Вход


ЖСК хотят прописать в 214-ФЗ

13 февраля 2015 г. 2 888 Гаврилина Елена
ЖСК хотят прописать в 214-ФЗ
Такой информацией поделился с журналистами Константин Тимофеев, возглавляющий Москомстройинвест.

Чиновник заявил, что Минстрой получил запрос с предложением о дополнении закона 214-Ф3. Данные дополнения должны обязать кооперативы стать подотчетными. Кроме того, это усилит ответственность компаний-застройщиков.

Тимофеев считает, что ЖСК обязаны иметь разрешение на строительство, а также составлять проектную декларацию. При этом он заявил, что в настоящее время каждый 10-й новострой столицы строится по схеме ЖСК, а в текущем году прогнозируется увеличение этого показателя.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Продажа жилья застройщиками через создание жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) по большей части, является вынужденной мерой. Такая схема, как правило, применяется сегодня только в случае невозможности реализации объекта по договору долевого участия (ДДУ) из-за отсутствия разрешительных документов. Схема ЖСК позволяет девелоперам на законных основаниях продавать квартиры без заключения ДДУ. Главный минус состоит в том, что пайщики ЖСК не защищены по 214-ФЗ. Договоры купли-продажи не подлежат государственной регистрации, что может стать причиной двойных продаж. Кроме того, деятельность застройщика не застрахована и пайщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков и взыскание неустойки. Кооператив может устанавливать и переносить сроки сдачи объекта по своему усмотрению. Пайщикам остается лишь ждать, когда девелопер сможет завершить строительство дома. Помимо этого, пайщики, не могут претендовать на возврат внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора. Только сам кооператив определяет, когда и на каких условиях он вернет полученные от покупателя денежные средства.

Однако в последние годы примеров недобросовестной работы застройщиков с продажами через ЖСК на рынке практически не было. Такой схемой пользовались добросовестные девелоперы, которые планировали финансирование от реализации объекта еще до получения разрешения на строительство. Этот процесс часто затягивается по времени. Известны случаи, когда из-за отсутствия некоторых документов в одном и том же проекте один дом продается по 214-ФЗ, а второй - по ЖСК. Например, одновременно две схемы реализации существовали в ЖК «Катюшки» у ГК «Мортон». Разница в цене по договорам ДДУ и ЖСК была несущественна. Во многом стоимость квартир при реализации по ЖСК зависит от надежности застройщика, а также от особенностей конкретного объекта. Если это малоизвестный застройщик, который строит свой первый проект и продает его по схеме ЖСК, то большого интереса к такому проекту не будет, и ему придется предоставить существенный дисконт.

Предложение ужесточить надзор за ЖСК, безусловно, защитит покупателей. Но в результате такая схема продаж ничем не будет отличаться от ДДУ, для застройщика все преимущества использования ЖСК исчезнут. Поэтому, вероятно, что вскоре после нововведений схема реализации по ЖСК девелоперами использоваться уже не будет.

Баранкова Наталья Валерьевна (юрист, ЗАО "Пересвет-Инвест") Баранкова Наталья Валерьевна (юрист, ЗАО "Пересвет-Инвест")

Юридическая природа ЖСК принципиально отличается от правовой природы отношений, возникающих между застройщиком и участником долевого строительства в рамках ФЗ 214. ЖСК осуществляет свою деятельность в соответствии с уставом, в котором указываются все принципы организации кооператива, права и обязанности его членов. Деятельность ЖСК не регулируются ФЗ 214, Законом РФ «О защите прав потребителей» именно потому что ЖСК - это кооператив, добровольное объединение граждан с целью удовлетворения потребности в жилье.

Если существует необходимость по возложению на ЖСК обязанности по подготовке и опубликованию проектной декларации, то это обязательство необходимо закреплять в нормах ЖК РФ как основного нормативно-правового акта, регулирующего деятельность ЖСК.

Что касается инициативы по возложению на ЖСК обязанности получать разрешения на строительство, то данное предложение видится излишним. В настоящее время ЖСК как застройщики, в соответствии с градостроительным законодательством, обязаны иметь разрешение на строительство - данное положение закреплено в п.2. ст.110 ЖК РФ.

Читайте также