155
Вход


Спасет ли доступная ипотека индустрию?

26 июля в 17:23 3 109 Гаврилина Елена
Спасет ли доступная ипотека индустрию?
Первое полугодие 2017-го года успешным стало далеко не для всех участников рынка недвижимости.

В целом этот период характеризовался затишьем на рынке. Как сообщают специалисты, рынок жилья в России спасут снижающиеся ставки по ипотеке.
Подкидышева Татьяна (Руководитель департамента новостроек, НДВ-Недвижимость) Подкидышева Татьяна (Руководитель департамента новостроек, НДВ-Недвижимость)

В условиях сильной конкуренции на рынке недвижимости спрос на жилые проекты неоднороден: покупатели квартир проявляют интерес к новостройкам с удобным месторасположением, хорошим качественными характеристиками и привлекательной ценой. Учитывая данное обстоятельство, застройщики улучшили качество своих проектов. В последнее время на рынок выходило значительное количество новостроек, интересных по своей концепции и стоимости квартир, и в этом секторе рынка аккумулирован существенный спрос. В зависимости от комплекса факторов, учитывая имеющийся портфель объектов, ситуация по продажам будет варьироваться в зависимости от компаний. Например, мы, наоборот, фиксировали рост показателей, и в зависимости от месяца эта цифра составляла 5-10% и больше. Разумеется, одним из факторов, способствовавших этому, стало постепенное снижение стоимости кредитов. Ипотеку действительно можно рассматривать в качества драйвера спроса (власти планируют предпринимать шаги по дальнейшему снижению ставок), так как расширение финансовых возможностей позволяет привлечь новых покупателей в сегмент недвижимости. На заемщиков приходится значительная доля сделок на рынке новостроек, что явно говорит о высоком спросе на кредиты. Здесь мы бы добавили, что первичный сегмент характеризуется значительным объемом предложения, и дальнейшее снижение ставок по ипотеке очень важно при развитии данной тенденции (реновация и прочие планы по развитию территорий Москвы, включая НАО и ТАО) вкупе с большим объемом жилых комплексов в области. Кредиты могут стать тем фактором, которые поможет переварить рынку все эти объемы жилья.

Муравлева Ирина (Руководитель, Агентство недвижимости ЭлИум) Муравлева Ирина (Руководитель, Агентство недвижимости ЭлИум)

Самые распространенные сделки на рынке недвижимости - альтернативные, когда вместо одного жилья приобретается другое.

Ведь обмен квартир с помощью сделки купли-продажи происходит, когда человек продает одну квартиру и сразу же покупает другую, то есть в сделке участвует сразу несколько объектов недвижимости.

В этом случае прогадать по цене практически невозможно, ведь при падающем покупательском спросе и цены на недвижимость стали ниже.

Низкая ипотека играет свою роль к принятию решения о продажи своего жилья и покупки нового.

Впрочем, и сейчас мы наблюдаем повышенный интерес к ипотеке со стороны населения, но более охотно берется ипотека для новостроек, где и ставка ниже и выбор отличный!

Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам") Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам")

По итогам первого квартала 2017 г (полных статистических данных за более поздние периоды пока нет) в России было введено в эксплуатацию 205 200 квартир общей площадью 13 100 тыс. квадратных метра. Это на 15,8% меньше, чем за аналогичный период 2016-го года, когда было введено в эксплуатацию 15 600 тыс. квадратных метров. При этом показатели предыдущего года были еще хуже – падение за 1 квартал 2016 г по сравнению с тем же периодом 2015-го составило 16,4%. В целом же, можно сказать, что строительная отрасль находится в состоянии вялотекущей рецессии без очевидных признаков выхода из данной фазы экономического цикла в обозримом будущем. Анализируя настроения экспертов в области строительства относительно состояния делового климата в этой области, динамику основных операционных показателей, характеризующих деятельность подрядных организаций, можно с уверенностью констатировать, что они самые депрессивные среди других базовых отраслей экономики страны. Главный результирующий композитный индикатор - сезонно скорректированный Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в строительстве сохранил отрицательное значение, составив –16%. Среди факторов, лимитирующих строительную деятельность, традиционно отмечаются недостаток заказов, высокий уровень налогообложения и завышенная стоимость строительных материалов и оборудования.
Единственным сегментом, имеющим отношение к строительству жилой недвижимости и показавшим относительно хорошие результаты, является рынок ипотечного кредитования. А объем выданных ипотечных кредитов в январе-апреле 2017 года по данным АИЖК, вырос на еще 5,4%, по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. При этом в марте 2017 года рынок ипотеки полностью преодолел спад и перешел к стабильному росту (за март месяц было выдано ипотечных кредитов на 150 млрд. руб., что на 26% выше аналогичных показателей прошлого года, составивших 119 млрд. руб.). По абсолютному значению объем выданных ипотечных кредитов за март является рекордным результатом за всю историю развития российского рынка ипотечного кредитования. Причин оживления рынка ипотеки несколько.
Во-первых, ставки, державшиеся на протяжении двух лет на уровне 12, 5–14%, откровенно сдерживали продажи недвижимости. Действия Центробанка, планомерно снижающего ставку рефинансирования, которая с 27 марта 2017 преодолела психологически важный рубеж в 10%, совпали с окончанием госпрограммы по жилищному кредитованию, пришлись очень кстати.
Во-вторых, сюда же наложилось и воздействие отложенного спроса за предыдущие два года, когда ипотечные ставки держались на достаточно высоком уровне в 12,5 – 14%, а продажи жилья просели из-за падения платежеспособного спроса со стороны населения.
В-третьих, если учесть, что что 1 июня 2017 года Сбербанк анонсировал снижение ставки на ипотеку для приобретения новостроек до 9,5% годовых, можно ожидать аналогичных шагов и от многих других банков, выдающих ипотечные кредиты. Первые признаки такого развития событий уже есть – на рынке появились отдельные предложения со ставками даже ниже 9%, хотя пока рано говорить, что это стало массовой тенденцией.
В-четвертых, за последнее время отмечено существенное уменьшение затрат на обслуживание ипотечных кредитов, вследствие снижения некоторыми банками первоначального взноса до 10-15%. Для сравнения - в прошлом году этот показатель был в среднем на уровне 20% от стоимости объекта.
В-пятых, в нескольких банках появились предложения с нулевым первоначальным взносом. (Впрочем, следует понимать, что данные предложения имеют определенные ограничения: кредит как правило можно взять на покупку жилья у жестко регламентированного списка застройщиков - партнеров Банка, и по ставке на 1,5-2% выше рыночной. Кроме того, программа кредитования в таких случаях лимитирована по срокам (чаще всего не более 10 лет) и рассчитана на лиц, подтверждающих свой доход справкой по форме 2 НДФЛ).
Перечисленные факторы вкупе со некоторой стабилизацией платежеспособного спроса населения и снижением цен на недвижимость, вызванным увеличением предложения на первичном рынке жилья в 2017-м году и отложенным спросом предыдущих лет, приводит к тому, что у пользователей ипотекой доля расходов на обслуживание кредита заметно снижается. Однако, мы не видим оснований полагать, что снижение ипотечных ставок и в дальнейшем будет продолжаться такими же высокими темпами, как в первой половине 2017-го года.
При этом стоит отдельно отметить, что запуск новой программы господдержки льготного кредитования по ставке от 6,25% годовых, анонсированной АИЖК, вряд ли окажет существенное влияние на общую динамику рынка ипотечного кредитования. Основной причиной тут видятся существенные ограничения для потенциальных пользователей данной системы помощи заемщикам и незначительная сумма, выделенная на сам проект. Требования к заемщикам в жестко лимитированных сроках получения кредита (не более одного года), ипотечной ставке не более чем в 15%, ограничения в 30% по росту стоимости обслуживания займа и, как следствие, валюте расчетов, отсекающей кредиты, номинированные в рублях, приводят к тому, что программой поддержки сможет воспользоваться крайне незначительное количество людей. По самым оптимистическим прогнозам – это не более 2 тысяч заёмщиков. Так же важен и тот факт, что новая программа поддержки ипотечного кредитования ограничена не определенными сроками, а исключительно выделенной на проект суммой, составляющей 2 млрд. рублей, по исчерпании которой, как предполагается, программа будет свернута. Не смотря на очевидную полезность введения новой программы поддержки ипотечных заемщиков, маловероятно, что это каким-либо образом скажется на объемах и динамике рынка ипотечного кредитования в целом.
Что касается прогнозов дальнейшей динамики на рынке ипотечного кредитования, то следует учитывать, что риски воздействия на экономику страны от введения новых санкций, проблемы со структурными перекосами в экономике, слабая собираемость налогов и неоптимальное расходование бюджетных средств могут в любой момент скорректировать экономические показатели государства в сторону если не ухудшения, то по крайней мере заметного снижения темпов прироста. Хотя, анонсированная МЭР цифра темпов прироста ВВП в 1,4% к концу года кажется нам вполне достижимой. Тем не менее, сочетание нескольких негативных факторов может привести как к ужесточению политики ЦБ, так и к новому витку падения спроса на недвижимость. Поэтому мы сохраняем прогноз, что если даже если ЦБ продолжит политику смягчения, то вряд ли стоит надеяться на падение ипотечных ставок в ближайшие пару лет ниже уровня 8,5-9,0%. Если же Центробанку придется ужесточить свои действия по регулированию ключевой ставки, то скорей всего и ставки по ипотеке на некоторое время остановятся на достигнутых уровнях. Так что общие темпы прироста ипотечного кредитования могут оказаться по итогам года не выше, а то и ниже оптимистичных цифр, зафиксированных в первом полугодии.

Читайте также