»)

Проценты по ипотеке напрямую зависят от уровня ключевой ставки. Учитывая последние события, связанные с колебанием курса валют, а также сохранением текущего уровня ключевой ставки на последнем апрельском заседании ЦБ РФ, полагаю, регулятор все же до конца года будет придерживаться сдержанной политики. Поэтому уровень ключевой ставки, а вместе с тем – и ипотечной, вероятно, сохранится в среднесрочной перспективе. Поэтому действительно нет смысла откладывать сделку на неопределенный срок. Ведь уже в июле этого года вступают в силу новые поправки в 214-ФЗ, согласно которым к застройщикам новых проектов или очередей предъявляются более строгие требования. Естественно, дополнительные финансовые издержки будут заложены в стоимость квадратного метра, что приведет к росту цен.

Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development) Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)

На мой взгляд, сегодняшний уровень ипотечных ставок уже можно назвать вполне доступным для большинства населения. Об этом говорит хотя бы статистика выданных в начале 2018 года ипотек. Количество ипотечных сделок, заключенных в Московской области в I квартале 2018 года, оказалось на 74% больше, чем в аналогичный период 2017 года. Их объем в денежном выражении за этот же период увеличился на 90%. Средневзвешенная ставка по выданным кредитам в целом по России составила 9,73%, что на 2,04 п.п. ниже, чем годом ранее. Полагаю, что столь же рекордного снижения ставок по ипотеке в 2018 году уже не будет. Не стоит забывать про инфляционные риски и валютные колебания которые, полагаю, станут причиной перехода к более сдержанной политике Центробанка. В то же время антироссийские санкции привели к росту цен, к примеру, на алюминий, который активно используется при возведении высотных зданий и наземных паркингов или производстве оконных конструкций. Поэтому есть все предпосылки для дальнейшего роста цен на недвижимость, к тому же этому только способствует стабильный спрос.

Подкидышева Татьяна (Руководитель департамента новостроек, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ») Подкидышева Татьяна (Руководитель департамента новостроек, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»)

Действительно, текущие условия на рынке недвижимости очень благоприятны для совершения покупки. Стоимость кредитования привлекательна, а застройщики готовы стимулировать спрос за счет выгодных цен на жилье и специальных акций, предусматривающих возможность сэкономить. Это и скидки на квартиры, и различные подарки-бонусы, и коммерческое субсидирование ипотечных ставок. Зачем ждать, если рынок предлагает массу интересных вариантов жилья, а программа одного из лидеров кредитования предусматривает ставку от 7,5%.

Мищенко Елена (Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании, НДВ-Недвижимость) Мищенко Елена (Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании, НДВ-Недвижимость)

Ипотека на вторичном рынке пользуется устойчивым спросом, тем более что снижение процентных ставок позволило заемщикам расширить круг поиска и рассмотреть недвижимость в более высоком бюджете, чем раньше. Если речь идет об обменах, то часто берут кредит на сумму доплаты: то есть в размере 1,5-2,5 млн рублей. Если заемщик выбирает недвижимость при небольшом уровне первоначального взноса, то размер ипотеки может составлять 3,5-4,5 млн рублей и больше.

Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам") Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам")

После продолжавшегося в течение нескольких кризисных лет снижения стоимости жилья, наметились совершенно обратные тенденции – квадратный метр стал понемногу дорожать. Связано это с тем, что девелоперы имеют фактическую возможность «держать» цены в условиях предложения, существенно превышающего спрос, но значительного удешевления ипотеки, что практически гарантирует им пусть и не быструю, но всё же реализацию новостроек. По мнению ряда экспертов, относительная стабилизация наступит не раньше 2020 г., что определит медленное повышение цены на жилую недвижимость на территории России и в 2018 году. Годовой объем предложения в Старой Москве увеличится с 3,7 млн. кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн. кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Как прогнозируют эксперты S&P, стоимость жилья в Москве в 2018 году будет увеличиваться темпами, меньшими, чем инфляция. Отчасти это связано с указом главы государства, который предусматривает принятие пакета мер по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем. Кабмин получил распоряжение сократить реальную стоимость квартир за счет повышения доли строящегося жилья эконом-класса. Максимальная активность покупателей по-прежнему наблюдается в бюджетном сегменте, а в остальных округах (за пределами ЦАО) отмечено снижение. Так, по округам уменьшение средней удельной цены предложения с начала 2017 года было примерно таким: в ЗелАО (-3,6%), САО (-2,7%), ВАО (-2,5%), ЮВАО (-2,1%), СВАО (-1,9%), СЗАО (-1,1%), ЗАО (-1%), ЮЗАО (-0,7%). В октябре средняя цена проданных квартир на вторичном рынке Москвы восстановилась до уровня 9,1 млн. рублей (после снижения в сентябре до рекордных значений – 8,2 млн рублей). Средняя цена продажи однокомнатных квартир составила 5,9 млн. рублей, двухкомнатных – 9,1 млн. рублей, трехкомнатных – 12,8 млн. рублей. В начале текущего года в столице заключили на четверть больше договоров о долевом участии в сравнении с аналогичным периодом 2016 года. Эксперты отмечают также, что за три квартала 2017 года средняя удельная цена предложения на вторичном рынке квартир Москвы слегка увеличилась – на 1,6%. Рост связан с изменением структуры предложения: увеличилась доля квартир в самой дорогой категории – монолитных и монолитно-кирпичных домах, а также доля предложения в ЦАО. Наблюдается также и параллельный рост стоимости строительных материалов. Это, конечно, увеличивает издержки застройщиков. Всё это даёт надежные предпосылки для прогноза повышения стоимости квадратного метра. Надо отметить, что государство способствует увеличению масштабов давления на строительные организации в части строительства различных инфраструктурных объектов. Это увеличивает финансовую составляющую строительства. Кроме того, в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 6–12% и больше к текущей стоимости предложения.

Коренев Алексей (аналитик, ГК "ФИНАМ") Коренев Алексей (аналитик, ГК "ФИНАМ")

В соответствии с цифрами Росреестра в столице рост ипотечных сделок в начала 2018-го года продолжается стабильными темпами. Так, в марте 2018 года в Москве зарегистрировано 6,6 тыс. договоров ипотеки. Это на треть больше, чем в феврале текущего года (5 тыс.), и на 41% больше показателей марта 2017-го (3,9 тыс.). Влияние на динамику роста ипотечного рынка продолжает оказывать снижающаяся ключевая ставка Центробанка. В марте она понизилась второй раз за год, до 7,25%. Вероятней всего и на ближайшем заседании 15 июня Банк России понизит ключевую ставку еще на 25 п.п. Но даже если процентная ставка будет составлена неизменной, текущий уровень ипотечных ставок продолжает оставаться весьма заманчивым для значительной части потенциальных приобретателей жилья в кредит. Способствуют увеличению спроса на ипотечные займы и всевозможные программы стимулирования, как на федеральном уровне, так и на региональных. В настоящий момент действуют сразу несколько предложений, крайне заманчивых для основной группы приобретателей недвижимости в ипотеку – для молодых семей. В частности, предлагается льготная ставка для семей, в которых родился второй или третий ребенок. Некоторые субъекты Федерации предлагают свои программы для кредитования льготных категорий населения из числа местных жителей. Кроме того, пока еще не исчерпал себя отложенный спрос предыдущих периодов. Все это в совокупности сказывается на уровне спроса на ипотеку даже в условиях, когда цены на жильё начали немного возрастать. Дополнительным стимулом для покупки жилья в кредит именно сейчас являются и изменения в жилищное законодательство, вступающие в силу с середины этого года. Опасения, что они способны вызвать ускоренный рост цен на недвижимость, подталкивают спрос на приобретение квартир уже сейчас, а это в свою очередь является весомым драйвером для всей системы ипотечного кредитования.

Лябихов Роман (Генеральный директор, ГК "Атлант") Лябихов Роман (Генеральный директор, ГК "Атлант")

Сегодня приобрести квартиру в новостройке можно на достаточно выгодных условиях. Ставки по ипотеке уже выгодне, чем накануне кризиса 2014 года, кредит на покупку жилья сегодня можно оформить менее чем под 10% годовых. Также привлекательны и текущие цены на недвижимость в целом, особенно в домах на начальной стадии строительства, которые только поступают в продажу. Поэтому для тех, кто нуждается в улучшении жилищных условий сегодня хорошее время для покупки.
Что касается перспектив дальнейшего снижения ставок, то на текущий момент явных предпосылок для этого нет – на последнем заседании ЦБ не стал уменьшать ключевую ставку. Тем не менее до конца года, определенная корректировка может произойти, по крайней мере этого ожидают, судя по даным из СМИ, многие банкиры и политики. Не исключено, что ставки по ипотеке до конца года снизяться еще на 0,5-1%. Что же касается цен на недвижимость, то они, напротив, скорее всего, вырастут. Этому будет способствовать, в первую очередь, вступление в силу с 1 июля 2018 года новых поправок в ФЗ-214. Нововедения повысят зависимость застройщиков от проектного финансирования и в конечном счете увеличат издержки строительства. Поэтому во всех новых проектах, которые выйдут на рынок во второй половине 2018 года, цены изначально могут быть выше на 10-15%. А в перспективе с появлением более дорогих новостроек, стоимость квадратного метра могут поднять также и те застройщики, которые начинали строить свои прокты еще по «старым» правилам. Поэтому, с этой точки зрения, покупка новостройки сейчас может быть выгодна не только тем, кто приобретает ее для собственного проживания, но и с целью инвестиций, так как у них появляется возможность заработать больше на перепродаже квартиры в дальнейшем.

Упоминаемые документы:
Читайте также