Вход


Страхование сделки с недвижимостью

11 января в 18:59 10 240 Гаврилина Елена
Страхование сделки с недвижимостью
Российская гильдия риелторов (РГР) предложила ввести страхование сделок с недвижимым имуществом.

Защита прав собственности приобретенного недвижимого имущества должна действовать для всех сделок вне зависимости, проводили ее покупатель и продавец сами или нанимали риелтора.
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

На сегодняшний день уже действует механизм, с помощью которого покупатель может обезопасить себя от оспаривания сделки по тем или иным причинам – страхование титула. Оно производится на 3 года и 2 месяца – именно такой срок давности по исковым требованиям, связанным с правом собственности на недвижимость. При заключении сделки купли-продажи новый собственник страхует право собственности на случай недобросовестных действий продавца или третьих лиц, выступающих от его имени.

Однако признать сделку купли-продажи недействительной может только суд, поэтому в любом случае придется ждать решения судебной власти. Соответственно, даже если покупателей обяжут страховать свое право на приобретенную собственность, при наступлении страхового случая ни компания, ни даже какой-либо фонд не станут компенсировать затраты до выяснения всех обстоятельств спора.

Стоимость титульного страхования сильно различается в зависимости от конкретного объекта и его истории продаж. Чем старше квартира или дом, чем больше было собственников и операций с этой недвижимостью, тем выше риски и, соответственно, размер сбора. Его величина варьируется от 0,1% до 1-2% от стоимости объекта в год.

Сегодня титульное страхование применяется покупателями редко. Иногда оно действительно не нужно, если объект новый (скажем, новостройка от первого собственника), и его история не вызывает скептицизма. Однако зачастую страхование может помочь избежать многих конфликтных ситуаций, поэтому я полагаю, что в качестве обязательного механизма оно пойдет скорее во благо. При этом стоимость данной услуги нельзя считать высокой, поэтому в большинстве своем на рыночные отношения она не повлияет.

Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development) Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)

Сегодня у покупателя на рынке вторичной недвижимости есть возможность оформить титульное страхование, которое, защищает нового собственника на случай расторжения договора купли-продажи, вне зависимости от причины, будь то ошибка в документах или же оспаривание права собственности продавцами, а также их наследниками. Более того, многие банки вовсе отказываются выдавать ипотеку либо повышают базовую ставку при отсутствии титульного страхования заемщика. Единственное «но» – это сроки действия такой страховки. Нередко она заключается только на три года – именно столько согласно закону составляет срок исковой давности. Однако на практике попытаться расторгнуть договор могут и через 10, и через 20 лет. Особенно это касается квартир «с историей», которые успели сменить немало собственников и когда-то были приватизированы. Поэтому создание фонда, аккумулирующего страховые взносы, это актуальное решение, которое сократит количество людей, оставшихся на улице из-за мошенников. Предложенный взнос в 0,1% от стоимости жилья, полагаю, весьма подъемный для большинства клиентов. Например, для трехкомнатной квартиры стоимостью 12 млн рублей он составит всего прядка 12 тысяч.

Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки») Зубец Александр (Генеральный директор, ООО «Новые Ватутинки»)

Необходимость обязательного страхования сделок с недвижимостью полностью зависит от величины страхового взноса. Напомню, сегодня обсуждаются две возможные схемы. Первая – создание единого фонда, куда будет отчисляться 0,1% стоимости объекта. Это вполне лояльные условия, учитывая, что сегодня только дисконт на вторичном рынке столичной недвижимости может доходить до 7-10% от первоначально заявленного прайса. Второй вариант – это покупка полиса – аналога ОСАГО, стоимость которого, например, в США, доходит до 5-10% от бюджета покупки. Очевидно, что обязательное введение страхового полиса приведет к еще большей стагнации и падению количества сделок, когда покупатели будут требовать дисконт в размере цены страховки, а продавцы – отказываться от уступок и вовсе снимать объекты с продажи. На мой взгляд, величина взноса не может превышать 0,5% от стоимости объекта, в противном случае страхование будет неподъемным для большинства граждан.

Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк») Швецова Лариса (Генеральный директор, ООО «Ривер Парк»)

Система обязательного страхования сделок, как это уже происходит на первичном рынке недвижимости, хорошая и актуальная идея. На «вторичке» давно орудуют профессиональные мошенники, которые промышляют отъемом проданной ими же недвижимости. Однако вопрос – не станет ли в связи с обязательным страхованием больше таких недобросовестных собственников, которым частично «развяжут руки», ведь покупатель сможет вернуть деньги от страховщика. Полагаю, было бы актуально сделать диверсифицированные коэффициенты ставки. И, например, заставлять продавцов, в отношении которых были судебные разбирательства по расторжению договоров купли-продажи, вносить взнос в десятки, а то и сотни раз больше, а также составить «черный список» таких собственников. Думаю, сам страховой фонд будет в этом заинтересован.

Замула Александр (Начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности, Либерти Страхование) Замула Александр (Начальник управления андеррайтинга имущества и ответственности, Либерти Страхование)

Предложенные механизмы представляются нереализуемыми. Что касается интеграции системы страхования с системой регистрации, ни один страховщик эту инициативу не поддержит, поскольку нужно смотреть на все сделки. Ведь речь идет не о первичке, а о вторичке. Также нужно смотреть на сам объект (вообще можно ли его страховать от огня). Это же не только квартиры, но и загородные строения, производственные или складские здания.

По титулу необходимо смотреть на все сделки, произведенные с недвижимостью, купля-продажа, дарение, наследство, лизинг, залог, могло ли юр. лицо такое имущество вообще продавать (если квартира, например, в собственности юр. лица), судебное решение и прочее.

Единого тарифа тоже не может быть априори, все зависит от количества и качества сделок с объектом недвижимости. Они могут быть такими разными, что в некоторых случаях сразу будут выявлены как мошеннические. Все ипотечные сделки, по которым требуется страхование титула, 100% проходят проверку СБ, эта процедура существует во всех нормальных страховых компаниях.

Нехайчук Юрий (официальный представитель, Альфастрахование) Нехайчук Юрий (официальный представитель, Альфастрахование)

Идея страховать абсолютно все сделки с недвижимостью от проблем возникающих в результате намеренного злого умысла – сумасшествие.
Ведь страхование – это не панацея от нарушителей уголовного кодекса или мошенников любого рода, а инструмент предупреждения финансовых проблем в результате проявления случайных событий.
Таким образом, полис страхования при сделках с недвижимостью мог бы помочь и спасти от непреднамеренных ошибок в ходе переговоров, сделки или в период регистрации перехода прав на имущество, но ни в коем случае от злого преднамеренного умысла.

Дымова Юлия (директор офиса продаж вторичной недвижимости , Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet) Дымова Юлия (директор офиса продаж вторичной недвижимости , Инвестиционно-риэлторская компания Est-a-Tet)

Страхование сделок возможно в том случае, если и продавец, и покупатель будут использовать услуги профессионального риэлтора. Риэлторская компания будет являться стороной, которая будет сопровождать сделку и осуществлять хотя бы минимальный объем проверок и анализ документов. Данный подход является наиболее цивилизованным, и осуществляется во всем мире – например, в Америке вы не сможете совершить сделку без привлечения риэлтора либо адвоката.

Агапов Александр (Директор дирекции имущественного страхования, СК «МАКС») Агапов Александр (Директор дирекции имущественного страхования, СК «МАКС»)

Российская гильдия риелторов вслух озвучила проблему, давно известную профессиональному сообществу: под систему регистрации недвижимости заложена мина замедленного действия. Значимую часть сделок с недвижимым имуществом можно оспорить, причем сделать это можно спустя годы после заключения.

Наш опыт говорит о том, что судебная практика в случае возникновения споров для покупателя неутешительна, а гарантировать "чистоту" сделки практически невозможно.

Полагаю, что только созданием фонда или страхованием ситуацию не изменить, хотя на сегодняшний день страхование это единственный способ уменьшить свои финансовые потери при возникновении спорных ситуаций. Проблема заложена действующим законодательством в порядке возникновения и перехода права собственности на недвижимость.

В мировой практике известны два принципиальных подхода к возникновению такого права: при заключении договора или при регистрации сделки. В первом случае сделка обязательно страхуется, во втором случае полную ответственность несет регистратор.

В России же реализован промежуточный вариант: право возникает по факту регистрации, сделка не страхуется, но ответственность регистратора носит ограниченный характер. Если просто ввести обязательное страхование или создать компенсационный фонд без изменения законодательства, то фонд или резервы страховщиков будут быстро выкачены по аналогии с ОСАГО. За пару лет "специалисты" средней квалификации придумают способ сравнительно честного (почти законного) изъятия оттуда денег.

Страховщиков сейчас спасает, но не сильно, предстраховая проверка, которая отсеивает до 30% предлагаемых на страхование сделок. Что касается тарифа, то если законодательные изменения будут проведены, я бы оценил в единовременный тариф (или стоимость отчисления в фонд) в 1-2% от стоимости объекта.

Также обязательно должна быть проведена "амнистия", то есть законодатель должен сказать, все сделки заключенные до 31 декабря такого-то года не могут быть оспорены, если же были нарушены интересы третьих лиц, то они должны получить компенсацию из фонда, который может быть создан на отчисления страховщиков или за счет бюджета, так как сейчас у нас действует все-таки государственная регистрация.

Варламов Роман (начальник управления по работе с банками, Ингосстрах) Варламов Роман (начальник управления по работе с банками, Ингосстрах)

Рынок титульного страхования жилого фонда (квартир, загородных домов, таунхаусов) сейчас сформирован исключительно в силу требований многих коммерческих банков о страховании титула в рамках комплексного ипотечного страхования (обязательного условия для получения ипотечного кредита). В рамках ипотечного кредитования/страхования у «Ингосстраха» наработан достаточный портфель и собрана значимая статистика, в том числе и по заявленным и урегулированным убыткам, которые случаются регулярно.

Добровольный титул встречается редко, и, как правило, это объекты, в юридической чистоте истории которых собственники - потенциальные страхователи - не уверены. Мы, разумеется, позитивно оцениваем возможность массового введения данного вида страхования. Необходимые ресурсы и технологии для качественной обработки большого количества обращений клиентов в «Ингосстрахе» есть. Важнейшим плюсом обязательного страхования титула при сделках является повышение уровня прозрачности рынка жилой недвижимости в целом.

Иванов Игорь (Заместитель генерального директора по рекламе, маркетингу и PR, Страховое общество "РЕСО-Гарантия") Иванов Игорь (Заместитель генерального директора по рекламе, маркетингу и PR, Страховое общество "РЕСО-Гарантия")

В целом мы поддерживаем страхование права собственности для большинства сделок т.к. 100% гарантии по любому виду сделки с недвижимостью никто не даст.
Например, могут быть ошибки по невнимательности (неправильное внесение данных в ЕГРН) или тщательно продуманные мошеннические действия (которые обычный человек, даже проявляя должный уровень осмотрительности, вряд ли сможет распознать).

Важным нюансом тут будет готовность страхователя предоставить в страховую компанию все необходимые документы для проверки.

Полагаем, что у страховых компаний должно оставаться право:
1. Применять разный тариф для сделок с разной историей (например, по первичке – ниже, по вторичке – выше; в ином случае один клиент будет переплачивать за сделку другого клиента).
2. Отказывать в страховании сомнительных сделок. Такой отказ должен рассматриваться клиентом как настоятельная рекомендация отменить сделку, т.к. риски по ней слишком высоки.
Если обязать страховые компании страховать крайне рискованные сделки, это приведет к существенному росту мошенничества и повышению общего тарифа для остальных клиентов. Также пострадавшие страхователи будут тратить нервы на суды и возможные ссоры с объявившимися предыдущими собственниками (неожиданная смена замков предыдущим собственником может существенно испортить настроение).

Пример сомнительной сделки: приобретается квартира на вторичном рынке по доверенности, выданной в другом городе за 9 месяцев до сделки. Доверенность с очень широкими правами, продавец старше 60 лет и справок ПНД и НД по продавцу нет. Доверенность выдана человеку, не являющемуся родственником продавца. Нотариус, заверивший доверенность, в списке действующих нотариусов на момент выдачи доверенности не найден. Такую сделку лучше не заключать.

Читайте также