Вход


Инвесторы охладели к недвижимости

30 ноября 2017 г. 6 195 Гаврилина Елена
Инвесторы охладели к недвижимости
На фоне ужесточения законодательной базы и падения цен интерес инвесторов к вложениям в жилую недвижимость сократился более чем в два раза.

За год число компаний, имеющих интересы в разных сегментах недвижимости и готовых вкладывать в жилье, сократилось с 30% до 14%.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Доходность от инвестиций в жилую недвижимость действительно снижается. До 2014 года вложения в строительство жилья приносили до 30-50% прибыли, сейчас же этот показатель снизился до 20-25%. При этом нужно учесть, что интерес инвесторов сегодня сосредоточен в наиболее успешных проектах, число которых невелико (10-15). Доходность от вложений в остальные жилые комплексы может быть еще ниже. Однако, хочу отметить, что количество заявок от инвесторов на консультацию по новым площадкам для строительства жилья в 2017 году продолжает расти. Несмотря на то, что объем сделок с коммерческой недвижимостью увеличился за последний год, глобальной смены ориентиров инвесторов мы пока не наблюдаем. На рынке недвижимости есть девелоперы, которые переходят из коммерческого сегмента в жилой (Storm Properties, O1 Properties, Группа ПСН), а вот обратные примеры нам не известны.

Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development) Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)

Падение числа инвесторов на рынке первичной недвижимости было зафиксировано еще два года назад. Если в 2014 году каждая третья сделка в нашем проекте заключалась с инвестиционной целью, то уже в конце 2015 года их доля снизилась до 10%. Примерно те же показатели мы наблюдали на протяжении всего 2016 года. Главная причина – в уменьшении доходности, полученной при перепродаже жилья, которая приближается к прибыли от банковских депозитов. Причем те инвесторы, которые остались на рынке, изменили свои стратегии. Во-первых, увеличилось время принятия решения о сделке. Инвесторы, традиционно приобретающие недвижимость в первые недели продаж, сегодня ждут достижения стадии готовности дома хотя бы до уровня 1-2 этажей, чтобы убедиться в том, что девелопер не только обещает, но и строит. Во-вторых, сейчас для быстрой перепродажи проводится «апгрейд» купленных квартир. Например, делается простой косметический ремонт, чтобы выделиться на фоне предложения от застройщика и других инвесторов или даже меблируют объект, поскольку одной из тенденций последних лет на рынке вторичной недвижимости стала продажа квартир со всей мебелью и техникой. Так как сегодня до 70% всех сделок проходят по альтернативной схеме, есть немало клиентов, готовы приобрести жилье «под ключ».

Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки») Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки»)

По нашим оценкам, количество инвесторов, выбравших недвижимость в качестве актива, наоборот, увеличивается. Связано это с кризисом в банковской сфере и санацией двух крупных банков за последние пару месяцев. Одновременно сокращается и доходность по депозитам. Согласно статистике ЦБ РФ, средневзвешенная ставка по вкладам свыше одного года составила в сентябре 2016 года 8,69%. В сентябре 2017 года – уже 7,24%. Причем, учитывая политику Центробанка, тренд снижения процентных ставок по вкладам продолжится. Одновременно рост стоимости квадратного метра в ликвидных проектах равен в среднем 9-12% годовых. В итоге, положив на депозит 5 млн рублей на два года, инвестор даже при условии капитализации заработает около 800 тысяч рублей. При продаже квартиры – 900 тыс. рублей – 1,2 млн рублей. Профессиональные инвесторы это понимают и по-прежнему стабильно зарабатывают на рынке недвижимости. Более того, в связи с возможным уходом от долевого строительства, в ближайшие три года стоит рассчитывать на всплеск инвестиционных сделок. Ведь у инвесторов останется последняя возможность заработать на перепродаже жилья.

Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк») Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк»)

Число инвесторов на рынке действительно сократилось. Причем, что интересно, многие из них теперь рассматривают покупку квадратных метров как долгосрочное вложение, а именно – источник пассивной прибыли от сдачи в аренду. Несмотря на то, что доходность такого бизнеса не превышает 5-6%, инвесторы готовы даже на такой относительно скромный заработок. Полагаю, данное поведение отчасти связано с кризисом пенсионный реформы, когда люди стремятся подстраховаться, создав свой собственный «пенсионный фонд». Популяризации арендного бизнеса способствует и активное появление квартир с отделкой, которые остается только обставить мебелью. К тому же во второй половине года в Москве зафиксирован рост арендной ставки, а значит доля долгосрочных вложений на рынке жилья только увеличится.

Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам") Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам")

Ужесточение законодательной базы, существенно ограничивающее деятельность и снижающие рентабельность строительства, касается в первую очередь девелоперов, занимающихся строительством и реализацией жилой недвижимости. В частности, в августе вступил в силу закон № 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», существенно меняющий содержание федерального закона о долевом строительстве №214-ФЗ. Недавно была озвучена инициатива Президента РФ В.В. Путина о полном отказе в течение трех лет от долевого строительства. Банк России предложил поднять порог первоначального взноса по ипотеке до 20%. И т.д. Но все эти нововведения касаются исключительно приобретателей жилой недвижимости.
Судя по вашему вопросу про число компаний, желающих вкладываться в различные сегменты недвижимости, речь скорей всего идет о недвижимости коммерческой. Там действительно наблюдается определенный спад. Но вызван он не законодательными инициативами, ужесточающими требования к застройщикам, а общим снижением инвестиционной активности в сегменте коммерческой недвижимости, снижением прибылей у многих компаний, борьбой за снижение операционных издержек, оптимизацию бизнес-процессов и т.д.

Сороколетов Дмитрий (вице-президент, NAI Becar) Сороколетов Дмитрий (вице-президент, NAI Becar)

Действительно, сложившаяся ситуация на рынке инвестиций в жилую недвижимость напрямую связана с изменившимся законодательством. Так, был увеличен срок безналогового владения жилой недвижимостью с трех до пяти лет (с момента оформления жилья в собственность). При всем при этом поменялся механизм расчета налога – с некоторых пор он исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, а не рыночной. Доходность из-за всех этих изменений сильно скорректировалась. Помимо налогов, изменения претерпел и сам рынок: спекуляции в жилье стали менее эффективны, арендные ставки упали, а прирост цен вместе со строящимися этажами в новостройке стал явно ниже, чем в былые времена. Кроме того, из-за высоких объемов строительства конкуренция на рынке увеличилась в разы.

Читайте также