Вход


Инвестиции в московскую недвижимость

25 апреля в 20:32 1 444 Гаврилина Елена
Инвестиции в московскую недвижимость
Более четверти запросов на покупку инвестиционной недвижимости в Москве приходится на частных клиентов из регионов России с бюджетом до $10 млн.

За год их доля выросла более чем в два раза: с 10% до 26%.
Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам") Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам")

Действительно, в соответствии с исследованиями компании Knight Frank, за последние шесть месяцев в сфере частных инвестиций в объекты московской недвижимости с бюджетом до $10 млн более четверти запросов пришлось на инвесторов из регионов России. Наиболее активно инвестиции приходят из Тюмени, Хабаровска, Казани, Ростова-на-Дону, Уфы, Санкт-Петербурга. За год число клиентов из регионов увеличилось с 10% до 26%. Остальные 74% приходится на жителей Москвы. Спрос от региональных инвесторов, как правило, сконцентрирован в нескольких сегментах недвижимости: офисном, жилом, торговым, а также в девелопменте. В частности, запросы на частные инвестиции в московский рынок находятся в следующем соотношении: 60% приходится на покупку готового арендного бизнеса (из них 50% - офисы, 25% - ритейл, 25% - приходится на оба сегмента), 30% инвесторов рассматривают покупку недвижимости на этапе строительства (из них 65% приходится офисы и ритейл, 35% - на жилье), а 10% проявляют интерес к соинвестированию и строительству жилья (покупка площадок и редевелопмент). На рынке готового арендного жилья в Москве спросом пользуются объекты, выставленные на продажу застройщиками и собственниками. Привлекает инвесторов и покупка помещений под сдачу в аренду торговых помещений или стрит-ритейла в новостройках, бизнес-центрах, с постоянными арендаторами и расположенные на центральных улицах Москвы с высоким пешеходным трафиком. При это ожидаемый срок окупаемости оценивается 8-12 лет. В сегменте покупки коммерческой недвижимости на этапе строительства, спрос инвесторов сконцентрировался в офисном сегменте: их интересуют помещения площадью 100-400 кв. м в бизнес-центрах класса А. На вложения в сфере редевелопмента и соинвестирования в строительство жилой и коммерческой недвижимости приходится порядка 10-15% запросов частных инвесторов. Средний бюджет запрашиваемых инвестиций в московские проекты – около 1 млрд руб. Доходность соинвестирования и редевелопмента составляет минимум 20% и колеблется в зависимости от масштаба и качества проекта. Порядка 40% сделок с частными инвесторами заключается с привлечением финансирования, 60% клиентов вкладывают в недвижимость только собственные деньги. Основные причины такого интереса со стороны иногородних инвесторов на рынке инвестиционной и коммерческой недвижимости Москвы связаны с несколькими базовыми факторами. С началом развития кризисных явлений в стране спрос на офисы существенно упал. При чем, сильней всего пострадали именно офисы класса «А». Одновременно с этим существенно сократились объемы строительства и ввода новых офисных площадей. Подобные явления весьма характерны для начальных этапов развития большинства экономических кризисов. Затем, по мере восстановления бизнес-климата в государстве и роста спроса, возрастает и спрос непосредственно на офисную недвижимость. И опять же - неравномерно. Первым начинает оживать недвижимость класса «В», и только в том случае, если динамика восстановления экономики страны действительно впечатляющая, начинает пользоваться повышенным спросом и класс «А». Пока о второй фазе говорить рано. А вот в классе «В» наблюдается явное возвращение спроса, которое на фоне существенного падения строительства новых офисных помещений привело к очень быстрой заполняемости вакантных площадей. В цифрах эта динамика выглядит следующим образом: по итогам первого квартала 2018-го года объем предложения на офисном рынке Москвы составил 16,3 миллиона квадратных метров. В том числе на класс «А» приходится 4,2 миллиона "квадратов", на класс «В» – 12,1 миллиона "квадратов". Эксперты предрекают, что к концу 2018 года объем вакансии достигнет уровня примерно в 8%-10%, что является достаточно комфортным показателем как для арендаторов, так и для арендодателей. Кроме того, на столичный рынок коммерческой недвижимости начинает понемногу возвращаться отложенных спрос предыдущих лет. Объективная необходимость аренды коммерческих площадей заставляет московский бизнес увеличивать спрос. В результате в первом квартале 2018 года на рынке офисной недвижимости Москвы было арендовано и приобретено 365 тыс. кв. м площадей, что является максимальным показателем с первого квартала 2010 года (375,2 тыс. кв. м). Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 55%. По данным экспертов, по итогам января-марта текущего года объем поглощения офисов на 55% превысил результат за аналогичный период 2017 года. При этом прирост нового предложения в первом квартале оказался на предельно низком уровне, составив 37,1 тыс. кв. м. В пределах Третьего Транспортного кольца качественное офисное предложения увеличилось только на 5,8 тыс. кв. м. Востребованными были как небольшие, так и средние, и крупные офисы, активными были как компании с государственным участием, так и частный бизнес. При этом в нем отмечается, что снижающаяся доля свободных площадей, которая уже ограничивает выбор подходящего офиса, будет оказывать все более ощутимое влияние на баланс спроса и предложения и на динамику ставок аренды. Данный прогноз базируется на планах ввода офисов в последующих кварталах 2018 года. По мнению специалистов, годовой прирост качественных офисных площадей в столице не превысит 300 тыс. кв. м. Ранее столь низкие показатели наблюдались лишь в 2016 и 2003 гг. (317 и 270 тыс. кв. м соответственно). Не исключено, что в ближайшие месяцы динамика увеличения доли запросов на покупку инвестиционной недвижимости в Москве со стороны частных клиентов из регионов сохранится. Характерно, что пик всплеска последнего времени пришелся именно на момент резкого обвала курса рубля по отношению к доллару и евро. Так что на потенциальную динамику этих процессов безусловно будет оказывать влияние именно изменения курса отечественной валюты. С другой стороны, следует учитывать и постепенное исчерпание спроса (тем более – столь ажиотажного), что в итоге должно привести к некоторому «охлаждению» рынка. Вероятней всего, к концу года доля иногородних инвесторов в московскую коммерческую недвижимость начнет снижаться, закрепившись на неких экономически обоснованных и сбалансированных уровнях. Но в любом случае до окончания проведения чемпионата мира по Футболы вряд ли стоит ожидать заметного снижения спроса со стороны региональных инвесторов.

Читайте также