155
Вход


Какая ипотека выгодней

25 июля в 18:06 3 177 Гаврилина Елена
Какая ипотека выгодней
Какая ипотека выгоднее, в том случае если заемщик планирует досрочное погашение, - с аннуитетным или дифференцированным платежом?

В чем различия?
Гордейко Сергей Геннадьевич (Руководитель аналитического центра, ООО "Русипотека") Гордейко Сергей Геннадьевич (Руководитель аналитического центра, ООО "Русипотека")

На рынке дифференцированные ипотечные кредиты потеряли популярность.
Вся выгода индивидуальна. Известно, что примерно на 10 % совокупная переплата меньше при дифференцированном кредите.
Индивидуальный расчет зависит от фазы ипотечного кредита, когда проводится досрочное гашение. Это связано с перераспределением доли процентов и основного долга в аннуитетном кредите.
В общем случае совокупная переплата всегда меньше при дифференцированном кредите.
Но сам вопрос не имеет практического значения. Ипотечный кредит удобен только с аннуитетным платежом.

Петрова Алла (специалист, управляющий, Агентство недвижимости) Петрова Алла (специалист, управляющий, Агентство недвижимости)

Я считаю, что в любом случае ипотека с дифференцированными платежами выгоднее, т.к. здесь сразу идет равномерное погашение основного долга и постепенное уменьшение суммы, уплачиваемой в качестве процентов за пользование ипотекой. При аннуитетном виде на начальных этапах выплаты ипотеки большая часть суммы ежемесячного платежа идет на погашение процентов. Таким образом, можно гасить ипотеку довольно продолжительное время, а долг банку может уменьшиться совсем не значительно.
При возможности погасить ипотеку досрочно экономия на процентах будет как в одном, так и в другом случае. В случае с аннуитетным платежом можно выиграть на процентах в том случае, если вы планируете экспересс-погашение (т.е. в течение 2-3 месяцев ожидается поступление крупной суммы денег, а вам выгоднее решить вопрос с покупкой недвижимости немедленно).
Однако, не всё зависит от наших желаний. При выборе вида платежей нужно учитывать два условия:
1). Не все банки при одобрении ипотеки предоставляют клиенту возможность выбора.
2). Не всегда финансовые возможности позволяют взять ипотеку с дифференцированным видом платежей, т.к. в этом случае на первые платежи приходится самое высокое финансовое бремя. При аннуитетном платеже все суммы погашения ипотеки одинаковы на протяжении всего периода взаиморасчетов с банком.

Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам") Коренев Алексей (аналитик, ГК "Финам")

Вопрос, какой из видов платежей – аннуитетный иди дифференцированный в случае досрочного погашения ипотечного кредита выгодней, крайне неоднозначный. Начнем с того, что далеко не все банки готовы выдавать кредиты по схеме дифференцированного погашения, так как для банков аннуитетный вариант выгодней – заемщик с первых же платежей покрывает достаточно большой процент по займу, фактически сразу оплачивая проценты будущих периодов. И страхуя в известной степени банк от рисков снижения доходов в случае досрочного погашения. Из-за этого те банки, которые все же выдают кредиты по дифференцированной схеме, зачастую закладывают большую процентную ставку, удорожая обслуживание долга, а также настаивают на меньших сроках кредитования. В итоге, по сравнению с аннуитетным кредитом, заемщик по дифференцированному кредиту берет меньшую сумму на более длительный срок и под бОльшую процентную ставку.
С точки зрения заёмщика, следует выделить два важных момента:
1. Кредитоспособность в расчете на длительный срок пользования кредитом. Несмотря на то, что внешне дифференцированный вариант погашения выглядит более выгодным, по факту на больших сроках он может оказаться менее привлекательным. Растянутые на более долгий срок платежи способны привести к тому, что переплата по дифференцированному кредиту окажется больше, чем по аннуитетному, имеющему меньшую продолжительность и большую стартовую сумму заемных средств. Кроме того, надо учитывать риски снижения кредитоспособности заемщика. Традиционно более высокие платежи на начальном этапе пользования дифференцированным кредитом могут в случае финансовых проблем у заемщика привести к весьма негативным последствиям (банки, выдающие кредиты по этой схеме, естественно, учитывают и эти риски).
2. Необходимость учета инфляционной составляющей. Традиционные схемы сравнения аннуитетных и дифференцированных кредитов как правило не учитывают изменение стоимости самих денег. При том, что стоимость пользованиями кредитным ресурсами по обеим схемам одинакова – проценты начисляются на остаток заемных средств. Аннуитетные кредиты как правило более краткосрочные, чем дифференцированные, и изменение темпов инфляции в меньшей степени будет влиять на итоговую эффективность пользования заемными ресурсами. Единственным, пожалуй, исключением можно было бы рассматривать дифференцированный кредит с возможностью на начальном этапе пользования займом частично-досрочного погашения ускоренными темпами. Т.е, когда в отличие от классического дифференцированного кредита, где общее тело долга гасится равными долями, есть возможность на начальном этапе гасить заметно бОльшую часть задолженности из общей массы долга, это способно привести к тому, что эффективная ставка пользования оставшимся основным телом кредита со временем окажется ниже уровня инфляции. Но подобный вариант мне кажется настолько невыгодным для банков, что вряд ли многие из них согласятся на кредитование на подобных условиях. Да и финансовые возможности заемщика в этом случае должны быть существенно бОльшими.

Читайте также