Вход


Лизинг жилой недвижимости

5 сентября 2016 г. 4 747 Гаврилина Елена
Лизинг жилой недвижимости
Данный финансовый инструмент используется физическими и юридическими лицами.

Какие изменения произошли в 2016 году в сфере лизинга жилой недвижимости для физических лиц?
Вагапова Дания Завдатовна (Советник Генерального директора, д.э.н., Банк "Образование") Вагапова Дания Завдатовна (Советник Генерального директора, д.э.н., Банк "Образование")

По своей сути лизинг недвижимости — это форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью.

Возможность заключения договора лизинга в отношении недвижимого объекта обусловлена ст.3 164-ФЗ.

Практический смысл лизинга простой – возможность не оплачивать лизингополучателю всю цену покупки сразу, но постепенно, одновременно владея и пользуясь вещью.

Одна из причин, почему граждане соглашаются на ипотечный кредит, — это возможность оградить себя от бесконечных переездов из съемного жилья и устроиться жить более основательно, в связи с этим интересен вопрос преимущества лизинга по сравнению с наймом жилья.

Почему же лизинг не стал одной из основных форм решения жилищной проблемы? Вот несколько причин:
Основание приобретения права собственности у продавца недвижимости возможно только по договору купли-продажи. Ст. 15 ФЗ. Соответственно нет способа приобретения недвижимости по договорам мены, подряда, ДДУ и любой смешанный непоименованный договор. Что очевидно усложняет проведение сделки по приобретению недвижимости.

Требование закона о приобретении недвижимого имущества в собственность лизингодателя. ст. 665 ГК РФ В соответствии с 223 ст. ГК РФ право собственности у приобретателя недвижимого имущества возникает с момента его регистрации. Данное требование значительно сужает возможность использования лизинга по сделкам ДДУ, уступки ДДУ, строительства загородного дома.

Далее ст. 666 ГК РФ прямо запрещает возможность лизинга земельных участков. На практике такой запрет порождает сложности финансирования покупки дома и земельного участка, отдельно стоящего здания и земельного участка принадлежащих продавцу на праве собственности.

Так как недвижимое имущество находится в собственности лизингодателя на протяжении всего срока действия договора лизинга, до момента его выкупа лизингополучателем.

Лизингополучатель имеет не ограниченное залогом вещное право как по договору ипотеки, а обязательственное право, вытекающее из договора лизинга получить имущество в собственность после его оплаты. Такая особенность лизинга опасна, в первую очередь, лизингополучателю потому, что на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест, или сам лизингодатель передаст недвижимость в залог банку.

По общему правилу договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей, если только стороны не установили порядок выкупа недвижимости путем оплаты установленной выкупной цены в договоре. А если такая цена не была определена и сумма лизинговых платежей не определяла непосредственно сумму аренды и сумму выкупа может усматриваться возможность злоупотребления лизингодателем конструкции сделки к своей материальной выгоде.

Елова Мария (Руководитель пресс-службы, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ») Елова Мария (Руководитель пресс-службы, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»)

На сегодняшний день лизинг недвижимости для физических лиц по-прежнему остается услугой узконаправленного характера: в большинстве своем покупатели предпочитают более понятный и традиционный инструмент для приобретения квадратных метров – ипотеку. Подобная ситуация объясняется несколькими особенностями такого механизма, как лизинг недвижимости. Нужно понимать, что это, по сути, аренда жилья в течение определенного срока с правом выкупа, и стать владельцем недвижимости можно только по факту выплаты долга перед лизинговой компанией (соответственно, до этого момента именно лизинговая компания является собственником имущества). В рамках ипотеки покупатель сразу становится собственником приобретенного жилья, хотя и с обременением.

Заметим, что к лизингу прибегают в том случае, если ипотекой по тем или иным причинам не удается воспользоваться. Например, если невозможно подтвердить свою платежеспособность, и банк отвечает отказом. То есть, высокорисковые клиенты, с которыми не готово работать кредитное учреждение, могут обратиться к лизинговой компании, что возможно за счет реализации механизма аренды имущества с правом выкупа.

Аристова Юлия (директор, Оценочная компания "Калетта") Аристова Юлия (директор, Оценочная компания "Калетта")

В Воронеже финансовый лизинг недвижимости для физических лиц совершенно не пользуется популярностью, проще и выгоднее взять ипотечный кредит на покупку недвижимости. Причин несколько: ставка по ипотеке ниже, есть возможность получения имущественного вычета, квартира сразу переходит в собственность заёмщика, сложнее процедура взыскания долга и выселения.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

За полтора года востребованность такого инструмента, как лизинг снизилась. Причина тому – изменение условий по предоставлению ипотеки. Вспомним, в начале 2015 года ввиду повышения ключевой ставки, банки увеличили ипотечную ставку, которая в отдельных случаях доходила до 35%. Столь заградительные проценты по кредиту вынудили покупателей искать альтернативные источники займов, одним из которых и стал лизинг. Однако сейчас ситуация кардинально изменилась. Государственное субсидирование ипотечной ставки поддержало рынок жилищного кредитования. В некоторых проектах проценты по кредиту и вовсе снизились до 8-9%, поэтому актуальность лизинга заметно упала. По-прежнему наибольшее число проектов, которые можно приобрести в лизинг, сосредоточено в элитном сегменте. Это ЖК «Садовые Кварталы», ЖК Barrin House, ЖК Wine House. В этом году к ним присоединился ЖК «Суббота». В массовом сегменте недвижимости лизинг доступен только в одном проекте – ЖК «LIFE-Ботанический сад».
На мой взгляд, в ближайшей перспективе лизинг вряд ли сможет стать полноценным и распространенным инструментом покупки. Слишком много нюансов, говорящих не в его пользу. В первую очередь потенциальных клиентов пугает отсутствие права собственности. Однако главным камнем преткновения, на мой взгляд, являются не юридические аспекты, а именно небольшой срок лизинга (как правило, до трех лет). Как показывает статистика, средний срок ипотечного зама составляет 15 лет, срок погашения – 8 лет. Эти цифры абсолютно несоизмеримы с теми условиями, которые предлагают лизингодатели.

Читайте также