Вход


 Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования

 Недвижимое имущество: государственная регистрация
и проблемы правового регулирования


 Недвижимое имущество: государственная
регистрация и проблемы правового
регулирования
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. - М.: "Волтерс Клувер", 2007.
 

 Сведения об авторе:


 
 Алексеев В.А. - кандидат юридических наук, адвокат
 
 В книге исследуются проблемы правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом. При этом основное место уделено такому элементу правового режима недвижимости, как государственная регистрация прав. Автор формулирует понятие системы регистрации прав на недвижимость, основные принципы ее организации и совершенствования. Значительное место в работе уделено понятию недвижимого имущества и его классификации. В книге также подробно рассмотрены особенности регистрации прав на недвижимость, возникающих по различным основаниям (вновь создаваемые объекты, объекты незавершенного строительства, права членов кооперативов, права, возникающие на основании сделок, универсального правопреемства, решений суда, вопросы регистрации права общей собственности и др.).
 Книга адресована практикующим юристам, студентам, аспирантам, преподавателям юридических вузов.


В. А. Алексеев
Недвижимое имущество. Государственная регистрация и проблемы правового регулирования

Издательство: Волтерс Клувер, 2007 г.
Твердый переплет, 504 стр.
ISBN   978-5-466-00256-0
Тираж: 2000 экз.
Формат: 60x90/16

 Оглавление


Предисловие
Глава 1. Регистрация прав на недвижимое имущество как правовое явление
1.1. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота
1.2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость
1.3. Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в Российской Федерации
1.4. Принципы государственной регистрации прав на недвижимость
1.5. Государственная регистрация прав на недвижимость в системе права и в системе законодательства
1.6. Понятие государственной регистрации прав на недвижимость
Глава 2. Правовые основы регистрации прав на недвижимое имущество в Российской Федерации
2.1. Понятие объекта недвижимости
2.2. Классификация объектов недвижимости
2.3. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость
Государственная регистрация
2.4. Государственная регистрация прав на недвижимость и добросовестное приобретение недвижимого имущества
2.5. Объект регистрации прав на недвижимость
2.6. Понятия ограничения и обременения в отношении недвижимости
2.7. Основания государственной регистрации прав на недвижимость и понятие правоустанавливающих документов
2.8. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость
Глава 3. Регистрация первичного возникновения прав на объекты недвижимости
3.1. Понятие вновь созданного объекта недвижимости
3.2. Основания возникновения прав на вновь созданный объект
3.3. Особенности регистрации прав участников создания новых объектов недвижимости
3.4. Особенности регистрации прав на объекты незавершенного строительства
3.5. Особенности регистрации прав на объекты недвижимости в потребительских кооперативах
3.6. Особенности регистрации сделок, заключенных в процессе создания новых объектов
Глава 4. Регистрация прав на недвижимость, возникающих в результате правопреемства и по иным основаниям
4.1. Регистрация прав на недвижимость на основании сделок отчуждения
4.2. Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства
4.3. Правопреемство в отношениях по регистрации прав на недвижимость
4.4. Регистрация права общей собственности на недвижимость
4.5. Регистрация обременений и ограничений
4.6. Решение суда как основание государственной регистрации
Примечания

 Предисловие


 
 Недвижимое имущество представляет собой одну из основ функционирования любой экономической системы. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости является одной из главных задач в области экономической политики. Ведущую роль в организации такого оборота играет правовое регулирование отношений, связанных с недвижимым имуществом. Можно с уверенностью сказать, что от правильного выбора правовой модели отношений в сфере недвижимости во многом зависит динамика экономических процессов, инвестиционный климат и благосостояние населения. В то же время недостатки правового регулирования в данной области, пробелы в законодательстве и ошибочные решения не могут не сказываться негативно на многих факторах экономического и социально-политического развития.
 Нельзя сказать, что современное право России не принимает в расчет вышеуказанные обстоятельства. Начиная с середины 90-х гг. прошлого века, законодательство в области недвижимости развивалось достаточно интенсивно. От практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х гг., мы пришли к существованию системы правовых установлений в области недвижимого имущества, среди которых главное место занимают Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" *(1).
 Вместе с тем практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимости признается, что оно весьма далеко от совершенства. В науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике не решены многие проблемы, среди которых главными являются вопросы о понятии недвижимого имущества и правовых принципах регистрации прав на недвижимость. Нерешенность именно этих проблем лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.
 Закономерной реакцией на такое положение является, с одной стороны, весьма активная работа законодателя по изменению и дополнению правовой базы в сфере недвижимости. С другой стороны, это вызывает активизацию теоретических исследований в данной области.
 Однако анализ законотворчества за последние 15 лет свидетельствует о том, что изменения законодательства не носят системного характера, во многих случаях подчинены решению частных проблем. При этом изменению в основном подвергается законодательство о регистрации прав на недвижимость в части организационной и процессуальной его составляющих, в то время как в существенной ревизии нуждается концепция правового регулирования недвижимости в целом.
 Научные исследования правовых проблем недвижимого имущества развиваются по нескольким направлениям. Во-первых, различные аспекты правового режима недвижимости рассматриваются в работах, посвященных объектам гражданских прав и вещным правам. Во-вторых, в последнее время появились значительные работы, посвященные непосредственно правовой проблематике недвижимости *(2). Особое место среди этих исследований занимает Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе *(3), в которой отражены многие недостатки действующего законодательства и пути его совершенствования. В-третьих, наиболее активно разрабатываются отдельные аспекты правового механизма регулирования отношений в сфере недвижимости, административно-правовые и организационные вопросы регистрации прав на недвижимость, правового режима отдельных видов недвижимого имущества.
 Несмотря на значительное количество работ, посвященных правовым вопросам недвижимости, нужно, тем не менее, констатировать, что это не привело к качественному сдвигу в реальном правовом обеспечении отношений в области оборота недвижимости. По многим вопросам исследователи занимают диаметрально противоположные позиции. Но даже там, где наблюдается единство мнений практически всех ученых, это не приводит к необходимым изменениям законодательства.
 Автор настоящего исследования далек от мысли, что данная работа расставит все на свои места и станет базой для правовых реформ в сфере недвижимого имущества. Здесь существующие проблемы рассмотрены с новой позиции - с точки зрения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
 В большинстве правовых исследований сферы недвижимого имущества проблемы государственной регистрации прав на недвижимость занимают подчиненное место. На первый взгляд это вполне оправдано, так как регистрация прав на недвижимость представляет собой лишь один из элементов правового режима недвижимости. При этом нельзя признать неверным тезис о том, что система регистрации должна строиться в соответствии с правовой доктриной недвижимости, а не наоборот.
 Однако нужно иметь в виду, что регистрация прав представляет собой основной, ведущий элемент правового режима недвижимости. Это становится очевидным как при анализе зарубежного законодательства, так и при внимательном рассмотрении действующего законодательства нашей страны. Дело в том, что необходимость регистрации прав - это то главное, что отличает правовой режим недвижимого имущества от правового режима имущества движимого. Из такого положения вытекает особая значимость правовой модели регистрации для правового режима недвижимости. С одной стороны, эта модель должна вписываться в общую концепцию правового регулирования недвижимости, а с другой стороны, все законодательные решения в области недвижимости должны приниматься с учетом действующей системы регистрации прав, поскольку только при соответствии этой системе они могут быть реализованы.
 Именно эти обстоятельства побудили автора обозначить исходной точкой своего исследования правовых проблем недвижимости регистрацию прав. При этом необходимо было решить следующие задачи:
 1) определить оптимальные принципы организации регистрации прав на недвижимость с учетом современных условий Российской Федерации;
 2) рассмотреть основные проблемы правового регулирования оборота недвижимости с точки зрения регистрации прав на недвижимое имущество;
 3) разработать подходы к практической регистрации прав на недвижимость, возникающих по различным основаниям, с учетом действующего законодательства.
 На базе проведенного исследования автором вносятся предложения по совершенствованию как гражданского законодательства, так и специального законодательства о регистрации прав на недвижимость.
 Основное внимание в работе уделено гражданско-правовой проблематике. Организационные и административно-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость в работе также освещаются, но лишь постольку, поскольку это необходимо в рамках общей концепции организации правового обеспечения оборота недвижимости.
 При подготовке работы автор опирался на работы правоведов прошлых лет, таких как В.Б. Ельяшевич, Л.А. Кассо, Д.И. Мейер, К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.И. Синайский, Г.Ф. Шершеневич и др., труды выдающихся российских ученых - представителей теории права и теории гражданского права, среди которых С.С. Алексеев, С.Н. Братусь, А.В. Венедиктов, О.С. Иоффе, Д.А. Керимов, О.А. Красавчиков, В.П. Мозолин, Е.А. Суханов, Ю.К. Толстой, Р.О. Халфина, Б.Б. Черепахин, В.Ф. Яковлев и др.
 Основой для выполнения настоящего исследования послужили работы таких авторов, как М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, Б.М. Гонгало, В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, В.С. Ем, Ю.Х. Калмыков, О.М. Козырь, Л.О. Красавчикова, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, И.Д. Кузьмина, В.А. Лапач, А.Л. Маковский, А.А. Маковская, О.Н. Садиков, А.П. Сергеев, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, С.А. Степанов, И.А. Сыродоев, В.В. Чубаров, Л.В. Щенникова и др.
 В работе использовались материалы судебной практики, правоприменительной практики органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость. Автор использовал также свой личный опыт работы в качестве заместителя руководителя Городского бюро регистрации прав на недвижимость г. Санкт-Петербурга в 1995-1999 гг., а также в качестве руководителя адвокатского бюро, специализирующегося в области правовых проблем недвижимого имущества.
 

 Глава 1. Регистрация прав на недвижимое имущество
как правовое явление


 

 1.1. Регистрация прав на недвижимость как объективная необходимость
гражданского оборота


 
 Регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой новую проблему для права нашей страны. Это признается практически всеми исследователями правового регулирования оборота недвижимого имущества. Однако всякий, кто обратится к истории вопроса, не может не признать относительность такой новизны. Более того, многие вопросы, которые сегодня вызывают оживленные дискуссии, были предметом обсуждения много лет назад как среди российских правоведов *(4), так и среди ученых *(5) других стран.
 И эта новизна, и ее относительность являются весьма яркими иллюстрациями того обстоятельства, что регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой объективную необходимость во всякой правовой системе, допускающей оборот недвижимости.
 Исторический взгляд на проблему правового регулирования оборота недвижимого имущества позволяет сделать вывод о том, что именно объективные свойства недвижимых вещей стали причиной формирования особого правового режима недвижимости, ядром которого является то, что мы сегодня называем регистрацией прав на недвижимое имущество. Обращаясь к истории вопроса, автор не ставит своей целью дать всеобъемлющий исторический очерк эволюции правового регулирования оборота недвижимого имущества. Это было сделано ранее с большей или меньшей полнотой в работах русских правоведов и современных ученых. Исторический материал в данном разделе подобран и представлен прежде всего для того, чтобы служить иллюстрацией реализации положения об объективном характере такого правового явления, как регистрация прав на недвижимость.
 Исследователи отмечают, что на ранних этапах развития различных правовых систем не существовало выраженного разделения имущества на движимое и недвижимое, а следовательно, не было и специального правового режима последнего. В Древнем Риме основным делением вещей было деление на манципируемые и неманципируемые вещи, критерием для которого было применение или неприменение обряда манципации для перехода права на вещь*6.
 У германских народов первоначально передача земли осуществлялась посредством особого символического акта, облекаемого в торжественную и публичную форму. Основой, первым элементом этого акта являлся договор об отчуждении. Второй элемент - это инвеститура, т.е. символическая, а затем реальная передача недвижимости. Третий элемент акта - это формальный отказ от владения, оставление участка. При этом германское право для перенесения собственности на недвижимость использовало порядок, когда стороны заявляют о своем намерении перенести право собственности перед судом.
 Аналогичные правовые явления наблюдаются и в средневековой Франции. Первоначальное совершение символического обряда на земельном участке с течением времени заменяется совершением акта перед судом. Акт передачи недвижимости включает в себя: передачу владения в руки публичной власти и уступку этого владения представителем власти новому приобретателю. На северо-востоке Франции входит в обычай записывать сделки по недвижимости в судебные книги. Причем иногда запись заменяет сам символический акт. В Бретани находит распространение форма троекратного оглашения, схожая с германской. Как отмечает Л.А. Кассо, на севере Франции сохранялся "свой особенный порядок установления залогового права на недвижимость путем символического акта, который свидетельствовал о вотчинном правоотношении кредитора к определенному участку и завершался записью в ипотечные книги" *(7).
 Таким образом, очевидно, что даже на весьма ранних этапах развития права одним из элементов правового режима недвижимого, а также особо значимого имущества, было придание публичности актам его отчуждения.
 Начиная с XII в., в некоторых германских городах судебная передача начинает записываться в специальные городские книги. Затем запись в книги распространяется за пределы городов. Переход права собственности на недвижимость начинает соединяться с записью в книге.
 В течение XVII-XIX вв. в Европе формируется институт укрепления прав на недвижимое имущество в его современном виде. И.А. Покровский, характеризуя переходный период, писал, что "отсутствие ясных и легко обозримых форм установления вещных прав на недвижимость, прежде всего, вредно отражалось на поземельном кредите. Лицо, дающее под залог недвижимости, никогда не могло быть уверено в том, что на той же недвижимости нет других ранее установленных закладных прав; вследствие этого подобные ссуды были сопряжены с огромным риском и если давались, то, разумеется, на очень тяжелых условиях" *(8).
 На территории современной России первоначально для фиксации прав прибегали к использованию символов, мистических ритуалов, обрядов, оказывавших значительное влияние на сознание личности и передававшихся через устные рассказы из поколения в поколение. В частности, в работах Д.И. Мейера содержатся описания быта Древней Руси. Так, например, передача права собственности на помещение сопровождалась передачей ключей, передача права собственности на лошадь - передачей узды и т.д. *(9). Указанные положения, возможно, были заимствованы и не являлись самобытными для русского народа. Как отмечает Г.Ф. Шершеневич, в древнегерманском праве передача недвижимости также сопровождалась символическими действиями *(10).
 Постепенно человечество переходит к письменной форме укрепления прав, которая, как отмечает Д.И. Мейер, "появилась, прежде всего, в отношении прав на недвижимость, в частности на земельные участки, как наиболее значимый вид собственности в гражданском обороте того времени" *(11).
 Вместе с тем лишь к XVI в. предписание "являть купчие в приказы" *(12) получило обязательный характер, в этой связи площадные подьячие записывали акты о продаже, дарении, мене в книги приказа, после чего приобретатель признавался собственником вотчины или поместья. В приказах, как в органах, обеспечивающих гарантии вещных прав, хранились дела о переходе земель, содержалась информация о составе имений и сделках с ними *(13). Так, если объектом была земля - в поместном приказе, если дом и двор - в земском приказе, а по городам - у воевод *(14).
 Таким образом, проведенный анализ законодательства того периода позволяет сделать вывод, что запись в поместном приказе "вотчины за купцом" с момента принятия Уложения царя Алексея Михайловича (Соборное Уложение 1649 г.) приобрела обязательный характер, так как именно с ней отождествлялось понятие о переходе вещного права.
 Так, в ст. 34 гл. XVII Соборного Уложения сказано: "А будет кто вотчину свою родовую или выслуженную, или купленную кому продаст, и деньги возьмет, и купчую даст, а в поместном приказе в книгах ту вотчину за купцом не запишет, да после того вновь свою вотчину иному кому продаст воровством, и деньги возьмет, и в поместном приказе в книги ту вотчину за последним купцом запишет, и тою вотчиною владеть тому, за кем та вотчина в поместном приказе в книгах записана. А первому купцу тою вотчиною владеть не велеть, для того, что он ту вотчину купя, в поместном приказе за собою в книги не записал" *(15).
 Следовательно, право собственности от продавца к покупателю, в соответствии с Уложением, переходило с момента внесения записи в книгу, которому предшествовала проверка оснований приобретения в виде справки с делами приказа. Иными словами, в случае возникновения спора между лицами, купившими одну и ту же вотчину, право собственности признавалось за тем из них, кто раньше записал свое приобретение в книге приказа.
 Петр I установил иной порядок, получивший название "крепостного", который имел преимущественно фискальные цели *(16).
 Кроме того, в этот же период (в январе 1714 г.) в законодательстве Российской империи появляются термины "недвижимое" и "движимое" имущество (в соответствии с Указом Петра I "О единонаследии") *(17).
 Тем самым было введено единое понятие, регулировавшее правовое положение земельных участков и строений в отличие от движимых вещей.
 При этом изменился и сам порядок совершения актов с недвижимостью *(18). Так, с 1701 г. укрепление прав осуществляют официальные лица - крепостные писцы, работающие под началом надсмотрщика в Палате крепостных дел и контролем юстиц-коллегии, приведенные к присяге и получавшие жалование.
 В соответствии с новым порядком возникновение права на имущество у приобретателя было перенесено на момент совершения самой сделки. Иными словами, рассматриваемый порядок относил возникновение права не к моменту внесения в книги, а к моменту совершения акта, что было выражено правилом, установленным в 1737 г.: "имение справливать за тем, чья крепость старее" *(19).
 Правда, совершенный акт необходимо было предъявить в приказ, однако это была уже не прежняя явка для утверждения права и выдачи записи, а явка в приказ "ко владению и ко взысканию пошлин" *(20).
 Екатерина II продолжила преобразования в данной сфере изданием "Учреждения для управления губерний" *(21). Обряд записи акта в книгу был заменен на оглашение через публикацию в "Ведомостях". Вместо Палаты крепостных дел, выполнявшей функции государственного центра для всех дел о поземельной собственности, совершение крепостных актов было возложено на гражданские палаты и уездные суды, при которых были организованы учреждения крепостных дел. Сюда же, в учреждения крепостных дел, приобретатели недвижимости должны были предъявлять также и акты для ввода во владение, призванные служить заменой справки, вводной, послушной и отказной грамот *(22).
 По мнению Г.Ф. Шершеневича, и этот порядок имел существенный недостаток, состоявший в том, что "...не было определенности в моменте перехода вещного права. Акт мог быть совершен в любом месте, и покупщик не был обеспечен, что купленное им имение не продано уже или не заложено в другом месте" *(23).
 Одновременно действовало правило, в соответствии с которым о совершении актов, влекущих переход недвижимого имущества, необходимо было давать объявления в центральных "Ведомостях", а также требовалось предоставление копий таких объявлений в губернии и уезды, где находилось имущество. Вместе с тем эта мера не давала никаких гарантий, поскольку объявления печатались с большим опозданием.
 Однако в то время в законодательстве оставалось еще общее положение, не отраженное в специальной норме, а извлеченное редакторами Свода из содержания ч. 1 ст. 707 т. Х Свода законов, которое состояло в следующем: "Укрепление прав на имущество производится: 1) крепостными, нотариальными, явочными или домашними актами; 2) передачею самого имущества или его вводом во владение". Таким образом, из самого изложения этой статьи видно, что в ней нет твердого правила о том, с каким именно действием отождествлялось понятие перехода права собственности. В числе признаков укрепления в один ряд были поставлены и совершение явочного либо домашнего акта, и передача, и ввод во владение; следовательно, не было существенного различия между совершившимся соглашением сторон, на котором основывалась передача прав, и реализацией этого соглашения.
 В 1866 г. применительно к вновь введенному порядку судопроизводства были изданы правила, в соответствии с которыми окружным судам предписывалось вести реестры крепостных дел и делать в них отметки об учинении ввода во владение *(24).
 Новые правила имели важное значение, поскольку ими был определен момент перехода права. Переход права был связан теперь с датой ввода, отмеченной в реестре. По сути дела, в России была введена регистрация поземельной собственности. Однако нигде не было закреплено, что это единственная законная форма передачи.
 С принятием 14 апреля 1866 г. Положения о нотариальной части были намечены новые преобразования в определении порядка перехода права собственности *(25). Этим актом было введено следующее правило: проверка актов должна осуществляться по месту нахождения имущества. С этой целью в столицах, губернских городах и, по необходимости, в уездных городах определялись нотариусы, число которых устанавливалось особым расписанием.
 Сделки о переходе или ограничении права должны были совершаться у нотариусов, а затем обращались в крепостные дела после утверждения их старшим нотариусом. На основании ст. 80 Положения о нотариальной части сделка, предметом которой являлась недвижимость, могла быть совершена в любом месте, но вещное право по ней переходило не иначе как после утверждения ее старшим нотариусом того округа, где находилось недвижимое имущество (при этом в данной статье имеется оговорка, что если на одно и то же недвижимое имущество было совершено несколько купчих в разных местах, то вещное право приобреталось не тем, чей акт был раньше совершен, а тем, чей акт был раньше предъявлен к утверждению).
 Для совершения старшим нотариусом процедуры утверждения сделки ему в течение года должны были представить выписку из актов, в которую младший нотариус внес запись о совершении в нотариальной форме сделки с недвижимым имуществом. В целях проверки этих сведений нотариус имел также право требовать доказательств принадлежности имущества конкретному лицу. После уплаты пошлины и при отсутствии оснований для отказа старший нотариус утверждал представленную ему выписку, делал запись в крепостной книге и отметку в реестре крепостных дел. В том же порядке утверждались акты и делались отметки об ограничениях права собственности. О содержании внесенной в книги записи старший нотариус обязан был сообщать земской или городской управе по месту нахождения недвижимости. На основании внесенной в крепостную книгу сделки старший нотариус выдавал сторонам выписку, которая являлась удостоверением права частных лиц на недвижимость.
 Нотариальная система, имевшая безусловные преимущества по сравнению с крепостным порядком, тем не менее подвергалась критике рядом исследователей. Так, Г.Ф. Шершеневич указывал, что вновь неопределенным остался момент возникновения права, который "...можно по некоторым основаниям отнести: а) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; б) к вручению старшим нотариусом выписки лицу, к которому переходила недвижимость; в) к вводу во владение или же, наконец, г) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе" *(26). И.А. Покровский называл реестры крепостных дел "несовершенным суррогатом поземельных книг" *(27).
 Мы более подробно остановились на законодательстве России периода до 1881 г. по нескольким причинам. Во-первых, поскольку предметом данного исследования является регистрация прав на недвижимость в современной России, нельзя обойтись без обращения к историческим корням данного явления. Во-вторых, история формирования институтов укрепления прав в России весьма показательна с точки зрения поиска оптимальной модели. В-третьих, если обратиться к истории формирования соответствующих систем в других странах, мы увидим, что и в этих странах, и в России, несмотря на существенные различия в порядке, органах, правовых формах, происходил один и тот же процесс - процесс движения от менее совершенных к более совершенным способам придания публичности отношениям, существующим по поводу недвижимого имущества. Как бы ни называлась система, определяющая правовой режим недвижимого имущества: "укрепление прав", "ипотечная система", "вотчинная система", "регистрация прав на недвижимость", - все это различные варианты придания публичности гражданскому обороту недвижимого имущества с использованием органов государства.
 Таким образом, на основе исторических наблюдений можно сделать вывод о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимого имущества является объективной закономерностью любой правовой системы, которая признает возможность оборота недвижимости.
 Вполне подтверждает этот вывод и дальнейшее развитие законодательства в сфере недвижимости в России.
 Для устранения недостатков крепостного порядка министерством юстиции был разработан проект, положения которого нашли отражение в утвержденных в 1881 г. Государственным советом "Главных основаниях предполагаемого порядка укрепления прав на недвижимое имущество". На их основе комиссией, работавшей над составлением проекта Гражданского уложения, был разработан и издан в 1892 г. проект Вотчинного *(28) устава *(29). Разработчики проекта определили цель введения вотчинной системы как "установление надлежащей гласности, определенности и, главное, твердости земельных прав и возможно полной свободы в распоряжении ими, упрощение производства по приобретению их, приближение места совершения актов о недвижимых имениях к населению, устранение неформальной собственности" *(30). Основными принципами предложенного порядка назывались:
 а) "начало внесения" - совершение записи прав собственности, ограниченных прав в крепостную книгу;
 б) публичность (гласность) - признание вотчинных книг гласными и, соответственно, доступными для ознакомления с ними всех заинтересованных лиц;
 в) бесповоротность - признание прав, приобретенных на основании о записи в вотчинных книгах, бесповоротными *(31);
 г) достоверность и полнота - точное указание в вотчинных книгах всего объема вносимых в нее прав и обременении и признание их достоверными;
 д) принцип старшинства - предполагалось, что первоочередность в ограничении и обременении прав собственности на недвижимость определяется временем внесения записи в вотчинную книгу.
 Проектом Вотчинного устава предусматривалось введение института вотчинных книг, куда вносились записи о правах на недвижимость и сделок с ней и которые являлись единственным источником сведений о правовом положении каждого объекта недвижимости. Проект предполагал обязательную первичную регистрацию прав посредством записи в крепостную книгу в следующих случаях: при отчуждении недвижимости, ее залоге; при совершении сделок с недвижимым имуществом, требующих согласно закону совершения крепостного акта; при производстве межевания земли в порядке, установленном межевыми законами.
 Запись вносилась на основании заявления собственника при удостоверении его прав на это имущество, предоставлении сведений об ограничениях и обременениях на него.
 Авторы проекта предусмотрели создание специальных учреждений - "Вотчинных установлений", в ведении которых сосредоточивалось все производство по ведению вотчинных книг, внесение в них записей о правах на недвижимость и сделок с ней, а также совершение вотчинных актов.
 К сожалению, вполне адекватные принципы проекта Вотчинного устава так и не были воплощены в действующих нормативных актах. Нужно отметить, что многие положения проекта Вотчинного устава по своей определенности и последовательности выгодно отличаются от современного российского законодательства о регистрации прав на недвижимость.
 Таким образом, на основе анализа исторического опыта мы можем прийти к выводу, что само по себе придание публичности правам на недвижимое имущество является объективной необходимостью везде, где хотя бы в самом ограниченном виде существует рынок недвижимости, то есть такая ситуация, при которой есть возможность перехода права собственности от одного лица к другому.
 Причиной такого положения, по мнению автора, являются объективные признаки недвижимых вещей. В отличие от движимых вещей, переход прав на которые по общему правилу связан с их физическим перемещением от одного лица к другому, для недвижимости такая возможность полностью исключена. Поэтому изменение прав на недвижимость всегда выступает в документальной форме и только так и может происходить. А при таком положении всегда должно существовать некое третье лицо, призванное фиксировать данный документооборот и контролировать его осуществление. Такая необходимость связана еще и с тем, что в отличие от движимых вещей, срок службы большинства из которых весьма ограничен, объекты недвижимости существуют весьма длительное время, а существование такого объекта как земельный участок, является фактически вечным. В этих условиях именно государство становится тем третьим для участников рынка лицом, которое, с одной стороны, фиксирует все изменения прав на соответствующий объект, а с другой стороны, выступает держателем правовой истории каждого объекта недвижимости.
 Не менее яркой иллюстрацией положения о том, что придание публичности гражданскому обороту недвижимости является закономерностью там, где этот оборот существует, стал период развития права после октября 1917 г.
 Декретом ВЦИК Советов рабочих, солдатских и крестьянских депутатов от 27 января 1918 г. была отменена всякая собственность на землю и запрещен переход не только земельных участков, но и прав пользования ими от одного лица к другому. Иными словами, полностью запрещался гражданский оборот участков земли. Само понятие "недвижимое имущество" упразднялось, в итоге, понятие "недвижимость" в советский период развития гражданского права не находило правового закрепления вплоть до 1990 г. Сама земля и другие объекты, относившиеся ранее к недвижимому имуществу, были объявлены достоянием государства и исключены из "частного оборота". Соответственно отсутствовала необходимость и в существовании регистрационной системы.
 Однако, несмотря на то, что регистрационная система в сегодняшнем ее понимании отсутствовала, нормы о регистрации прав на недвижимое имущество существовали в той мере, в которой оборот недвижимого имущества допускался законом.
 Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. под страхом недействительности устанавливал необходимость нотариального удостоверения с последующей регистрацией в коммунальном отделе сделок купли-продажи строений.
 В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. (далее - ГК РСФСР 1964 г.) аналогичный порядок предусматривался для договоров купли-продажи (ст. 239), мены (ст. 255) и дарения (ст. 257) при условии, что предметом их были жилой дом или дача, расположенные в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, и, по крайней мере, одной стороной выступал гражданин. Аналогичное требование предъявляла ст. 195 указанного кодекса к договору залога жилого дома, а ст. 201 предписывала регистрировать прекращение залога. Статьи же 135 и 197 устанавливали, что право собственности и право залога по договорам, подлежащим регистрации, возникает с момента такой регистрации.
 Это положение было вполне естественным, поскольку согласно законодательству, действовавшему в тот период, только индивидуальный дом или его часть могли быть объектом личной собственности гражданина и, соответственно, предметом сделок, связанных со сменой собственника. Практически все остальные объекты недвижимости находились главным образом в государственной собственности, переход объектов недвижимости из владения одного юридического лица к другому не был связан с изменением собственника, им оставалось государство. Поэтому фиксация этих процессов носила характер внутреннего учета собственником своего имущества и не нуждалась в специальной регистрации.
 По утверждению М.И. Брагинского, "применительно к сделкам с недвижимостью государственная регистрация играла в значительной мере роль определенного придатка к их нотариальному удостоверению" *(32).
 Начало коренному изменению ситуации в данной области положил Закон СССР "О собственности в СССР" *(33). Этот закон впервые в ст. 7 провозгласил членов кооперативов, образованных для создания объектов недвижимости (жилищно-строительных, дачно-строительных, гаражно-строительных) собственниками предоставленных им в пользование объектов (квартир, дачных домов, гаражей) при условии полной выплаты ими паевых взносов.
 Эту же норму в ст. 13 продублировал Закон РСФСР "О собственности в РСФСР". Часть 1 п. 4 ст. 2 этого закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания и сооружения, земельные участки. Собственность на земельные участки получила закрепление в п. 2 ст. 6, на строения - в п. 1 ст. 13 закона *(34).
 В принятых в 1991 г. Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик (далее - Основы гражданского законодательства) впервые после длительного перерыва появились нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое *(35).
 Новым этапом в расширении круга собственников объектов недвижимости стал Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" *(36). Параллельно развивавшееся законодательство о приватизации предприятий вовлекло в сферу рыночных отношений здания, сооружения, помещения нежилого назначения и земельные участки *(37).
 Таким образом, к концу 1994 г. в число объектов недвижимого имущества, на которые могла существовать частная (негосударственная) собственность, вошли практически все виды недвижимого имущества - от отдельных жилых и нежилых помещений до земельных участков.
 Очевидно, любой период реформ отличает такое состояние законодательства, при котором фактическая фиксация глобальных социально-экономических изменений происходит раньше, чем возникают нормы, призванные "обслуживать" вновь возникшие отношения. Именно так произошло и с недвижимостью. Сложилась ситуация, при которой объективно существовавшая практически новая сфера рыночных отношений не получила адекватной системы правового регулирования. И негативные последствия создавшегося положения не замедлили сказаться. Отсутствие механизмов гарантий прав собственников недвижимости и контроля государства привели к весьма высокому уровню правонарушений в данной области. Рынок недвижимости, по оценкам специалистов правоохранительных органов и криминологов, стал одной из наиболее криминогенных сфер. Отсутствие совершенных и действенных механизмов гарантий прав на недвижимость со стороны государства являлось одним из основных факторов, тормозящих инвестиционный процесс, привлечение российских и иностранных инвестиций в развитие недвижимости.
 Указанные обстоятельства сделали проблему регистрации прав на недвижимость одной из наиболее актуальных проблем правового регулирования, которая приобрела существенное экономическое и политическое значение.
 Необходимость решения данной проблемы находила отражение в законодательстве России, которое совершенствовалось.
 Изменения, внесенные в Жилищный кодекс РСФСР, приравняли по правовому режиму квартиру, находящуюся в собственности гражданина, к собственному дому (его части) *(38). Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" *(39) в ч. 3 ст. 6 установил, что "частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере подлежит регистрации в местной администрации". Статья 7 Закона РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" установила, что право собственности на приватизированное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.
 Регистрация документов о правах на земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РСФСР 1991 г. *(40) относилась к компетенции местных советов. К концу 1992 г. функции по осуществлению регистрации договоров купли-продажи земельных участков были переданы соответствующим земельным комитетам. При этом было определено, что право собственности на земельный участок переходило к покупателю с момента регистрации договора. Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" *(41) установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге, таким образом уточнялся порядок регистрации права собственности на земельные участки. Следовательно, как отмечает М.И. Брагинский, в начальный период формирования рынка недвижимости его государственная регистрация оказалась расчлененной не только по объектам, но и по территориям *(42).
 В итоге в конце 1993 г. была предпринята первая попытка совмещения государственной регистрации всех видов недвижимости в одном органе. Функции по регистрации предполагалось передать в ведение Российского комитета по земельным ресурсам. Согласно Указу Президента РФ "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" *(43), в той же поземельной книге подлежали регистрации не только документы о правах на земельные участки, но и правоустанавливающие документы в отношении прочно связанной с земельными участками недвижимости.
 Гражданский кодекс РФ *(44) впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм как в первой, так и во второй части, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на объекты недвижимости.
 В то же время, несмотря на то что законодатель определенным образом прореагировал на необходимость регулирования отношений, связанных с регистрацией прав на недвижимость, это регулирование долгое время было весьма далеко от исчерпывающего и совершенного.
 Статьей 131 ГК РФ предусматривалась необходимость принятия закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Федеральный закон "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) был принят лишь 21 июля 1997 г. и введен в действие с 31 января 1998 г. *(45), т.е. через три года после введения в действие части первой ГК РФ!
 В период до введения в действие Закона о регистрации ситуация, сложившаяся с регистрацией прав на недвижимость, характеризовалась тремя основными моментами:
 а) законодательным закреплением обязательности государственной регистрации прав на объекты недвижимости, а также определением правового значения регистрации и последствий ее отсутствия;
 б) отсутствием непосредственного правового регулирования (на уровне федерального законодательства) порядка самой государственной регистрации, отношений, складывающихся в процессе регистрации;
 в) отсутствием системы регистрирующих органов, соответствующей гражданскому законодательству.
 В этих условиях, опираясь на Основы гражданского законодательства, Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" субъекты Российской Федерации стали сами устанавливать порядок осуществления государственной регистрации и определять органы, на базе которых такая регистрация будет производиться.
 Свои системы регистрации прав на квартиры существовали в Москве, Санкт-Петербурге и ряде других городов России. Эти системы сыграли очень большую положительную роль. Во-первых, их введение существенно сократило в соответствующих регионах "неправовой" период регистрации, поскольку принятые региональные нормативные акты устанавливали в качестве критерия принятия решения о регистрации прав на недвижимое имущество соответствие закону представленных документов. Во-вторых, опыт функционирования этих систем внес неоценимый вклад в разработку законодательства о государственной регистрации прав на недвижимость.
 Однако существование таких систем не могло быть решением проблемы по следующим причинам:
 1) их действие ограничивалось соответствующей территорией;
 2) они не охватывали всех объектов недвижимого имущества и были ориентированы только на жилые помещения (квартиры);
 3) в отсутствие соответствующего федерального законодательства возникал вопрос о правовых последствиях такой регистрации и полномочиях регистрирующих органов.
 Положение с регистрацией прав на недвижимость в период с принятия ГК РФ до введения в действие Закона о регистрации мало изменилось. Там, где местной властью была установлена своя система регистрации, эта система продолжала существовать и в некоторых случаях развивалась, охватывая не только жилую недвижимости, но и все другие объекты. Именно так происходило, например, в Санкт-Петербурге, где к началу 1998 г. система в рамках единого регистрирующего органа охватывала регистрацию прав на земельные участки, жилые и нежилые здания, сооружения и помещения на всей территории города. Что же касается большинства регионов, то там какая-либо система регистрации отсутствовала.
 С принятием и введением в действие Закона о регистрации наступил новый этап в развитии правового регулирования регистрации прав на недвижимость. Закон определил значение и правовые последствия регистрации, установил основные начала, определяющие порядок регистрации и основания для принятия решений регистрирующим органом. Вместе с тем принятие этого закона не завершило процесс создания правовой базы регистрации прав на недвижимость. Само содержание Закона о регистрации, его концепция свидетельствовали о том, что он, с одной стороны, был ориентирован на существование определенного перехода от применения отдельных его положений к созданию системы, в полном объеме отвечающей его содержанию, а с другой стороны, предусматривал принятие большого количества нормативных актов, определяющих механизм практической реализации более общих норм данного закона.
 Так, в п. 2 ст. 33 Закона о регистрации говорилось о том, что учреждения юстиции по регистрации прав должны быть созданы во всех субъектах Федерации до 1 января 2000 г.
 Закон предусмотрел утверждение Правительством РФ Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и Примерного положения об учреждении юстиции, а также установление Минюстом России Правил ведения дел правоустанавливающих документов и книг учета документов (п. 5 ст. 12 Закона о регистрации). Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним были утверждены 18 февраля 1998 г. *(46), а Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним были приняты 22 июля 1998 г. *(47) Примерное положение об учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждено 6 марта 1998 г. *(48)
 Следующий этап развития системы государственной регистрации прав на недвижимость проходил с момента введения в действие Закона о регистрации до 1 января 2000 г. Именно до этого срока ст. 33 Закона о регистрации было предписано создать соответствующие учреждения юстиции во всех субъектах Федерации. При этом конкретные сроки и этапы создания учреждений юстиции должны были определяться каждым субъектом Федерации в зависимости от местных условий.
 В этот период происходило формирование системы регистрации, адекватной ГК РФ и Закону о регистрации. Данный период характеризовался, в отличие от предыдущего, тем, что, хотя прежние органы регистрации (БТИ, специальные учреждения в некоторых субъектах Федерации) продолжали функционировать, их деятельность в части порядка осуществления регистрации была регламентирована Законом о регистрации и принятыми на его основе нормативными актами. Можно сказать, что именно в этот период деятельность регистраторов прав на недвижимость стала носить правовой характер.
 После 1 января 2001 г., когда во всех субъектах Федерации были созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимость, можно было констатировать, что в Российской Федерации создана система органов государственной регистрации прав на недвижимость, соответствующая действующему законодательству.
 Виновником новой реформы системы регистрации стал Федеральный закон "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием законов "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" и "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" *(49), один из разделов которого посвящен внесению весьма существенных изменений в законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость. В результате плата за регистрацию, поступавшая учреждениям юстиции, превратилась в государственную пошлину, поступающую в федеральный бюджет, а сама система органов регистрации превратилась единую Федеральную регистрационную службу с вертикально подчиненными подразделениями на местах.
 Анализ истории новейшего периода развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации прав на нее позволяет прийти к нескольким выводам.
 Во-первых, процесс формирования этого законодательства вновь служит доказательством объективного характера существования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Как только изменилась экономическая ситуация и недвижимость была вовлечена в оборот, система регистрации стала формироваться. Данный процесс в течение определенного времени происходил "стихийно", без достаточного правового обеспечения, неравномерно в различных регионах. При этом быстрее данная система формировалась там, где раньше появлялся рынок недвижимого имущества и где негативные последствия отсутствия публичности в сфере оборота недвижимости были более ощутимы.
 Во-вторых, бросается в глаза большое количество реформ и "революций", которые произошли в сфере правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество. За 10-15 лет в сфере государственной регистрации прав на недвижимость произошло столько же изменений, сколько в аналогичной системе в дореволюционной России за несколько веков. Такое положение, по мнению автора, вызвано не быстротой развития изменений в экономических отношениях, а в первую очередь, отсутствием глубокого анализа при принятии соответствующих законов. Речь в данном случае идет не только об анализе конкретных норм и механизма их действия, а, прежде всего, о формулировании принципов, на которых должна быть основана система регистрации прав на недвижимость. Принципы же, в свою очередь, должны быть определены после того, как цели создания системы регистрации прав на недвижимость сформулированы, и, что может быть самое главное, правильная иерархия этих целей выстроена.
 

 1.2. Цели государственной регистрации прав на недвижимость


 
 Под целью понимается то, "к чему надо стремиться, что надо осуществить" *(50). Соответственно цель представляет собой "заранее предполагаемый (мыслимый, желаемый, проектируемый) результат деятельности или действий людей, на осуществление которого они направлены" *(51).
 Между тем среди исследователей вопроса о государственной регистрации прав на недвижимость при выделении целей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нет единого мнения.
 Так, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, М.Г. Пискунова указывает: "основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, "прозрачности" рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость" *(52).
 В.В. Чубаров, характеризуя систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уточняет, что "введение такой системы преследует несколько целей: а) придать предельную открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, а также информации об этих правах; б) ввести государственный контроль за совершением сделок с недвижимым имуществом (переходом прав на нее) и тем самым максимально защитить права и законные интересы граждан, юридических лиц и публичных образований (РФ в целом, субъектов РФ, муниципальных образований); в) внести единообразие в процедуру регистрации на недвижимость на всей территории РФ" *(53).
 По мнению А.В. Волынцевой, "основные цели государственной регистрации:
 1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;
 2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;
 3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;
 4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;
 5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;
 6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере" *(54).
 Вполне очевидно, что всеми исследователями называются те положительные результаты, к достижению которых нужно стремиться в том числе и с использованием правовых механизмов государственной регистрации прав на недвижимость. Однако далеко не все говорят о необходимости установления иерархии названных целей, а некоторые авторы высказывают мнения об установлении таких приоритетов, с которыми трудно согласиться.
 В частности, В.А. Порошков утверждает, что "государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве" *(55).
 А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что "государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также (выделено мной. - В.А.) в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц" *(56), далее поясняет, что "интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ" *(57).
 Автор считает необходимым решительно выступить против определения целей собственно государства как приоритетных при формировании системы регистрации прав на недвижимое имущество. Более того, следовало бы законодательно закрепить положение, в соответствии с которым первой и основной целью государственной регистрации прав на недвижимость является защита прав участников оборота недвижимого имущества. В число этих участников входит и государство, которое в условиях России является крупнейшим собственником недвижимости. Тем больше оснований акцентировать внимание на равенстве государства и других участников оборота. Гарантии такого равенства должны быть специально сформулированы в законодательстве о государственной регистрации. Необходимость существования таких гарантий определяется рядом особенностей этого законодательства.
 Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимость призвано "обслуживать" гражданское законодательство, регулирующее "параллельные" отношения, основанные на равенстве всех субъектов, включая государство. Говоря о задачах правового регулирования оборота недвижимости, о первичных и вторичных задачах такого регулирования, С.А. Бабкин весьма точно отмечает, что "организация оборота недвижимости устанавливается и функционирует ради общего блага, но это благо есть продукт удовлетворения потребностей частных субъектов оборота в определенном, отражающем их интересы правовом регулировании соответствующих отношений" *(58). Говоря о целях разработчиков новых систем регистрации, он высказывает предположение, что они "в массе своей не ставили задачу расширения возможностей государства по контролю над частными лицами в сфере оборота недвижимости. Они видели своей целью максимально упрочить оборот, по возможности сократив связанные с ним издержки и излишние временные затраты" *(59).
 В то же время государство:
 1) формулирует правила регистрации прав на недвижимость;
 2) в лице своих органов осуществляет применение этих правовых норм, решая вопрос о регистрации или об отказе в таковой;
 3) в лице судебных органов рассматривает споры по поводу государственной регистрации прав на недвижимость.
 Указанные обстоятельства в совокупности с тем, что государство является крупнейшим собственником недвижимости и крупнейшим участником ее оборота, делают положение государства в сфере регистрации прав на недвижимость исключительным.
 При таких условиях интересы всех других участников оборота недвижимости должны быть специально гарантированы.
 В Законе о регистрации цели государственной регистрации специально не выделяются, что с учетом вышеизложенных обстоятельств представляется определенным пробелом. В целях обеспечения правильного функционирования действующей системы регистрации и направления ее дальнейшего развития в упомянутый закон следовало бы включить норму следующего содержания:
 Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.
 Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом.
 Данная формулировка должна подчеркнуть, что равны права всех субъектов именно как участников гражданского оборота при рассмотрении вопросов о государственной регистрации. Это не исключает особых прав государственных органов на получение информации (ст. 7, 8 Закона о регистрации), прав правоохранительных органов на получение необходимых документов в процессе проведения следственных действий (ст. 182, 183 УПК РФ) и т.п. Однако здесь государство и его органы выступают не как участники гражданского оборота, а как участники других правоотношений.
 Что же касается возможных изъятий из этого правила, то упоминание о них не случайно. Далее мы увидим, что не устанавливать особенности, и даже некоторые преимущества при регистрации права государственной собственности на ряд объектов недвижимого имущества, к сожалению, невозможно. Однако эти изъятия должны быть четко сформулированы и содержаться в самом законе, а не в каких-либо иных актах.
 Таким образом, первая и главная цель существования системы государственной регистрации - цель обеспечения защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота. Как правильно отмечали Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич, "задача государственной регистрации - прежде всего охранять права собственников и гарантировать достоверную информацию о недвижимом имуществе" *(60). С одной стороны, эта цель диктуется конституционной обязанностью государства по защите собственности (ст. 8 Конституции РФ), а с другой - служит необходимой предпосылкой для реализации других целей регистрации.
 Без регистрации прав на недвижимость ни один участник гражданского оборота не может быть уверен в действительности своих прав, а равно и прав других участников рынка недвижимости. Будучи актом признания государством зарегистрированного права, регистрация (в зависимости от ее системы и уровня организации) дает определенную степень уверенности в стабильности прав на недвижимость, степень всегда значительно большую, чем в условиях отсутствия регистрации.
 Данная цель имеет особое значение для нашей страны. В современных условиях недвижимость (квартиры, дома, земельные участки и др.) является основным, а в ряде случаев практически единственным существенным достоянием подавляющего большинства граждан. Для многих граждан недвижимость выступает и единственным (или основным) источником дохода, она может быть предметом аренды, объектом залога при получении кредита и т.д. В условиях, когда доходы значительной части населения ниже официально установленного прожиточного минимума, государство обязано принимать все необходимые меры к защите того, что является единственной ценностью и условием существования для многих граждан.
 Вместе с тем нельзя путать цели системы государственной регистрации с целями правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества вообще. Регистрация прав на недвижимое имущество является составной частью правового режима недвижимости, "выступая одновременно его основной особенностью и одним из наиболее существенных элементов" *(61). В то же время отношения, связанные с оборотом недвижимости, обслуживанием рынка недвижимого имущества, безусловно, выходят за рамки правового регулирования порядка возникновения, перехода и прекращения прав на недвижимое имущество. В связи с этим рядом исследователей справедливо отмечалось, что государственная регистрация прав входит в определенное противоречие с объективно существующими потребностями оборота, такими как задача его упрощения, удешевления и ускорения. Однако, как очень точно подметил К.И. Скловский, "существенное замедление и затруднение оборота недвижимости, вызванные необходимостью регистрации, оказываются терпимым неудобством, учитывая те преимущества для всего гражданского оборота, которые несут в себе устойчивость и публичный контроль в этой сфере" *(62).
 Таким образом, цель защиты имущественных прав участников оборота недвижимости выступает не только главной целью регистрации прав на недвижимость, но и всего правового регулирования оборота недвижимости.
 Установление такого безусловного приоритета названной цели на практике должно означать, что все остальные цели, которые могут иметь место при той или иной организации системы государственной регистрации, должны реализовываться с учетом главной цели. Иначе говоря, если осуществление иных целей входит в противоречие с главной целью, то эти иные цели не должны осуществляться.
 Теперь о других целях, которые могут быть реализованы при организации системы государственной регистрации.
 Недвижимость - земля, здания, сооружения, жилой фонд - представляет собой одну из главных составляющих государственного имущества и один из существенных источников государственных доходов. Отсюда вытекает вторая весьма важная цель системы регистрации недвижимости - обеспечение управления недвижимостью, находящейся в государственной собственности. О соотношении этой цели с главной уже говорилось выше, однако при условии соблюдения равенства с другими субъектами, государство вполне может организовывать систему регистрации с учетом и этой цели.
 Понятие управления государственной недвижимостью значительно шире государственной регистрации прав на недвижимость. Вместе с тем данные о недвижимости, право на которую зарегистрировано за государством, а также о характере этих прав, их ограничениях правами хозяйственного ведения и оперативного управления конкретных субъектов и другие данные являются абсолютно необходимой исходной информацией для принятия правильных управленческих решений. Предоставить же такую информацию с наибольшей степенью достоверности способна только система государственной регистрации прав на недвижимость.
 К сожалению, именно данный аспект государственной регистрации является на сегодня наиболее сложным и проблемным. Не имея изначально ни на общегосударственном, ни на местном уровнях реестра государственного имущества и приступив к его отчуждению в процессе приватизации, государство оказалось в ситуации, когда оно не имело достоверной информации о находящейся в его собственности недвижимости. Еще большую актуальность проблема такого учета и регистрации государственной собственности приобрела с введением в действие Закона о регистрации, где в п. 2 ст. 6 в качестве необходимого условия регистрации перехода права, сделок и обременений объектов, права на которые ранее возникли, была установлена регистрация этих ранее возникших прав. При этом никаких исключений для государственной собственности сделано не было, а это значило, что для регистрации любых сделок с государственным имуществом (в частности, для регистрации его аренды) было необходимо произвести регистрацию государственной собственности на объект.
 Сложность этой проблемы связана, прежде всего, с тем, что для большинства объектов, находящихся в государственной собственности, характерно отсутствие надлежащих правоустанавливающих документов, которые по закону могли бы служить основаниями для регистрации. Будучи практически единственным возможным собственником недвижимости, государство не заботилось о сохранении документов, подтверждающих его право. Кроме того, значительное количество объектов недвижимости оказалось в собственности государства в результате экспроприации в первые годы советской власти, где основаниями возникновения права собственности служили общие декреты и иные документы, в которых отсутствовали перечисления конкретных объектов.
 В этих условиях необходимо было искать выход. На федеральном уровне в связи с этой проблемой было издано постановление Правительства РФ "Об организации учета федерального имущества и ведения реестра федерального имущества" *(63). Однако данное постановление регламентировало лишь порядок ведения реестра федерального имущества и выдачи соответствующих свидетельств органами системы Мингосимущества России. Следовательно, завершение процедуры такого учета означало лишь мнение данного ведомства о том, что определенный объект находится в федеральной собственности. При этом органы государственной регистрации прав на недвижимость не связаны этим мнением, а свидетельства о внесении в реестр федерального имущества не были законом отнесены к числу правоустанавливающих документов.
 Однако Пленум ВАС РФ в п. 3 Постановления "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал, что "документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности является соответствующий реестр федеральной государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.93 г. N 2265 "О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации" и Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.92 N 114-рп" *(64).
 Таким образом, ВАС РФ фактически признал документы "внутреннего" учета государственного имущества правоустанавливающими документами. При этом высший судебный орган страны не сделал исключения для недвижимого имущества. Это решение вызывает весьма серьезные сомнения. Во-первых, данное "разъяснение" не имеет оснований в законе, который, как уже указывалось, не относит реестры и перечни к числу правоустанавливающих документов. Во-вторых, оно устанавливает определенные преимущества государства перед другими собственниками недвижимости, провозглашая практически "заявительный" порядок регистрации государством своих прав на недвижимое имущество. Все это входит в противоречие с принципом равенства государства и других субъектов гражданского оборота в вопросах регистрации прав на недвижимость.
 Между тем, по нашему мнению, такое разъяснение дано ВАС РФ практически в целях ликвидации пробела в действующем законодательстве, которое не устанавливает никакой специфики регистрации прав на государственную недвижимость, не учитывает специфических условий формирования государственной собственности. В условиях отсутствия надлежащих правоустанавливающих документов предложенный судом "заявительный" порядок для регистрации государством своей собственности является единственным реально возможным.
 Однако этот порядок должен быть установлен законом. Соответствующая норма Закона о регистрации могла бы выглядеть следующим образом:
 1. Права Российской Федерации и субъектов Федерации на недвижимое имущество регистрируются на общих основаниях, за исключением случаев, указанных в п. 2 этой статьи.
 2. Право собственности Российской Федерации и субъектов Федерации на недвижимое имущество, возникшее до введения в действие настоящего закона, регистрируется на основании заявления уполномоченного органа по управлению государственным имуществом с приложением выписки из соответствующего реестра государственного имущества.
 В регистрации права собственности Российской Федерации и субъектов Федерации, возникших до введения в действие настоящего закона, может быть отказано, если на момент обращения за регистрацией на данный объект зарегистрировано право другого лица, либо имеется заявление другого лица о регистрации права на тот же объект.
 Функция государства по защите прав граждан и юридических лиц всегда сочетается с функцией контроля исполнения ими своих обязанностей. Одной из основных обязанностей как физических, так и юридических лиц является уплата налогов на содержание государства. В свою очередь доходы государства от налогов, связанных с владением и распоряжением недвижимостью, составляют существенную часть государственных доходов. Но для того, чтобы собирать налоги в полном объеме, государство в лице налоговых органов должно располагать исчерпывающей информацией как о собственниках объектов и владельцах иных прав на них, так и о фактах распоряжения этими объектами, связанными с извлечением дохода (продажа, сдача в аренду, получение в дар и пр.).
 Вполне очевидно, что только существование совершенной системы регистрации прав на недвижимость может обеспечить осуществление такой цели, как контроль за поступлением в бюджет средств от налогообложения недвижимости и сделок с ней.
 В то же время при реализации этой цели всегда нужно помнить о ее вторичном характере применительно к системе государственной регистрации. Так например, периодически возникает идея "принудительной" регистрации прав на недвижимость в целях увеличения поступлений от налогов. Ни для кого не секрет, что ряд владельцев объектов недвижимости (прежде всего вновь созданных) осуществляют владение ими без государственной регистрации. Не получая данных об этих объектах, налоговые органы не начисляют соответствующие налоги на такие объекты. Весьма заманчиво было бы без заявлений владельцев внести сведения об их правах на объекты в целях взыскания налогов. Однако вполне очевидно, что при внешней простоте такой способ регистрации придет в противоречие с основной целью регистрации - защитой имущественных прав участников оборота, поскольку сведения о правах, внесенные без участия правообладателей, будут весьма неточны, что подорвет общее доверие к реестру *(65).
 Рынок недвижимости в рамках страны и ее отдельных регионов представляет собой весьма сложное явление, имеющее собственные законы функционирования, тенденции развития, отражающие взаимодействие различных интересов участников рыночных отношений. Для государства в целом и для органов государственного управления эти процессы не могут быть безразличны. Влияние на развитие рыночных отношений в направлении их гармонизации в целях формирования благоприятной экономической ситуации в стране и отдельных регионах - одна из важнейших функций государственного управления. Кроме того, как уже отмечалось, государство само является одним из крупнейших участников рыночных отношений.
 В связи с данным положением очевидна еще одна важная цель системы регистрации прав на недвижимость - обеспечение возможности влияния со стороны государства на процессы, происходящие на рынке недвижимости.
 Влиять же на эти процессы можно, только обладая объективными знаниями об их характере и тенденциях. Роль системы государственной регистрации в этом отношении трудно переоценить. В Едином государственном реестре отражаются все сделки, совершенные с объектами недвижимости за определенный период. Автоматизация процесса регистрации и подключение к автоматизированной системе различных аналитических программ позволяет оперативно выявлять тенденции рынка. Разумеется, данные государственной регистрации зачастую отражают реальные процессы с определенным искажением (наличие притворных сделок, сокрытие реальной цены сделки ее участниками), однако в совокупности с другими методами изучения рынка данные регистрации как раз способны выявить и эти негативные тенденции его развития.
 В задачи настоящего исследования не входит рассмотрение методов анализа рынка и способов влияния государства на рыночные процессы. Применительно же к системе регистрации можно сказать, что она не только является одним из основных источников информации о рынке недвижимости, но может выступать и средством влияния на рынок.
 Установление того или иного порядка государственной регистрации может очень существенно повлиять на организацию отношений участников сделок с недвижимостью. В качестве примера можно привести ситуацию в Санкт-Петербурге, где введение системы государственной регистрации, предусматривающей возможность отказа, привело к коренной реорганизации системы расчетов по сделкам с квартирами, а введение регистрации прав на вновь создаваемые объекты недвижимости существенно изменило отношения между участниками "долевого строительства" жилья.
 Говоря о такой цели, как обеспечение защиты имущественных прав на недвижимость участников гражданского оборота, нельзя не сказать о тех условиях, в которых происходит реализация этой цели. Криминализация рынка недвижимости, рост с начала 90-х гг. прошлого века преступности, связанной с объектами недвижимости, являются теми объективными условиями, которые нельзя не учитывать при формировании системы регистрации прав на недвижимость. К сожалению, и в настоящее время количество преступлений, связанных с завладением недвижимым имуществом весьма велико. Автор согласен с С.А. Бабкиным в том, что "чем более распространено противоправное поведение субъектов в сфере оборота недвижимости, тем большие гарантии должно предоставлять право лицам, действующим добросовестно. Если оно этого не делает, между законодательством и практикой образуется серьезное противоречие, приводящее либо к изменению законодательства, либо к его игнорированию и замещению суррогатными формами оборота практикой, то есть к выработке обычных норм" *(66).
 Таким образом, еще одной целью системы регистрации должно стать предупреждение и пресечение правонарушений и преступлений в сфере отношений, связанных с недвижимостью.
 Речь в данном случае идет и о форме социальной профилактики правонарушений, и о конкретной деятельности по пресечению начатых и раскрытию уже совершенных преступлений. При этом не случайно говорится о предупреждении не только преступлений, но и других правонарушений, и, в первую очередь, нарушений гражданского права. В области недвижимости как нигде очень тонка грань между недобросовестным или неправильным поведением участника гражданского оборота, за которое предусмотрена гражданско-правовая ответственность, и умышленным преступлением, состав которого содержится в уголовном законодательстве. Система же регистрации, будучи ориентированной на пресечение гражданских правонарушений, не может одновременно не оказывать профилактическое воздействие на криминальную ситуацию, поскольку можно сказать, что при совершении любого преступления, предметом которого является недвижимость, в составе этого преступления обязательно "содержится" и нарушение гражданского законодательства. Поэтому, анализируя содержание правоустанавливающих документов с точки зрения их соответствия гражданскому законодательству, регистрирующий орган способен выявить и предупредить уголовное правонарушение.
 Трудно переоценить роль системы государственной регистрации в получении информации о преступных посягательствах на недвижимость и на граждан в связи с недвижимостью. Нет такого преступления, направленного на завладение чужим недвижимым имуществом, которое не оставило какой-либо след в регистрирующем органе. Завладеть недвижимостью без составления необходимых документов невозможно, а эти документы (либо поддельные, либо полученные помимо воли владельца) рано или поздно оказываются в регистрирующем органе. Кроме того, регистрирующий орган, как показывает практика, в ряде случаев получает информацию о совершенном или готовящемся преступлении раньше, чем правоохранительные органы. В частности, в Санкт-Петербурге сложилась практика, при которой граждане, у которых похищены или потеряны правоустанавливающие документы и которые опасаются оказания на них незаконного воздействия либо мошеннических действий с поддельными доверенностями, обращаются в Управление Федеральной регистрационной службы с заявлением о постановке их квартиры на контроль. Содержащиеся в таких заявлениях сведения позволили правоохранительным органам предотвратить и раскрыть значительное количество преступлений.
 В последнее время весьма широко распространились неправомерные захваты недвижимого имущества так называемыми "рейдерами". В системе мер, которые разрабатываются для борьбы с данным явлением, роль регистрирующих органов весьма высока. Одним из средств защиты имущества от захвата становится обращение в регистрирующие органы с просьбой установить особый контроль за отчуждением принадлежащего данному лицу недвижимого имущества.
 Действующая сегодня система государственной регистрации должна быть ориентирована не только на более или менее добросовестных участников рынка, но и на борьбу с преступными проявлениями в данной сфере. Это должно найти отражение как в нормах, устанавливающих порядок регистрации, так и в организации взаимодействия между регистрирующими и правоохранительными органами.
 Таковы, по мнению автора, основные цели, из которых нужно исходить при установлении системы государственной регистрации прав на недвижимость.
 

 1.3. Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимость.
Характеристика системы регистрации прав на недвижимость
в Российской Федерации


 
 Исторический анализ развития законодательства об обороте недвижимого имущества позволил выявить в качестве одной из основных объективных закономерностей установление и развитие начал публичности.
 Анализируя цели установления регистрации прав на недвижимость как логического завершения развития публичности, автор пытался обосновать точку зрения, согласно которой основной целью введения и существования регистрации прав на недвижимое имущество является цель защиты имущественных прав участников гражданского оборота недвижимого имущества.
 В то же время изучение положения дел с регистрацией прав на недвижимость в различных странах дает далеко не одинаковую картину. При общем действии двух вышеприведенных положений правовые системы разных государств имеют очень серьезные отличия в способах их реализации. Такое положение уже давно поставило перед учеными задачу классификации различных систем государственной регистрации прав на недвижимость.
 Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, хотя и употребляется в научной литературе достаточно часто, однако не имеет четкого определения. Анализ же источников, где этот термин используется, свидетельствует о том, что разные авторы, говоря о системе регистрации, имеют в виду далеко не одно и то же. Между тем, по мнению автора, данное понятие является одним из ключевых при теоретической разработке вопросов, связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, что требует его четкого определения.
 "Система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - пишет Т.Д. Аппак, - может рассматриваться как комплекс урегулированных правом общественных отношений, одни из которых являются имущественными отношениями (между участниками оборота по поводу возникновения, изменения, перехода и прекращения прав на недвижимость), другие - управленческими отношениями (между участниками оборота и регистрирующими органами по поводу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним)" *(67).
 Такое определение, конечно, имеет право на существование. Однако оно не раскрывает сущность описываемого явления, сводя его характеристику к выделению двух видов правоотношений, складывающихся в данной сфере. При таком определении все правоотношения и все правовые нормы, их регулирующие, в равной степени характеризуют систему государственной регистрации, в то время как для характеристики системы имеют значение только некоторые из них, определяющие сущностные отличия одной системы от другой.
 Каковы же эти сущностные отличия разных систем, если все они декларируют единые цели и представляют собой способ придания публичности обороту недвижимого имущества? По мнению автора, систему регистрации характеризуют принципы, на которых она построена. При этом систему характеризуют не все принципы, которые могут быть сформулированы, а лишь те, которые являются главными, системообразующими.
 Таким образом, под системой регистрации прав на недвижимость предлагается понимать совокупность основных, закрепленных в законе принципов правового регулирования отношений в сфере оборота недвижимого имущества, характеризующих объект регистрации, правовое значение акта регистрации для обладателя права и иных лиц, полномочия и ответственность регистратора, а также порядок возмещения ущерба, причиненного регистрацией недействительных прав.
 Именно эти принципы характеризуют регистрацию прав на недвижимость как систему. Они и будут рассмотрены в настоящем разделе. Что касается иных, не являющихся системообразующими принципов, то они будут рассматриваться в следующем разделе.
 Принципы, характеризующие систему государственной регистрации, будут первоначально нами рассмотрены безотносительно к законодательству Российской Федерации. Такой подход имеет несколько причин. Во-первых, эти принципы были сформулированы и проанализированы задолго до появления ныне действующего российского законодательства. Во-вторых, действующее российское законодательство специально не формулирует принципов, характеризующих систему государственной регистрации. В-третьих, по мнению ряда исследователей и автора данной книги, многие принципы в действующем законодательстве не реализованы, либо реализованы неполно и неточно, либо противоречат один другому. В этом состоит основная причина большинства проблем, характеризующих существующую в России систему государственной регистрации, если только ее можно назвать системой с учетом изложенного выше.
 Итак, безусловно, первым принципом системы регистрации прав на недвижимость является принцип гласности *(68). С.А. Бабкин пишет: "Гласность оборота недвижимости - это такая его организация, при которой любое лицо может беспрепятственно получить сведения, обладающие абсолютной достоверностью, о любых правах на любую недвижимость или об их отсутствии на текущий момент" *(69).
 Однако, как уже отмечалось, начало гласности присуще любой системе регистрации, поскольку сама регистрация и есть способ достижения гласности. Разумеется, этот принцип реализуется в разных формах и с разной степенью полноты. Однако следует, видимо, признать, что с точки зрения критериев системы регистрации более важной является не принципиальная доступность реестра, а та информация, которая в этом реестре содержится, и те выводы, которые вправе сделать лицо, ознакомившееся с реестром на основании полученной информации. Вот почему принцип гласности (публичности) как наиболее общий следовало бы вынести за скобки при анализе принципов, характеризующих систему регистрации прав на недвижимость.
 Интересен с точки зрения характеристики системы регистрации вопрос об объекте регистрации, т.е. о том, что подлежит регистрации. В научной литературе сложилось устойчивое мнение, что данная характеристика является чуть ли не главной, определяющей систему государственной регистрации *(70). Большинство исследователей данной проблемы делят все существующие системы регистрации на два вида: титульные и актовые. При этом основным отличием этих систем называют то, что в титульных системах объектом регистрации являются права, а в актовых - сделки *(71). На самом же деле такая классификация систем хоть и является практически общепризнанной, однако проводится не по главному критерию *(72). Дело в том, что в различных разновидностях реестров (поземельных книгах и т.п.) могут существовать сведения о сделках, на основании которых произведена регистрация перехода права, а в актовых книгах, безусловно, существуют сведения о тех правах, которые переданы по тем или иным сделкам. Внесение таких сведений в книгу (реестр), не может не означать их регистрацию *(73).
 Таким образом, на первое место по значению для классификации систем регистрации выходит правовое значение акта регистрации *(74). При этом нужно различать правовое значение акта регистрации для лица, приобретающего (утрачивающего) право, и для иных лиц, обращающихся к реестру.
 С точки зрения возникновения права существует три варианта:
 1) с актом государственной регистрации всегда связывается момент возникновения права;
 2) момент возникновения права всегда связывается с другими обстоятельствами;
 3) момент возникновения права может связываться с актом государственной регистрации или не связываться с ним, в зависимости от основания возникновения права.
 Для рассмотрения этих вариантов обратимся к зарубежному законодательству.
 Система регистрации, существующая в современной Германии, относится к третьему варианту. Согласно действующему Гражданскому уложению Германии (далее - ГГУ) правовое состояние недвижимости и любое его изменение требует регистрации в специальной поземельной книге, которую ведет компетентный государственный орган. Иными словами, в основе германской вотчинной системы лежит принцип публичности (в литературе он также именуется принципом формальной гласности или принципом внесения). В п. 1 § 873 ГГУ он сформулирован следующим образом: "Для передачи права собственности на земельный участок, для обременения земельного участка правом, а также для передачи или обременения такого права необходимы соглашение правомочного лица и другой стороны об изменениях в правах и регистрация изменений в поземельной книге, если законом не предусмотрено иное" *(75). Одновременно в соответствии с § 891 ГГУ действует законная презумпция, по которой "если право зарегистрировано в поземельной книге в пользу какого-либо лица, то предполагается, что это право принадлежит ему", а "если зарегистрированное в поземельной книге право прекращено, то предполагается, что этого права не существует" *(76).
 Принцип внесения в Германии действует в отношении сделок отчуждения. При наследовании (§ 1922 ГГУ) право на недвижимость возникает независимо от регистрации.
 По мнению И.А. Покровского, принцип публичности (или иначе, принцип внесения) сводится к правилу о том, что "всякий акт, долженствующий иметь вещно-правовое значение (передача права собственности, установление залога или сервитута и т.д.), должен быть записан в поземельную книгу, и только с этого момента он получает юридическую силу для всех третьих лиц" *(77).
 Первый вариант характерен для системы Торренса *(78). Руководящий принцип акта Торренса заключается в том, что запись в вотчинную книгу, совершаемая государством, имеет абсолютную силу. Лицо, чье право собственности записано в книгу, является действительным, бесповоротным собственником. Принцип публичности приобретает абсолютный характер. Именно запись в книге и только она становится юридическим фактом, устанавливающим право на недвижимость. Иными словами, производное основание возникновения права на недвижимость по сделке в системе Торренса заменяется на первоначальное, где внесение записи рассматривается уже не как средство, а как основание перехода прав на недвижимость, соответственно, всякое право на недвижимость возникает, переходит, изменяется и прекращается единственно путем внесения записи в книгу. "Если я хочу передать собственность другому лицу, то государство вычеркивает меня из книги, а другое лицо вносит в качестве собственника, и тогда это лицо получает собственность, но не в силу моей уступки, а в силу записи" *(79).
 Второй вариант, когда момент возникновения права не связан с актом государственной регистрации, характерен для таких стран, как Франция и США.
 Статья 1583 Французского гражданского кодекса гласит: "Собственность является по закону приобретенной покупателем от продавца с тех пор, как достигнуто соглашение о вещи и о цене, хотя бы вещь не была представлена, а цена не была уплачена".
 Вторая сторона публичности выражается в соотношении основания возникновения права и акта его государственной регистрации. Если в системе Торренса абсолютность принципа публичности означает, что без регистрации право не существует ни для приобретателя по сделке, ни для третьих лиц, то в германской системе дело обстоит иначе.
 Реальным основанием перехода права является соглашение сторон относительно изменения вещных прав, т.е. вещный договор. Этот договор, в отличие от обязательственного, не порождает прав и обязанностей сторон в отношении совершения определенных действий, а представляет собой соглашение о переходе вещных прав, вполне независимое от предшествовавшей обязательственной сделки. Таким образом, право возникает из совокупности юридических фактов - юридического состава, элементами которого являются вещный договор и акт регистрации.
 Теперь перейдем к правовому значению акта регистрации для третьих лиц. Здесь речь пойдет о таком принципе, как принцип публичной достоверности.
 Названный принцип, по мнению И.А. Покровского, означает, что "всякая запись в книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности" *(80). В свою очередь В.Б. Ельяшевич понимает указанный принцип следующим образом: "...содержание книги, то есть все записи, считаются правильными по отношению ко всем добросовестным третьим лицам" *(81).
 Следует отметить, что принцип публичной достоверности в той или иной степени может быть реализован в любой системе регистрации. И актовая книга, содержащая сведения о заключенных сделках, и поземельная книга, отражающая переход вещных прав на объекты недвижимого имущества, могут служить источником информации для третьих лиц, которые вправе считать полученную информацию достоверной. Разница состоит только в тех выводах, которые такие третьи лица имеют право делать на основании полученной информации. Обратившись к актовой книге, содержащей сведения о сделках, заключенных по поводу объекта недвижимого имущества, заинтересованное лицо может быть уверенным только в том, когда и какая сделка была совершена, а также когда сведения о ней были внесены в реестр. Обратившись же к поземельной книге или иному реестру, содержащему сведения о возникновении и переходе прав на объект, субъект может быть уверен в том, что лицо, указанное в книге, действительно является обладателем соответствующего вещного права в том его состоянии (обременения, ограничения), которое отражено в реестре.
 В § 892 ГГУ принцип публичной достоверности ("публичного доверия к поземельной книге") формулируется следующим образом: "Содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю. Если правомочное лицо ограничено в пользу определенного лица в распоряжении правом, зарегистрированным в поземельной книге, это ограничение действительно в отношении приобретателя только при условии, что оно является очевидным из записи в книге либо известно приобретателю" *(82).
 По мнению О.Ю. Скворцова, принцип публичной достоверности состоит в том, что "лица, которые добросовестно полагаются на сведения, содержащиеся в государственном реестре прав на недвижимое имущество, становятся обладателями прав на недвижимость даже в том случае, если государственная регистрация основана на юридически порочных фактах" *(83). Действительно, сама по себе публичная достоверность имеет смысл лишь тогда, когда она сочетается с принципом бесповоротности, который исключает лишение права добросовестного приобретателя, если он в своей добросовестности опирается на публичную достоверность сведений соответствующего реестра. Не случайно зачастую принцип публичной достоверности и бесповоротности рассматривается как единый принцип.
 Вслед за многими исследователями рассматриваемой проблемы автор считает необходимым обозначить позицию, согласно которой принцип публичной достоверности является ключевым звеном, характеризующим систему государственной регистрации. Иначе говоря, системы регистрации прав на недвижимость можно делить на основанные на публичной достоверности (в сочетании с бесповоротностью) или не основанные на этом принципе. В случае действия этого принципа мы имеем дело, во-первых, с качественно иной степенью уверенности участников оборота недвижимости в стабильности своих прав; во-вторых, с качественно иной степенью позитивной ответственности регистратора при принятии решения о внесении записи о правах в реестр, которой должен соответствовать необходимый объем как обязанностей, так и полномочий; в-третьих, с реализацией принципа публичной достоверности связана и степень негативной ответственности как государства за ущерб, причиненный неправильной регистрацией, так и лично регистратора за ненадлежащее выполнение своих обязанностей.
 Таким образом, если вернуться к наиболее распространенной классификации систем на актовые и титульные, то такую терминологию можно было бы принять, если в качестве критерия отнесения системы к титульной будет рассматриваться реализация в ней принципов внесения, публичной достоверности и бесповоротности. При этом к актовым (или нетитульным) системам следовало бы относить все системы, которые не основаны на вышеперечисленных принципах. Как уже отмечалось, простое указание о том, что титульная система есть система регистрации прав, а актовая - система регистрации сделок, не вносит никакой ясности в рассматриваемый вопрос.
 Любая классификация призвана служить более глубокому изучению объекта исследования. В случае с системами регистрации прав на недвижимость классификация необходима для того, чтобы, выявив закономерности и сущностные признаки каждой из систем, определить их достоинства и недостатки и, в конечном счете, сделать выбор в пользу одной из них. При этом, с нашей точки зрения, выбор необходимо делать из двух ранее выделенных систем, поскольку все иные классификации имеют второстепенное значение *(84). К сожалению, одной из основных особенностей развития законодательства о регистрации прав на недвижимость в современной России является недооценка указанного обстоятельства. В реформировании системы регистрации на первое место всегда выдвигалась ведомственная принадлежность и подчиненность органов, уполномоченных проводить государственную регистрацию, которая менялась многократно *(85). Между тем окончательный выбор между двумя системами регистрации так и не был сделан.
 Выбор между двумя системами регистрации прав на недвижимость (основанной на публичной достоверности и не основанной на этом принципе) - это практически выбор между системой, которая в большей степени обеспечивает достижение основной цели - защиты прав участников оборота недвижимости, и системой, которая отличается меньшей степенью бюрократизации, является менее дорогой для государства и почти не вмешивающейся в отношения участников оборота.
 С учетом того обстоятельства, что основным предметом рассмотрения в настоящей работе является регистрация прав на недвижимость в Российской Федерации, мы не будем отвлекаться на анализ обоснованности применения той или иной системы регистрации в других государствах. Анализ их опыта интересен, прежде всего, одним выводом. Можно говорить о преимуществах и недостатках той или иной системы, но следует отметить, что будучи раз созданной, система регистрации весьма непросто поддается реформированию, само это реформирование может иметь негативные последствия, и в этом смысле самым важным является само наличие и стабильность системы регистрации, на каких бы принципах она ни функционировала.
 Анализ ситуации с недвижимостью и действующего гражданского законодательства на стадии создания Закона о регистрации привели к выводу о неприемлемости для России принципов актовой системы. Фактическое отсутствие в течение семидесяти лет рынка недвижимости, обусловленная этим низкая правовая культура в данной области, высокий уровень криминальности в сфере отношений, связанных с недвижимым имуществом, все это не позволяло государству быть лишь сторонним наблюдателем и вмешиваться в эти отношения лишь на стадии судебного разбирательства. При такой организации системы были бы фактически нарушены нормы Конституции, обязывающие государство осуществлять охрану собственности и прав граждан.
 При формальном подходе к вопросу регистрации и отказа в регистрации практически был бы устранен предварительный контроль за соответствием волеизъявления сторон закону, что привело бы к регистрации несуществующих прав и практическому отсутствию гарантий прав на недвижимость со стороны государства.
 В то же время анализ действующего законодательства о регистрации приводит к выводу о том, что действующую в России систему регистрации прав на недвижимость нельзя отнести ни к одной из выделенных классификационных групп.
 Дело в том, что ни один из принципов титульной системы не действует в нашей стране в полном объеме.
 Безусловно, нельзя упрекнуть российскую систему регистрации в пренебрежении принципом гласности. Пункт 1 ст. 7 Закона о регистрации раскрывает этот принцип: "Орган, осуществляющий государственную регистрацию, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя)". Проблемы, связанные с реализацией этого принципа, будут рассмотрены ниже *(86). Однако, как уже отмечалось, принцип гласности - неотъемлемая принадлежность любой регистрационной системы.
 В определенной степени реализован в нашей системе регистрации принцип внесения, который характеризует значение акта государственной регистрации для возникновения права. Согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ "права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом". Таким образом, не во всех случаях закон связывает возникновение права на недвижимое имущество с государственной регистрацией *(87). Следовательно, с точки зрения принципа внесения российская система регистрации ближе к германской модели, в которой, в отличие от системы Торренса, также отсутствует абсолютизация значения акта регистрации.
 Как уже указывалось, основным принципом титульной системы является принцип публичной достоверности, состоящий в том, что всякая запись в реестре имеет полную юридическую силу для третьих лиц, даже тогда, когда она не соответствует действительности. Поиск похожей формулировки в законодательстве о регистрации не увенчается успехом. Вместо этого мы найдем положение, которое, на наш взгляд, прямо указывает на то, что принцип публичной достоверности в российском законодательстве о регистрации не действует. Это положение сформулировано в абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о регистрации и звучит следующим образом: "Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке".
 Анализ данной формулировки с точки зрения значения информации, содержащейся в реестре, для лица, которое к реестру обращается, приводит к следующим выводам. Признание регистрации единственным доказательством существования зарегистрированного права очень мало что дает тому, кто обратился к реестру. Действительно, а что еще может быть доказательством зарегистрированного права, кроме государственной регистрации. Более того, непонятно, кому эта фраза адресована. Если суду, который призван анализировать доказательства, то следующая фраза о том, что "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке", как раз дает суду возможность, несмотря на регистрацию, признать право несуществующим.
 О.Ю. Скворцов полагает, что "правило об исключительном характере доказательственной силы зарегистрированного права носит весьма принципиальный характер, поскольку исключает внесудебную конкуренцию доказательств по поводу приобретения права на объект недвижимости" *(88). Однако, как представляется, суд является единственно возможным местом, где вообще возможна конкуренция доказательств.
 Если предположить, что данная формулировка адресована любому заинтересованному лицу, которое обратилось к реестру, то и для такого лица данная формулировка не может быть основанием для того, чтобы безоговорочно опираться на запись и надеяться на полную защиту своих прав в случае, если такая запись окажется недостоверной. Признание государственной регистрации зарегистрированного права единственным доказательством существования такого права, безусловно, освобождает лицо, обратившееся к реестру, от поиска других доказательств существования этого права. Однако эта формулировка не освобождает его от поиска доказательств, которые делают данное право недействительным, поскольку такое право может быть оспорено в судебном порядке. Такое положение не превращает лицо, обратившееся к реестру, в безусловно добросовестного приобретателя, поскольку добросовестность предполагает не только незнание, но и невозможность знания о том, что зарегистрированное право на самом деле отсутствует. Между тем знание о том, что зарегистрированное право может быть оспорено, позволяет предъявить к пользователю реестра требование проверить наличие оснований для такого оспаривания. Иначе, можно сказать, что всякий приобретатель недвижимого имущества должен не только установить наличие государственной регистрации права отчуждающего имущество лица, но и установить действительность оснований проведения этой регистрации.
 Здесь мы снова видим весьма тесную связь между принципом публичной достоверности и принципом бесповоротности и неоспоримости зарегистрированных прав. С одной стороны, возможность признания несуществующим зарегистрированного права не дает считать приобретателя, опиравшегося на данные о регистрации, во всех случаях добросовестным. С другой стороны, отсутствие однозначного запрета на изъятие недвижимости от добросовестного приобретателя делает принцип публичной достоверности практически бессмысленным, поскольку его реализация происходит именно применительно к лицам, которые приобрели недвижимость, опираясь на запись, не отражающую действительное положение дел *(89).
 Несоответствие действующей системы регистрации рассмотренным выше принципам отмечалось рядом исследователей. Е.С. Рогова пишет: "Потребности оборота требуют пересмотра принципов регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Действию принципов внесения, достоверности и бесповоротности должны быть подчинены правила совершения сделок с недвижимостью. С момента государственной регистрации права в силу принципов внесения, достоверности