155
Вход


Лизинг жилой недвижимости - плюсы и минусы

26 января 2015 г. 8 4555 Гаврилина Елена
Лизинг жилой недвижимости - плюсы и минусы
На фоне кризиса на ипотечном рынке и повышения ключевой ставки ЦБ ВТБ24 предложил рынку новый инструмент финансирования покупки жилой недвижимости для физических лиц. Среди юридических лиц такой инструмент давно и успешно применяется. Сможет ли ВТБ24 расширить рынок за счет жилой недвижимости?

Лизинг недвижимости отличается от ипотеки тем, что квартира все время находится в собственности у лизинговой компании, и лишь в конце периода переходит в собственность.
Алин Сергей (Старший аналитик, ИГ «Норд-Капитал») Алин Сергей (Старший аналитик, ИГ «Норд-Капитал»)

Инструмент этот (квартира в лизинг) довольно неоднозначен, особенно в период кризиса. При ипотеке вы хоть и по крупицам (с начала Вы платите больше по процентам, нежели по самому предмету сделки – квартире), но всё-таки постепенно рассчитываетесь по своей квартире. При ипотеке вы сразу же становитесь собственником квартиры/дома, которая находится в залоге у банка. То есть, никто Вас не может (при адекватно составленном договоре) просто так оттуда выкинуть. Естественно, при соблюдении всех условий договора и с вашей стороны. А вот с лизингом сложнее. Вы сначала берете квартиру в аренду, и лишь через многие годы наделяетесь правом выкупа ЧУЖОГО жилья. Может получиться так, что вы будете исправно платить все эти годы, а потом попадете в сложную ситуацию, и никто Вам ни копейки не вернёт (поскольку Вы за саму квартиру ещё ни копейки и не заплатили). Это главный камень в огороде лизинга. А сейчас на каждом углу трубят, что время будет сложное, и, возможно, грянет затяжной кризис. Поэтому граждане могут предпочесть более дорогую, но и более понятную ипотеку, либо пока вообще на время отказаться о мечте улучшить свои квартирные условия.

Нигматуллин Тимур (аналитик, ИХ «ФИНАМ») Нигматуллин Тимур (аналитик, ИХ «ФИНАМ»)

На мой взгляд, лизинг жилой недвижимости (особенно обратный и возвратный) в текущих нестабильных макроэкономических условиях становится все более востребованным среди физ.лиц. С одной стороны, при необходимости, возвратный лизинг позволяет физ.лицам в ряде случаев существенно снизить регулярные платежи и в т.ч. сэкономить на налоге на имущество. При этом, использование подобных схем подразумевает под собой использование достаточно низкого первоначального взноса. Недостатком же лизинговых схем часто являются несколько более высокие юридические риски, связанные с возможной утерей прав на недвижимость или, например, возможные ограничения на реструктуризацию.

Власова Нина (Ведущий специалист Управления внешних коммуникаций, Абсолют банк) Власова Нина (Ведущий специалист Управления внешних коммуникаций, Абсолют банк)

Лизинг недвижимости – это инструмент, который будет удобен в первую очередь для тех, кто снимает квартиру: лизинговые платежи за собственное жилье являются хорошей альтернативой арендным платежам за съемное. При этом нужно понимать, что крупный аванс ставит под вопрос необходимость приобретать квартиру в лизинг – выгоднее взять ипотеку, имея 40% стоимости квартиры на руках.

Кузьмин Дмитрий (директор, Агентство Оценки "Люди Дела") Кузьмин Дмитрий (директор, Агентство Оценки "Люди Дела")

С этого года собственники жилья будут платить налог с кадастровой стоимости имущества (стоимость приближенная к рыночной), сумма налога вырастет в несколько раз по сравнению с ранее действовавшей. По условиям ипотечного кредитования, заемщик становится собственником имущества и на него возлагаются обязательства по уплате налогов. Взяв недвижимость в лизинг, заемщик избегает необходимости уплаты налогов, а значит, экономит определенную сумму. Вероятнее всего, «лизинговая схема» будет интересна заемщикам. Однако обратите внимание, что данное предложение предполагает, что заемщик должен иметь 40% от стоимости недвижимости, такие условия «по силам» далеко не каждому.

Щербаков Александр (заместитель директора, коллекторское агентство АКМ) Щербаков Александр (заместитель директора, коллекторское агентство АКМ)

Справедливости ради стоит отметить, что этот продукт ВТБ24 анонсировал еще в 2013 году, а запустил в 2014. Как таковых, подводных камней нет. Важно понимать, что квартира - собственность банка, а лизингополучатель, в отличие от ипотечного заемщика, просто арендует жилье у кредитной организации до момента, когда у него появляется право выкупа. Из плюсов лизинга можно отметить упрощенную, по сравнению с ипотекой, схему оформления сделки и отсутствие обязанности платить налог с имущества. Насколько продукт будут популярен у населения, сказать сложно, но могу предположить, что банки будут его предлагать весьма активно.

Павлова Елена (Блогер, врач общей практики, нутрициолог, Доктор Елена Павлова) Павлова Елена (Блогер, врач общей практики, нутрициолог, Доктор Елена Павлова)

Лизинг подразумевает собой форму кредитования, когда объект берется в аренду. Если рассмотреть условия, которые анонсирует банк ВТБ, то они вполне прозрачны и не требуют дополнительных сил и вложений, подразумевается экономия в уплате налога на имущество.

Затраты по лизингу учитываются при налогообложении, как налоговый вычет, если, например, компания взяла помещение не в просто в аренду, а в лизинговую аренду с последующим выкупом.

Физическое лицо так же может подать декларацию в налоговую и показать свои расходы по лизингу для налогового вычета.

Поэтому, лизинг - это удобный выход для тех, кто не может взять ипотеку.

Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп») Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Повышение ключевой ставки автоматически привело к удорожанию ипотечного кредитования. Ставки сегодня в своем большинстве заградительные: верхняя граница находится в районе 35% годовых - таково нижнее значение ставок в банке Зенит. Увеличен минимальный первоначальный взнос. Изменился и подход к рассмотрению заявок. Тренд 2013 года "лояльный подход" переломился уже летом 2014 года, когда банки начали пересматривать свою кредитную политику и ужесточать отбор потенциальных заемщиков. Таким образом, под конец года банками выносилось отрицательное решение почти по 80% заявок.

На фоне снижающейся покупательской способности банки вынуждены искать сегодня новые способы кредитования. В результате на рынке появился новый продукт - лизинг жилой недвижимости. Такой способ приобретения недвижимости привлекателен, прежде всего, для потенциальных клиентов, которые не могут официально подтвердить место работы и доход. Лизинговая компания не предъявляет строгих требований и более лояльна при рассмотрении заявок. В отличие от ипотеки, лизинг дает возможность не предоставлять о себе подробную информацию, а также отказаться от обязательных при ипотечном кредитовании страховых программ.

Однако у лизинговой схемы покупки жилой недвижимости также есть свои «подводные камни». Главный риск заключается в том, клиент не может оформить собственность и будет иметь статус арендатора до момента полного погашения задолженности. Жилье в таком случае будет находиться не в залоге у банка, а в собственности лизинговой компании. При возникновении проблем с платежами, организация может расторгнуть договор и выселить арендатора. Тогда как при ипотеке процедура взыскания через суд весьма сложная, процесс возврата задолженности может длиться несколько лет.

В первую очередь лизинг жилой недвижимости может быть интересен для тех, кто нуждается в покупке квартиры именно сейчас, но по тем или иным причинам не может взять ипотеку или оплатить всю сумму сразу. Данная схема скорее носит временный характер и в дальнейшем вряд ли будет востребована на развивающемся рынке недвижимости. Переплата по лизингу в сравнении с ипотечным кредитом будет являться сдерживающим фактором для широкого использования нового на рынке продукта. Таким образом, вряд ли лизинг жилой недвижимости станет массовым, популярностью такая схема будет пользоваться скорее у небольшой доли заемщиков.

Михайлова Элла (Руководитель департамента «Банки, инвестиции, страхование», Рекрутинговое агентство Penny Lane Personnel) Михайлова Элла (Руководитель департамента «Банки, инвестиции, страхование», Рекрутинговое агентство Penny Lane Personnel)

Одним из первых банков, который начал предлагать жилую недвижимость в лизинг, стал ВТБ-24.Это иная форма кредитования, где кредит предоставляется не деньгами, а приобретенной недвижимостью. Суть нового продукта в том, что жилье будет находиться в собственности у партнера банка - лизинговой компании, а клиент будет иметь статус арендатора. Но как только человек выплатит полную стоимость займа и соответствующие проценты, он становится собственником квартиры.

Казалось бы очень заманчивое предложение.

Но существует несколько моментов, которые важно знать при рассмотрении жилищного лизинга.

Первая особенность состоит в том, что недвижимость, на приобретение которой банк выдал кредит, находится не в залоге, а принадлежит лизинговой компании до полного погашения займа. Заемщик не станет собственником жилья, пока не выплатит долг.

Отсюда возникает вторая особенность - при классической ипотеке процедура взыскания долга в случае потери платежеспособности заемщика через суд очень длительна и сложна, процесс возврата задолженности, включая продажу залогового жилья, может длиться несколько лет, и может еще больше затянуться, если залоговая квартира является единственным жильем и в ней прописаны несовершеннолетние дети. В случае с жилищным лизингом процедура максимально проста - достаточно расторжения лизингового договора и фактического освобождения арендатором квартиры. Для банка это, безусловно, весьма привлекательный нюанс, но заемщик в этом случае абсолютно не защищен.

Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры, а в договоре определяется только стоимость жилья, но не предусматривается её изменение.

Существенным недостатком будет количество платежей, и платить придется больше, чем при ипотечном кредитовании, то есть к сегодняшним ставкам ещё плюс 1.5%.

Целевая аудитория для такого продукта - высокорисковые заемщики, которые не могут или не желают официально подтвердить свой доход, отказываются от страховых программ, или имеют доход в иностранной валюте.

Таким образом, главный недостаток лизинга недвижимости - это крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок, и она вероятно будет сопровождаться разного рода злоупотреблениями.

Читайте также