155
Вход


введение


Введение

В настоящее время в России и других странах бывшего СССР для всех субъектов хозяйствования и рядовых граждан формируется новая экономическая среда, многие элементы которой находятся в стадии становления и изучения. В первую очередь, это относится к системе знаний о недвижимом имуществе, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей в любой сфере бизнеса, управления или организации. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан. Собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей.1
В своей работе я поставила целью рассмотреть и проанализировать закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации.
Для выполнения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
определить понятие и виды недвижимости, рассмотреть ее особенности как товара;
определить понятие, виды, субъекты рынка недвижимости;
рассмотреть особенности рынка недвижимости в Российской Федерации;
проанализировать состояние рынка недвижимости в Российской Федерации на современном этапе.
В заключении я сделала некоторые выводы на основании проделанной работы.

1. Недвижимое имущество и его виды

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало с времен римского права. В России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. В указе от 23 марта «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» И с тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России, о чем свидетельствует свод гражданских законов России (т.10, ч.1, ст.383-400).2
Так, ст. 384 гласит: «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги». Отдельные статьи уточняют суть различных объектов недвижимости, например, в соответствии со ст. 387 к принадлежностям земель относятся: «состоящие на них церковные и другие строения, дворы, мельницы, мосты, перевозы, плотины, гати, озера, пруды, болота, дороги, источники и другие места, сим подобные; все произведения, на поверхности земли обретающиеся, и все сокровенные в недрах ее металлы, минералы и другие ископаемые».2
В начале 20-х годов прошлого века в нашей стране названное деление имущества было признано «буржуазным», не соответствующим основам советского общества и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено. Последнее было узаконено ст. 21 введенного в действие с 1 января 1923 года Гражданского кодекса РСФСР. В соответствии со ст. 22 названного кодекса национализированные и муниципализированные предприятия, их оборудование, железные дороги и их подвижной состав, национализированные суда, строения «являются изъятыми из частного оборота и не могут быть отчуждены и закладываемы теми органами, в ведении коих они состоят, а также обращаемы на удовлетворение кредиторов. Национализированные и муниципализированные предприятия, строения и суда могут сдаваться в аренду в установленном законом порядке».1
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») впервые введено в экономический и правовой оборот Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст.4) в связи с установлением статуса частной собственности на землю. Затем этот термин подтвержден в Указе Президента РФ от 27.10.93 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» (ст.1) и окончательно законодательно закреплен Гражданским кодексом Российской Федерации (ст.130) 30 ноября 1994 г.2

1.1.Понятие и признаки недвижимости

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями. В соответствии с Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся следующие материальные и нематериальные объекты: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, а также предприятия в целом как имущественный комплекс. Кроме того Гражданским кодексом к недвижимым вещам отнесены подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.3
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.2
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.2
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества – стоимость и цена – первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.2
На юридическом уровне недвижимость – совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство. В России, как и в других промышленно развитых странах мира, законодательно гарантировано частным лицам покупать, продавать, сдавать в аренду или передавать имущество либо права на владение и пользование им другим гражданам и предприятиям, т.е. свободно распоряжаться своей собственностью. Однако, когда частная собственность на недвижимость приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права. Закон (ст.239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных или муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями и сооружениями путем выкупа или продажи с публичных торгов. Существуют и другие формы государственного регулирования владения и пользования недвижимостью: строительные ограничения, система зонирования, требования по охране окружающей среды и др.1
Социальная роль недвижимого имущества состоит в удовлетворении физиологических, психологических, интеллектуальных и других потребностей людей. Все, что нужно человеку для выживания и достойной жизни, он получает в конечном счете от земли. Владение недвижимостью престижно в общественном сознании и необходимо для формирования цивилизованного среднего социального слоя.1
Негосударственные субъекты собственности на землю в России имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника земельного участка, так как недра принадлежат государству полностью. Не входит в физический, следовательно, и в экономико-правовой состав недвижимого имущества и воздушное пространство над поверхностью земельного участка того или иного частного собственника. Оно имеет общественный характер и принадлежит правительству. Только на землях государственного фонда понятие недвижимости включает все его составные части в вертикальной проекции.1
Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимых вещей, и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Основные признаки недвижимости1



Признаки

Содержание (состояние)

1

Сущностные (родовые)
Степень подвижности

Абсолютная неподвижность, неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению

2

Связь с землей

Прочная физическая и юридическая

3

Форма функционирования

Натурально-вещественная и стоимостная

4

Состояние потребительской формы в процессе использования

Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуатации

5

Длительность кругооборота (долговечность)

Многократное использование, а земли – бесконечно при правильном использовании

6

Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств

Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений

7

Общественное значение

Пользование объектом часто затрагивает интересы многих граждан и других собственников, интересы которых защищаются государством

8

Видовые (частные)
Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние и др.)

Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество


Основные фундаментальные свойства недвижимости – неподвижность и материальность или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.1

1.2.Общая классификация объектов недвижимости

Классификация – это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его потребительских и рыночных свойств. Объектами классификации являются элементы изучаемого множества (здания, сооружения и т.д.). Признаки классификации – наиболее существенные и практически важные свойства и характеристики объектов, служащие основанием для их группировки или деления1

Общая классификация недвижимости

Тип классификации

Виды недвижимости

По характеру использования

-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;
-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-для ведения бизнеса;
-для проживания владельца;
-в качестве инвестиций;
-в качестве товарных запасов и НЗП;
-для освоения и развития;
-для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;
-неспециализированные – вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-введенные в эксплуатацию;
-требующие реконструкции или капитального ремонта;
-незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;
-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.


1.3.Особенности недвижимости как товара

Недвижимое имущество как товар – это объект сделок (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики1
Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Если бы земля, вода и недра не были бы ограничены и исчерпаемы, они были бы бесплатными как воздух. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность, т.е. возможность использования недвижимости для осуществления определенной экономической функции (выращивания урожая, выпуска промышленных товаров, оказания услуг) или личного потребления.1
Полезность – это способность недвижимости удовлетворять потребности владельца именно в данном месте и в течение соответствующего периода времени.
Как и любой товар, недвижимость имеет потребительскую и рыночную стоимость. Потребительная стоимость отражает стоимость вещей для конкретного пользователя. Рыночная стоимость – это наиболее вероятная цена продажи их на открытом и конкурентном рынке. Земля и некоторые другие недвижимые вещи включаются в экономический оборот как ресурсы, не имеющие альтернатив взаимозамещения во многих сферах деятельности. На предложение недвижимых товаров влияет действие закона редкости и ограниченности: чем выше редкость товара – тем выше цена. Нет даже и двух одинаковых зданий, у них всегда будут различия в местоположении, линии горизонта, доступности к солнечному свету, микроклимату и другим показателям.1
Особенность земли как товара в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой. На рис. 1 вертикальная линия предложения (П) показывает, что изменение уровня и динамики цен на землю не меняет размера ее предложения. Поэтому цена земли (Ц) определяется в основном спросом: когда уровень спроса поднимается от С до С1, цена или рента соответственно повышается от Ц до Ц1.1


введение







                                                          Профессиональные

Жилищные кооперативы
?

Страховые компании
?
                                                                              участники
                                                                           рынка жилья

Фонды жилищного строительства
?

Нотариальные конторы
?
                                                                    Российской Федерации


Коммандитные товарищества
?

Консалтинговые фирмы
?

Оценочные фирмы
?

Юридические фирмы
?

Банки
?

Информационные агенства
?

П о к у п а т е л и    ж и л ь я
?









Приложение 2

Рынок жилья в новом формате

Участники рынка жилья

Что дают законодательные новации

Чего следует остерегаться

Застройщики

Вплоть до госприемки застройщик несет полную ответственность за целостность и сохранность строящегося дома
Затягивать сроки строителям будет невыгодно: после окончания нормативного срока сдачи земельный налог на участок повышается в четыре раза.

Застройщик, чтобы минимизировать свои риски, будет вынужден удлинять до максимума срок строительства, чтобы застраховаться от штрафов, а также требовать с клиента всю оплату сразу же.

Строители

Ужесточаются требования финансовой устойчивости строительных компаний, что позволит очистить рынок от недобросовестных и слабых участников.
После получения разрешения на строительство компания должна опубликовать проектную декларацию – полную информацию о себе и о том объекте, который она собирается строить. Жестко определены пункты договора участия в долевом строительстве, без которых он признается незаключенным. Раньше подобные сделки заключались в самых разных фирмах: на основе договоров о соинвестировании, о предварительной купле-продаже жилья и т.д. Сейчас жестко определена единственная форма. Четко прописаны санкции в случае невыполнения обязательств по договору как со стороны компании, так и застройщика.

Строители обязаны регистрировать договор, что лишает их возможности его расторжения в случае, если клиент не расплачивается в срок; строители обязаны в договоре указывать сроки строительства; клиент вправе наложить штраф за срыв этих сроков.

Риэлторы

Рынок жилья может существенно расшириться в результате ипотечного кредитования.
Работать на рынке смогут только специалисты в сфере недвижимости, обладающие высокой квалификацией и прошедшие специальное обучение. Большое влияние на рынок окажут другие законы, например, закон об участниках долевого строительства – обязательная регистрация договоров долевого участия позволит, наконец, избежать двойных продаж.

Работу риэлторов усложнит невозможность с марта 2005 года проводить сделки обмена муниципального жилья на жилье в собственности, а с 1 января 2007 года – невозможность приватизации жилья.

Финансисты

Регламентируется решение вопроса с неплательщиками по жилищным кредитам – вплоть до их выселения из жилья, приобретенного с помощью кредитных средств.

Подавляющее большинство муниципалитетов и региональных администраций не имеют фонда для расселения тех, кто лишился квартиры за невыплату кредита.

Потребители

Снизятся финансовые риски в долевом строительстве; в случае любого срыва договора частному инвестору будет выплачена неустойка.
На два года продлевается срок приватизации бесплатного жилья – все квартиры, полученные от государства по договору социального найма до 1 марта 2005 года, можно будет оформить в собственность до 1 января 2007 года.
При приобретении жилья в кредит будет отменено обязательное нотариальное удостоверение сделки, на которое приходится 1,5 процента от ее суммы.
Собственники квартир будут сами устанавливать размер платежей за жилищные услуги, выбирать форму управления и обслуживающую организацию.
Разрешено без согласований, то есть не является переустройством: косметический ремонт, сборка-разборка встроенной мебели и антресолей, замена инженерного оборудования на аналогичное на том же месте.

Тот, кто не попал в календарный график бесплатной приватизации, будет выкупать жилье по тарифам, которые назначит государство; очередь на жилье будет для всех одна – в кодексе нет понятия «первоочередное предоставление».
Запрещены разборка любых межквартирных перегородок, перенос радиаторов в застекленные лоджии, устройство полов с подогревом от общедомовых сетей.

__________________________________________________
1. Евпланов А. Ипотека обретает реальные контуры // Российская газета. – 2005. - № 7. – 1 марта. – С. 3

Библиография

1. Послание Президента РФ Федеральному Собранию от 26.05.2004. «Послание Президента России Владимира Путина Федеральному Собранию Российской Федерации» // Российская газета. – 2004. - № 109
2. Гражданский кодекс Российской Федерации: Ч.1. // СЗ РФ. – 1995. - № 32.
3. Горемыкин В.А., Бугулов Э.Р. Экономика недвижимости. Учебник. – М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1999. – 592с.
4. Задунов В.С. Экономическая теория: Тексты лекций. Часть II. 2-е изд., перераб. и доп. / КрасГАСА. Красноярск, 2002. – 128 с.
5. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. Экономика недвижимости. (Учебники для вузов. Специальная литература) – СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.
6. Курс экономической теории: Учебник под ред. проф. Чепурина М.Н., проф. Киселевой Е.А.. – Киров: Издательство «АСА», 1998. – 624 с.
7. Любимов Л.Л., Раннева Н.А. Основы экономических знаний: Учебник для 10 и 11 кл. школ и кл. с углубл. изуч. Экономики. – 5-е изд. – М.: Вита-Пресс, 2000. – 496 с.
8. Макконелл Кэмпбелл Р., Брю Стэнли Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т.: Пер. с англ. 11-го изд. Т. 2. – М.: Республика, 1993. – 400 с.
9. Мицкевич А.А. Сборник заданий по экономике: - М.: «Вита-Пресс», 1998. – 144 с.
10.? Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2003. – 496 с.
11.? Щербакова Н.А. Экономика недвижимости: Учебное пособие. – Ростов н/Д.: Феникс, 2002. – 320 с.
12.? Экономическая теория: Учебник для студ. высш. учеб. заведений / Под ред. В.Д.Камаева. – 7-е изд., перераб. и доп. – М.: Гуманит. изд. центр ВЛАДОС, 2002. – 640 с.
13.? Экономическая теория: Учебник. – Изд. испр. и доп. / Под общей ред. акад. В.И.Видяпина, А.И.Добрынина, Г.П.Журавлевой, Л.С.Тарасевича – М.: ИНФРА-М, 2004. – 672 с.
14.? Викторова Л. Ипотека в вашем регионе: Двери открыты. Пока не для всех // Экономика и жизнь. – 2005. - № 4. – С. 4
15.? Государственный расчет // Экономика и жизнь. – 2005. - № 4. С. 4
16.? Григорьев Д. Ловушка для арендатора // Экономика и жизнь. – 2004. - № 37. – С. 2-3
17.? Давлетшин М.Б., Расулов А.Ф., Давлетшина И.М. Пути развития накопительных схем приобретения жилья // Экономика строительства. – 2003. - № 4. – С. 13-22
18.? Евпланов А. Ипотека обретает реальные контуры // Российская газета. – 2005. - № 7. – 1 марта. –С. 3
19.? Звягин Ю. Ипотечный кредит дорог и колюч // Российская газета. – 2005.- № 9. – 22 марта. – С. 3
20.? Ивакин А. Что в «земельном» портфеле Германа Грефа // Российская газета. – 2005. - № 6. – 22 февраля. – С. 4
21.? Ипотека взвинтит цены. // Прямые инвестиции. – 2004. - № 7. – С. 4
22.? Колодина И. Жилье в доступном пакете // Российская газета. – 2005. - № 2. – 25 января. – С. 1, 3
23.? Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации // Муниципальная экономика. – 2002. - № 3. – С. 75-93
24.? Крутик А., Никольская Е. Управление недвижимостью // Муниципальная экономика. – 2002. - № 1. – С. 77-96
25.? Куликов М. Закон квадратного метра // Российская газета. – 2005. - № 7. – 1 марта. – С. 1, 3
26.? Латышева О., Кузнецова Т., Попова Е. Земля: поторгуемся? // Экономика и жизнь. – 2005. - № 7. – С. 4-5
27.? Морозова Л. Куда движется недвижимость // Российская газета. – 2005. - № 10. – 29 марта. – С. 8
28.? Назарова Л., Башкатова Е., Латышева О. Как на Руси строить лучше // Экономика и жизнь. – 2004. - № 28. - С. 2-3
29.? Назарова Л., Башкатова Е., Латышева О. Мировой опыт: Государство и граждане // Экономика и жизнь. – 2004. - № 28. - С. 3
30.? Назарова Л. Доступ к жилью // Экономика и жизнь. – 2004. - № 28. – С. 1.
31.? Огородников В. Имущественный ЗАГС // Экономика и жизнь. – 2002. - № 52. – С. 2-3.
32.? Печатникова С.М. Организация и механизм функционирования жилищного рынка // Экономика строительства. – 2003. - № 4. – С. 2-12.
33.? Поляченко И., Семеко О. Квартирный вопрос // Прямые инвестиции. – 2004. - № 6. – С. 76-79
34.? Рошек Ю. Без чувства долга // Прямые инвестиции. – 2004. - № 7. – С. 78-81
35.? Рошек Ю. Провинциальный пример // Прямые инвестиции. – 2004. - № 7. – С. 82-83
36.? Рошек Ю. Строй! Кто идет? // Прямые инвестиции. – 2004. – № 6. – С. 98-102   
37.? Славина И. Ипотека будь проще! И люди к тебе потянутся // Единая Россия. – 2005. - № 8. – С. 1, 6.
38.? Тыртышов Ю.П. Проблемы формирования рынка доступного жилья в Российской Федерации // Экономика строительства. – 2004. - № 11. – С. 2-13

основные понятия о рынке недвижимости. термины и определения  »
Библиотека »