155
Вход


министерство образования и науки рф


МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РФ
РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СОЦИАЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
ФИЛИАЛ В Г. НАРО-ФОМИНСКЕ


Допущен(а) к защите
Директор филиала
________________ Е.Ф. Шиморина
«_______» _______________ 200__г.



ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

Оценка недвижимости: сферы применения и пути развития.


Выполнил: студент 6 курса заочного отделения специальность
«Финансы и кредит»



________________
(подпись)


Глушков Дмитрий
Борисович


Научный руководитель:
Ст. преподаватель



(подпись)

Зеленская Лавия
Салиховна

Рецензент:
Д.с.н., профессор



(подпись)


Шиморина Елена
Федоровна


2007 г.

СОДЕРЖАНИЕ.

Введение……………………………………………………………..

Стр.

3

Глава 1.

Анализ и общая характеристика, рынка недвижимости…….

6

1.1.

Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны………………………………………………...


6

1.2.

Состояние рынка недвижимости в Москве и Московской области………………………………………………………….


16

1.3.

 Сущность, классификация и основные параметры оценки недвижимости.…………………………………………………..


19

Глава 2.

Оценка объекта недвижимости………………………………...

36

2.1.

Выбор подходов и методов оценки……………………………

36

2.2.

Использование  подхода  сравнительного  анализа  продаж  при определении  стоимости  недвижимости…………………


40

2.3.

Применение  доходного  подхода  при  определении  стоимости  недвижимости…………………………………..….


44

Глава 3.

Разработка мероприятий по повышению эффективности управления недвижимостью…………………………………...


53

3.1.

Цели и принципы управления недвижимостью. Сферы применения.………………………………………………………


53

3.2.

Конкретные мероприятия по повышению эффективности управления недвижимостью……………………………………


56

Заключение………………………………………………………………….

61

Библиографический список………………………………………………..

63

Приложение 1……………………………………………………………….

65

Приложение 2……………………………………………………………….

69



ВВЕДЕНИЕ.

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связаны жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.
Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот не давно, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Дело в том, что именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но и одновременно капитал в вещной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирования с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер. Актуальность темы велика,  так как знание экономики недвижимости крайне необходимо как для успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан, поскольку собственность на недвижимость – первичная основа свободы, независимости и достойного существования всех людей. В данной работе под объектом понимается рынок жилой недвижимости, а изучение рынка недвижимости, сбор информации и анализ это предмет нашей дипломной работы.
Под имуществом в гражданском праве понимаются отдельные вещи или их совокупность (включая деньги и ценные бумаги). К имуществу отно­сятся также имущественные права, работы и услуги, информация, интел­лектуальная собственность и другие нематериальные блага (статья 128 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, в широком смысле имущество включает совокупность вещей, прав, требований и обя­занностей (долгов). Все составляющие имущества являются объектом гражданских прав и поэтому могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому. При этом отчуждении неизбежно встает вопрос об оценке имущества. Итак, имущество - материальные объекты и немате­риальные блага, обладающие полезностью и стоимостью и подлежащие по этим причинам денежной оценке. Понятие имущества тесно связано с оп­ределенными юридическими отношениями (имущественными отношения­ми, имущественными правами), которые также подлежат оценке.
Развитие оценочной деятельности в Российской Федерации определя­ется развитием рыночных отношений. Оценка собственности различных видов все более становится неотъемлемым и действенным инструментом рыночной экономики.
Оценка стоимости любого объекта собственности - упорядоченный, це­ленаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости соответствующего вида с учетом потенциального и реального дохода, при­носимого им в определенный момент времени в условиях конкретного сег­мента рынка. Особенностью процесса оценки стоимости объекта имущест­ва является его рыночный характер. Это означает, что процесс оценки объ­екта не ограничивается учетом одних только затрат на создание или приобретение оцениваемого объекта собственности - необходим учет сово­купности рыночных факторов, экономических особенностей оцениваемого объекта, а также макроэкономического и микроэкономического окруже­ния. Рыночная стоимость оцениваемого объекта непостоянна - изменяется во времени под воздействием многочисленных факторов. По этой причине она может быть определена только на данный конкретный момент време­ни. Это означает, что периодическая оценка объектов собственности явля­ется необходимым условием функционирования рыночной экономики.
В дипломной работе поставлены следующие задачи:
· Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости;
· Изучить рынок жилой недвижимости г. Наро-Фоминска;
· Оценить выбранные объекты недвижимости различными методами;
· Проанализировать полученные результаты;
· Разработать рекомендации по повышению эффективности управления недвижимостью.
Исходя из поставленных задач структура дипломной работы следующая:
В теоретической части дано понятие рынка недвижимости как специфического сектора экономики, раскрыты отличительные особенности данного рынка, даны сущностные характеристики объекта, рассмотрены понятия определяющие стоимость имущества.
В практической части осуществлена оценка жилой недвижимости в г.Наро Фоминске. При этом применены сравнительного и доходного анализа. Результаты анализа обобщены в виде таблиц.
В заключительной части разработаны рекомендации о путях развития и сферы применения недвижимости.
При написании дипломной работы использованы законодательные и нормативные акты, учебные пособия, аналитические статьи, специализированные и информативные сайты.

Глава 1. АНАЛИЗ И ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА, РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ.

1.1. Значение, сущность и особенности рынка недвижимости в экономике страны.



Одним из главных показателей развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка недвижимости в целом и его отдельных секторов. Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг и др. для осуществления уставной деятельности должны иметь необходимые помещения. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней. 2006 год стал годом, рекордным по темпам роста цен на жилую недвижимость в России - средний годовой рост стоимости жилья достиг 44%. Лидерами роста цены являлись мегаполисы: в Москве средний рост цен за метр жилой площади составил 87,9%; в Санкт - Петербурге - 123%; в Екатеринбурге - 107%; в Новосибирске - 50-60%; в Ростове-на-Дону - 55%. Этот факт, а также другие события позволяют утверждать о неравномерности развития рынков жилой недвижимости в разных регионах страны. Основной причиной рекордного роста цен стало значительное увеличение платежеспособного спроса на недвижимость, основанное в первую очередь на ограниченном предложении недвижимости, росте материального благосостояния домохозяйств, цен на нефть, развитии ипотечного кредитования и ряда других.

Вместе с тем, объемы возводимого строительными компаниями жилья были не очень велики - не смотря на то, что в 2006 году в России было построено 50200 тыс.кв. м. жилой площади, что на 15,24% превышает показатели 2005 года, 39,5% от данного объема было построено населением за счет собственных и заемных средств. При этом ещё в 1990 году общее число возводимого жилья превышало 60 млн. кв. м, и большая часть квартир возводилась крупными строительными компаниям.


 «Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования».
Более полным будет определение рынка недвижимости как комплекса отношений, связанных с созданием новых и эксплуатацией уже существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.
Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью и т.д.
Рынок недвижимости, как любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся:
§ информация о ценах, спросе и предложении;
§ посредничество – установление связей между потребителями, спросом и предложением;
§ свободное формирование цен на объекты недвижимости и защита прав собственности;
§ перераспределение инвестиций в объекты недвижимости; обеспечение свободы предпринимательства; эффективное решение социальных программ.
С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности рынок недвижимости имеет свои достоинства и недостатки, представленные на рисунке 1.
Рис.1. Достоинства и недостатки рынка недвижимости

министерство образования и науки рф

ПРИЛОЖЕНИЕ 2
Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для однокомнатных квартир


Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3


цена продажи (тыс. руб.)


1 751,385 

1 948,724 

1 998,059 


местоположение

ул. Маршала Жукова

ул. Ленина

ул. Латышская

ул. Мира

К1

Корректировка

5%


5

5

5


Скорректированная цена


1 838,954 

2 046,160 

2 097,962 


время продажи (мес.назад)


1

2

1

К2

Корректировка

1% в мес.


1

2

1


Скорректированная цена


1 857,344 

2 087,083 

2 118,942 


общая площадь

31

31

30,9

31,8

К3

Корректировка

%


0,0

0,3

-2,6


Скорректированная цена


1 857,344 

2 093,816 

2 064,259 


тип здания

панель

кирпич

панель

кирпич

К4

Корректировка

5%


-5

0

-5


Скорректированная цена


1 764,477 

2 093,816 

1 961,046 


этажность дома

5

5

5

5

К5

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


1 764,477 

2 093,816 

1 961,046 


этаж квартиры

1

1

4

2

К6

Корректировка

10%


0

-10

-10


Скорректированная цена


1 764,477 

1 884,434 

1 764,942 


тип санузла

совмещенный

совмещенный

совмещенный

совмещенный

К7

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


1 764,477  

1 884,434 

1 764,942 


наличие балкона

нет

нет

есть

есть

К8

Корректировка

2%


0

-2

-2


Скорректированная цена


1 764,477 

1 846,746 

1 729,643 


состояние квартиры

нормальное

удовлетворительное

отличное

отличное

К9

Корректировка

5%


5

-5

-5


Скорректированная цена


1 852,700 

1 754,408 

1 643,161 


кол-во корректировок


4

6

7


валовая корректировка


16,0

24,3

30,6


чистая корректировка


6,0

-9,7

-18,6


веса


0,39

0,33

0,28




Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для двухкомнатных квартир


Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3


цена продажи (тыс. руб.)


2 146,063 

2 220,066 

2 244,733 


местоположение

ул.Профсоюзная

ул.Профсоюзная

ул. Ленина

ул. Рижская

К1

Корректировка

5%


0

0

0


Скорректированная цена


2 146,063 

2 220,066 

2 244,733 


время продажи (мес.)


1

1

2

К2

Корректировка

1% в мес.


1

1

2


Скорректированная цена


2 167,524 

2 242,267 

2 289,628 


общая площадь

46

44

48

40

К3

Корректировка

%


4,3

-4,3

13,0


Скорректированная цена


2 261,764 

2 144,777 

2 588,275 


планировка комнат

изолированные

изолированные

изолированные

изолированные

К4

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


2 261,764 

2 144,777 

2 588,275 


тип здания

панель

панель

кирпич

кирпич

К5

Корректировка

5%


0

-5

-5


Скорректированная цена


2 261,764 

2 037,538 

2 458,861 


этажность дома

5

5

5

5

К6

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


2 261,764 

2 037,538 

2 458,861 


этаж квартиры

5

4

5

4

К7

Корректировка

10%


-10

0

-10


Скорректированная цена


2 035,587 

2 037,538 

2 212,975 


тип санузла

раздельный

раздельный

раздельный

совмещенный

К8

Корректировка

5%


0

0

5


Скорректированная цена


2 035,587 

2 037,538 

2 323,624 


наличие балкона

нет

нет

есть

есть

К9

Корректировка

2%


0

-2

-2


Скорректированная цена


2 035,587 

1 996,787 

2 168,715 


состояние квартиры

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

К10

Корректировка

5%


0

0

0


Скорректированная цена


2 035,587 

1 996,787 

2 168,715 


кол-во корректировок


3

4

6


валовая корректировка


15,3

12,3

37,0


чистая корректировка


-4,7

-10,3

3,0


веса


0,38

0,40

0,21




Элементы сравнения и корректировки по сравнимым продажам для трехкомнатных квартир


Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3


цена продажи (тыс. руб.)


2 762,748 

2 960,088 

3 058,757 


местоположение

ул. Латышская

ул. Ленина

ул. Рижская

ул. Латышская

К1

Корректировка

5%


0

0

0


Скорректированная цена


2 762,748 

2 960,088 

3 058,757 


время продажи (мес.назад)


2

2

1

К2

Корректировка

1% в мес.


2

2

1


Скорректированная цена


2 818,003 

3 019,290 

3 089,345 


общая площадь

52,1

55,2

56,5

60

К3

Корректировка

%


-6,0

-8,4

-15,2


Скорректированная цена


2 650,329 

2 764,302 

2 620,903 


планировка комнат

изолированные

проходные

изолированные

изолированные

К4

Корректировка

10%


10

0

0


Скорректированная цена


2 915,362 

2 764,302 

2 620,903 


тип здания

кирпич

панель

кирпич

кирпич

К5

Корректировка

5%


5

0

0


Скорректированная цена


2 782,846 

2 764,302 

2 620,903 


этажность дома

5

5

5

5

К6

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


2 782,846 

2 764,302 

2 620,903 


этаж квартиры

4

3

2

2

К7

Корректировка

10%


0

0

0


Скорректированная цена


2 782,846 

2 764,302 

2 620,903 


тип санузла

раздельный

совмещенный

раздельный

раздельный

К8

Корректировка

5%


5

0

0


Скорректированная цена


2 921,988 

2 764,302 

2 620,903 


наличие балкона

есть

есть

есть

есть

К9

Корректировка

2%


0

0

0


Скорректированная цена


2 782,846 

2 764,302 

2 620,903 


состояние квартиры

отличное

удовлетворительное

отличное

хорошее

К10

Корректировка

5%


10

0

5


Скорректированная цена


3?061,130 

2?764,302 

2?751,948 


кол-во корректировок


6

2

3


валовая корректировка


38,0

10,4

21,2


чистая корректировка


26,0

-6,4

-9,2


веса


0,23

0,42

0,35



Определение рыночной арендной платы для однокомнатной квартиры


Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3


ставка арендной платы (руб./ мес.)


8500

9500

9000


условия аренды
(предоплата)

3 мес.

3 мес.

6 мес.

3 мес.

К1

Корректировка

5%/  3 мес.


0

-5

0


Скорректированная цена


8 500 

9 025 

9 000 


местоположение

ул. Маршала Жукова

ул. Латышская

ул. Мира

ул. Мира

К2

Корректировка

5%


5

5

5


Скорректированная цена


8 925 

9 476 

9 450 


общая площадь

31

31

35

31,8

К3

Корректировка

%


0

-13

-3


Скорректированная цена


8 925 

8 254 

9 206 


условия рынка
(дата аренды)

текущий момент

1 мес. назад

3 мес. назад

2 мес. назад

К4

Корректировка

 1%/ мес.


1

3

2


Скорректированная цена


9 014 

8 501 

9 390 


условия финансирования

наличные

наличные

наличные

наличные

К5

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


9 014 

8 501 

9 390 


отделка

простая

простая

улучшенная

улучшенная

К6

Корректировка

5%


0

-5

-5


Скорректированная цена


9 014 

8 076 

8 921 


валовая корректировка


6

31

15


чистая корректировка


6

-15

-1


веса


0,44

0,20

0,36


аренда в месяц

8 793 

3 982 

1 614 

3 197 


стоимость аренды

105 519 






Расчет по определению рыночной арендной платы для двухкомнатной квартиры


Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3


ставка арендной платы (руб./ мес.)


13000

10500

10000


условия аренды (предоплата)

3 мес.

3 мес.

3 мес.

0 мес.

К1

Корректировка

5%/3 мес.


0

0

5


Скорректированная цена


13 000 

10 500 

10 500 


местоположение

ул. Профсоюзная

ул. Полубоярова

ул. Рижская

ул. Мира

К2

Корректировка

5%


-5

0

0


Скорректированная цена


12 350 

10 500 

10 500 


общая площадь

46

52

42,5

40

К3

Корректировка

%


0

8

13


Скорректированная цена


12 350 

11 299 

11 870 


условия рынка (дата аренды)

текущий момент

3 мес. назад

3 мес.назад

 1 мес. назад

К4

Корректировка

1%/ мес.


3

3

1


Скорректированная цена


12 721 

11 638 

11 988 


условия финансирования

наличные

наличные

наличные

наличные

К5

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


12 721 

11 638 

11 988 


отделка

улучшенная

улучшенная

простая

простая

К6

Корректировка

5%


0

5

5


Скорректированная цена


12 721 

12 220 

12 588 


валовая корректировка


8

16

24


чистая корректировка


-2

16

24


веса


0,42

0,34

0,25


аренда в месяц

12 519 

5 292 

4 109 

3 118 


стоимость аренды

150 231 






Определение рыночной арендной платы для трехкомнатной квартиры


Показатели

Оцениваемый объект

Объекты - аналоги

№1

№2

№3


ставка арендной платы (руб./ мес.)


16500

14000

18000


условия аренды (предоплата)

3 мес.

3 мес.

0 мес.

3 мес.

К1

Корректировка

5%/  3 мес.


0

5

0


Скорректированная цена


16 500 

14 700 

18 000 


местоположение

ул. Латышская

ул. Латышская

ул. Мира

ул. Шибанкова

К2

Корректировка

5%


0

0

5


Скорректированная цена


16 500 

14 700 

18 900 


общая площадь

52,1

63

53

72

К3

Корректировка

%


0

-2

-38


Скорректированная цена


16 500 

14 446 

11 681 


условия рынка (дата аренды)

текущий момент

1мес. назад

3 мес. назад

1мес. назад

К4

Корректировка

1%/ мес.


1

3

1


Скорректированная цена


16 665 

14 879 

11 798 


условия финансирования

наличные

наличные

наличные

наличные

К5

Корректировка

%


0

0

0


Скорректированная цена


16 665 

14 879 

11 798 


отделка

улучшенная

простая

простая

улучшенная

К6

Корректировка

5%


0

5

0


Скорректированная цена


16 665 

15 623 

11 798 


валовая корректировка


1

15

44


чистая корректировка


1

11

-32


веса


0,49

0,38

0,13


аренда в месяц

15 633 

8 193 

5 892 

1 548 


стоимость аренды

187 602 





финансовая академия    »
Библиотека »