155
Вход


самовольное строение: признание права собственности


САМОВОЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ: ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

О.О. ШЕРСТНЕВА



самовольное строение: признание права
собственности

О. О. Шерстнева
Самовольное строение. Признание права собственности
Серия: Жилищный вопрос

Издательства: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2007 г.
Мягкая обложка, 160 стр.
ISBN   978-5-476-00467-7  LdGray


Современную Россию буквально охватил бум самовольного строительства. Без каких-либо правовых оснований возводятся не только частные домики, но и многоэтажные здания, торговые центры. Признание права собственности на такие строения существенно затруднено теми нарушениями, которые были произведены при их строительстве.
Настоящее пособие содержит практические рекомендации, которые помогут в непростом деле регистрации самовольно построенной недвижимости. Книга содержит не только комментарий действующего законодательства, но и правовой анализ судебной практики. Рекомендации иллюстрированы практическими примерами.

Рассчитано на практических юристов, студентов юридических ВУЗов, агентов по недвижимости.




Шерстнева Оксана Олеговна - практикующий юрист, опыт работы более 5 лет, в том числе и в области оформления прав собственности на недвижимое имущество.


Введение

Возведение самовольных построек для современной России уже не редкость. Но в то же время законодательное урегулирование статуса данных строений весьма и весьма расплывчато. Соответственно на практике возникает ряд сложностей с оборотом самовольных построек и оформлением права собственности на них.
Следует сказать, что возведение самовольных построек дело не только привычное, но и незаконное. Следовательно, факт того, что самовольная постройка возведена незаконно, то есть строительство противоречит действующему законодательству, сам по себе и порождает негативные последствия.
Главное и основное правовое последствие возведения самовольного строения заключается в том, что лицо, его осуществившее, не приобретает на него права собственности. При этом возникают следующие последствия:
- право собственности в таком случае распространяется только на материалы, которые были израсходованы в результате возведения самовольной постройки;
- самовольное строение не является недвижимым имуществом и соответственно не подлежит государственной регистрации в учреждениях юстиции;
- сделки, направленные на распоряжение самовольным строением, являются ничтожными и соответственно не порождают никаких юридических последствий;
- также следует отметить, что на самовольное строение, которое возведено на неправомерно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность <1>.
--------------------------------
<1> Пункт 4 Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2003 г., утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г.; Определение Конституционного Суда от 25 марта 2004 г. N 85-О. Суды в данном случае подчеркивают, что гарантии права собственности и права на жилище предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит субъекту на законных основаниях.

Следует отметить, что лица, виновные в самовольном строительстве или изменении архитектурного облика строения, несут административную ответственность (ст. 9.5 КоАП РФ). Также они обязаны осуществить за свой счет снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 ГК РФ).
Возвращаясь к определению самовольной постройки, следует отметить, что таковой признается жилой дом или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо без получения на это необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Для того чтобы легализовать самовольную постройку, необходимо провести ряд мероприятий и получить необходимые документы, о которых будет подробно описано в книге.

Глава 1. ПОНЯТИЕ САМОВОЛЬНОГО СТРОЕНИЯ

Непосредственно понятие самовольной постройки закреплено в ст. 222 ГК РФ. Согласно указанной норме самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Таким образом, можно выделить следующие признаки самовольной постройки:
- создание постройки на земельном участке, не отведенном для строительства в установленном порядке (ст. 30 - 32 ЗК РФ);
- отсутствие необходимых разрешительных документов для строительства;
- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (для последних двух - ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в РФ", Градостроительный кодекс РФ).
При этом каждый из признаков является самостоятельным и достаточным для того, чтобы признать постройку самовольной.
Надо сказать, что строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. В то же время лицо, которое возвело самовольную постройку, право собственности на нее не приобретает. То есть не обладает правом собственности, соответственно не имеет права распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) данной постройкой. Вместо этого самовольная постройка (если право собственности на нее не будет признано в судебном порядке) может быть снесена осуществившим ее лицом либо за его счет.

1.1. Порядок оформления разрешения на строительство

С проблемой оформления самовольного строения в настоящее время сталкиваются как граждане, так и юридические лица. Для оформления самовольного строительства действующее законодательство предъявляет определенные требования.
Разрешения на строительство выдаются на основании и в порядке, которые предусмотрены статьей 51 Градостроительного кодекса РФ.
Обращаясь к данной норме Закона, первоначальным документом, оформляемым до начала строительства, является проектная документация, которая разрабатывается специально уполномоченными на то учреждениями.
Обращаясь к Градостроительному кодексу РФ, необходимо отметить, что не только строительство, но и реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляется на основании проектной документации.
Само по себе разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, в соответствии с которыми у застройщика появляется право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Таким образом, разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта.
Соответственно любое строительство, реконструкция, капитальный ремонт, которые будут произведены без получения разрешения, представляют собой самовольное строительство, то есть устанавливают факт самовольной постройки.
Градостроительное законодательство выделяет земельные участки, на которые распространяется градостроительный регламент, и соответственно земельные участки, на которые не распространяется градостроительный регламент.
Разрешение на строительство, которое будет проходить на земельном участке, на который распространяется градостроительный регламент, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
Согласно ст. 8 Градостроительного кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления поселений в области градостроительной деятельности относятся:
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования поселений;
3) утверждение правил землепользования и застройки поселений;
4) утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования поселений документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ;
5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.
К полномочиям органов местного самоуправления муниципальных районов в области градостроительной деятельности относятся:
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования муниципальных районов;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования межселенных территорий;
3) утверждение правил землепользования и застройки соответствующих межселенных территорий;
4) утверждение подготовленной на основании документов территориального планирования муниципальных районов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом;
5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на соответствующих межселенных территориях;
6) ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях муниципальных районов.
К полномочиям органов местного самоуправления городских округов в области градостроительной деятельности относятся:
1) подготовка и утверждение документов территориального планирования городских округов;
2) утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городских округов;
3) утверждение правил землепользования и застройки городских округов;
4) утверждение подготовленной на основе документов территориального планирования городских округов документации по планировке территории, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ;
5) выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях городских округов;
6) ведение информационных систем обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территориях городских округов.
Разрешение же на строительство на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.
Перечень таких земельных участков установлен в статье 36 Градостроительного кодекса РФ, к ним относятся:
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли, покрытые поверхностными водами;
- земли запаса;
- земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов);
- земли сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения,
- а также земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.
Разрешение на строительство выдается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков.
Таким образом, законодательством четко определена процедура выдачи разрешений на строительство и разграничены полномочия органов различных уровней власти по выдаче разрешений на строительство.
Следует отметить, что разрешение на строительство для строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, при размещении которых допускается изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков, выдается соответственно уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
Перечень таких объектов определен статьей 49 Земельного кодекса РФ, к ним относятся:
- объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;
- объекты использования атомной энергии;
- объекты обороны и безопасности;
- объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;
- объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
- объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
- объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
- автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов.
Градостроительный кодекс РФ установил исчерпывающий перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство.
Итак, к таким документам относятся:
1) заявление о выдаче разрешения на строительство;
2) правоустанавливающие документы на земельный участок;
3) градостроительный план земельного участка;
4) материалы, содержащиеся в проектной документации, а именно:
- пояснительная записка;
- схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
- схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
- схемы, отображающие архитектурные решения;
- сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
- проект организации строительства объекта капитального строительства;
- проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
5) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации;
6) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение);
7) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.
Строительство объекта индивидуального жилищного строительства имеет свои особенности. Так, для получения разрешения на такой объект при подготовке схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта необходимо исходить из требований градостроительного плана земельного участка, а до утверждения формы градостроительного плана земельного участка Правительством РФ - руководствоваться действующими градостроительными и строительными нормами и правилами. Кроме того, при этом получения архитектурно-планировочного задания и подготовки проектной документации не требуется.
Необходимо отметить, что Градостроительный кодекс РФ не устанавливает особых требований к оформлению схемы планировочной организации земельного участка. Она может подготавливаться в произвольной форме, но она должна быть выполнена в масштабе, позволяющем определить место размещения объекта, соблюдение красных линий, линий отступа от границ земельного участка и т.д.
Следующим этапом после сбора всех необходимых документов для получения разрешения на строительство является фактическое обращение в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.
В свою очередь, уполномоченные органы исполнительной власти в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство должны:
1) провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению;
2) провести проверку соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям. В случае выдачи лицу разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции проводится проверка проектной документации или указанной схемы планировочной организации земельного участка на соответствие требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции;
3) выдать разрешение на строительство или отказывать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Следует отметить, что выдача разрешений на строительство производиться не только на самостоятельный объект строительства, но и на отдельные этапы строительства, реконструкции. В данном случае под этапами строительства, реконструкции следует понимать достаточно широкий круг работ, в которые могут входить подготовительные работы (например, связанные со сносом сооружения для нового строительства или демонтаж отдельных конструкций при реконструкции, земляные работы по устройству котлованов, устройство фундаментов, строительство отдельных блоков объекта и т.д.).
Таким образом, получение разрешения на выполнение отдельных этапов строительства, реконструкции должно осуществляться по процедуре, предусмотренной для получения разрешения на объект основного строительства. Следовательно, разрешение на выполнение отдельных этапов строительства, реконструкции производиться на общих основаниях.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Так, в связи с тем, что для индивидуального жилищного строительства не разрабатывается проектная документация, следовательно и проект организации строительства, то срок действия разрешения на строительство в таких случаях составляет 10 лет.
Кроме того, действие разрешения на строительство может быть продлено на основании заявления заказчика. При этом в целях пресечения возможных злоупотреблений со стороны застройщика в продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи заявления о продлении такого срока (то есть не менее чем за 60 дней до истечения срока действия такого разрешения).
Срок действия разрешения на строительство при переходе права на земельный участок и объекты капитального строительства сохраняется.
С 1 января 2010 года установлен запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки.
Запрет на выдачу разрешений на строительство при отсутствии правил землепользования и застройки не будет распространяться, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов или для которых не устанавливается градостроительные регламенты, и иные, предусмотренные федеральными законами случаи.
Особое внимание необходимо уделить случаям, когда в соответствии с Градостроительным кодексом РФ не требуется разрешения на строительство. Так, разрешение на строительство получать не требуется в случаях:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
- строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
При получении разрешения на строительство застройщик в течение десяти дней обязан безвозмездно передать в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, для размещения в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности следующие сведения:
- о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта капитального строительства;
- о сетях инженерно-технического обеспечения, один экземпляр копии результатов инженерных изысканий;
- по одному экземпляру копий разделов проектной документации или один экземпляр копии схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке.
Таким образом, если лицом, производящим строительство, не соблюдена процедура получения разрешения на строительство, постройка, осуществленная без соответствующих документов, будет признаваться самовольной.
Градостроительное законодательство устанавливает, что для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства предусмотрено выполнение инженерных изысканий, которое осуществляется на основании заявки застройщика или заказчика.
При проведении инженерных изысканий учитывается вид и назначение объектов капитального строительства, их конструктивные особенности, техническая сложность и потенциальная опасность, стадия архитектурно-строительного проектирования, а также сложность топографических, инженерно-геологических, экологических, гидрологических, метеорологических и климатических условий территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, степень изученности указанных условий.
При проведении данных работ осуществляется государственная экспертиза соблюдения норм и ГОСТов при строительстве.
Кроме того, помимо государственной экспертизы, заказчик или застройщик может на основании договора, заключенного с аккредитованной специализированной организацией, проводить и негосударственную экспертизу.
Еще одним необходимым документом, который оформляет застройщик, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Данный документ удостоверяет:
- выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство;
- соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Значение разрешения на ввод в эксплуатацию достаточно велико, так как на основании этого документа производится постановка на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

1.2. Виды самовольных строений

Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
При определении понятия самовольной постройки неоднозначно понимается смысл ст. 222 ГК РФ. Неоднозначно как юристы теоретики, так и суды решают вопрос по поводу применения данной нормы права по отношению к самовольно созданным пристройкам, то есть дополнительным площадям. Из смысла ст. 222 ГК РФ ясно, что она в первую очередь имеет отношение к вновь созданному объекту строительства.
Также спорным остается вопрос о признании права собственности на незавершенное строительство. Проведя анализ действующей судебной практики, можно предположить, что нельзя признавать право собственности на основании данной статьи на не завершенный строительством объект либо понятие "самовольное строительство" на объекты незавершенного строительства, так как они не могут быть отнесены к числу созданных построек.
Для разрешения данных вопросов необходимо выделить признаки постройки.
1. Термин "постройка" может применяться только к завершенному строительству, соответственно к результату строительства.
2. Постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства. Соответственно пристройка к зданию или пристройка части строения к уже построенному ранее объекту не может подпадать под термин "постройка".
С другой стороны, реконструкция созданного ранее объекта приводит к тому, что созданный в процессе реконструкции объект соответственно становится самовольно возведенным объектом. Данная точка зрения объясняется тем, что сам процесс самовольной реконструкции приводит к тому, что первоначальный объект строительства изменяется, в связи с чем происходит нарушение условий первоначальной проектной документации. Следствием данной ситуации является несоответствие выданным ранее документам, таким, как акты сдачи-приемки объектов в эксплуатацию, соответственно размеры площадей, определенных в технических документах. Таким образом, в связи с появлением дополнительных площадей эти площади будут рассмотрены как объекты самовольной постройки.
Подведя итог, можно сказать, что действующий Гражданский кодекс РФ полностью не регулирует отношения в сфере самовольного строительства, находящиеся в стадии незавершенного строительства.
Следует отметить, что судебная практика по данной категории дел устанавливает, что созданная в процессе реконструкции пристройка рассматривается как самостоятельный объект строительства и признается самовольной постройкой. Квалификация судами реконструированного объекта недвижимости как самовольной постройки основывается на том, что происходит изменение целевого назначения земельного участка, на котором находился первоначальный объект, а также проведение строительных работ без специального разрешения. Создание нового объекта в процессе реконструкции того же назначения либо достройка дополнительного этажа на здании, осуществленные в границах ранее предоставленного земельного участка, тем не менее означают фактическое изменение целевого назначения земельного участка, что и является основанием рассматривать созданный объект как самовольную постройку <2>.
--------------------------------
<2> Постановления ФАС Северо-Западного округа N А56-29168/01; ФАС СКО NN Ф08-5129/2003, Ф08-1382/2003.

Следует также остановиться на позиции Высшего Арбитражного Суда РФ о возможности квалификации в качестве объекта самовольной постройки надстройки здания и применения к этому объекту правил ст. 222 ГК РФ <3>.
--------------------------------
<3> Постановление Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.11.2004 N 9515/04.

В данном судебном заседании рассматривался иск о сносе самовольной постройки в виде двухэтажной мансарды над зданием. Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил, обосновывая свои доводы тем, что поскольку собственник здания возвел надстройку самовольно, то в силу ст. 222 ГК РФ обязан ее снести. Кассационная инстанция оставила решение суда первой инстанции в силе. В свою очередь, Высший Арбитражный Суд РФ принятые ранее судебные акты по данному делу отменил, разъясняя, что в данном случае были нарушены нормы процессуального права, так как судебные акты были приняты без привлечения всех заинтересованных лиц. Кроме того, были выявлены нарушения пределов рассмотрения дела в кассационной инстанции.
Кроме того, Высший Арбитражный Суд РФ также разъяснил, что суды должны исходить из того, что к отношениям по самовольной реконструкции не применяются правила ст. 222 ГК РФ.
Существует и иная позиция, основанная на результатах проведенной реконструкции. Некоторые суды полагают, что если в процессе переустройства здания не создано нового объекта недвижимости, то в отношении новых площадей, возникших в здании, не могут быть применены правила ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Такое обоснование сделано кассационной инстанцией при оставлении в силе решения суда об отказе в иске, о сносе самовольной постройки - третьего этажа в здании. Суд исходил из того, что в результате перепланировки второго этажа путем перекрытия части пространства второго этажа в здании не создано самостоятельного архитектурного объекта, поскольку перепланировка была произведена внутри здания и не повлекла за собой изменения внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города, его отдельных элементов <4>.
--------------------------------
<4> Постановление ФАС Северо-Западного округа N А26-731/02-01-05/39.

Вместе с тем другие окружные суды считают необходимым разграничивать понятия "новое строительство" и "реконструкция". При этом они полагают, что самовольная реконструкция не охватывается диспозицией ст. 222 ГК РФ и не создает самовольной постройки как ее результата независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания <5>.
--------------------------------
<5> Постановления ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00; ФАС СКО NN Ф08-4345/2002, Ф08-6125/2004, Ф08-5958/04.

Так, по одному из дел позиция кассационной инстанции по вопросу об определении сферы действия ст. 222 ГК РФ обоснована следующим. Согласно п. 1 указанной статьи самовольной постройкой считается недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка. Следовательно, самовольными постройками являются лишь те объекты, которые ранее не существовали, а объекты, возведенные в установленном порядке и реконструированные собственником, к самовольным постройкам не относятся.
Строительство представляет собой создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.
Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, если при их проведении не затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Не являясь тождественными понятиями, строительство и реконструкция не подпадают под одинаковый правовой режим. Так, гражданское законодательство содержит нормы, регулирующие порядок возникновения права на созданную, построенную недвижимость (ст. 219, 222 ГК РФ). В то же время законодательством не определены последствия реконструкции, не установлено, как она влияет на право собственности. Из этого следует, что при реконструкции не происходит изменения права собственности на вещь. Поэтому к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.
Следует сказать, что самовольная постройка, являясь недвижимым имуществом, находится в неразрывной связи с земельным участком. При этом она может быть создана на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке. Поэтому к самовольным постройкам следует относить такие новые объекты, как пристройки к существующему зданию либо надстройки, увеличивающие внешние габариты строений в виде дополнительных этажей, надстроек. Поскольку градостроительным регламентом устанавливаются виды разрешенного строительства всего того, что находится над поверхностью земельного участка, такая реконструкция может нарушить установленные им нормы, т.е. фактически изменить целевое назначение земельного участка, и в силу этого произведенная надстройка может рассматриваться как объект, возведенный на земельном участке, не отведенном для этих целей.
Создание нового обособленного объекта в процессе реконструкции здания по общему правилу не влечет изменения субъекта права собственности на реконструированный объект в целом. Возможность признания права собственности на такое обособленное строение зависит от предоставления лицу, осуществившему строительство, земельного участка под данным объектом.
По смыслу ст. 222 ГК РФ объектом самовольного строительства не могут быть новые площади, созданные в пространстве имеющегося здания в результате его внутренней перепланировки, в том числе появления дополнительных этажей внутри существующего стабильного каркаса здания. В этом случае в установленном порядке следует решать вопрос об изменении площади имеющегося объекта, но не о признании права собственности на дополнительные обособленные площади в порядке ст. 222 ГК РФ.
Учитывая различия судебной практики в толковании положений ст. 222 ГК РФ, высшей судебной инстанции необходимо дать соответствующие разъяснения, обеспечивающие единообразное понимание сферы применения данной правовой нормы.
По смыслу ст. 222 ГК РФ временные сооружения и сооружения из легковозводимых конструкций не могут быть объектом самовольной постройки, поскольку из текста статьи однозначно следует, что в ней речь идет о недвижимом имуществе.
Итак, подведя итог, можно сформулировать понятие самовольного строения как:
- строение;
- сооружение или пристройка;
- объект строительства, возведенный в процессе реконструкции на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольные строения подразделяются в зависимости от того, на каком земельном участке они возведены, таким образом, выделяют:
- строительство на земельном участке, принадлежащем иным лицам;
- строительство на земельном участке, находящемся в собственности (пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании), но с нарушением иных норм и правил.
Следовательно, самовольные постройки бывают следующих видов:
- самовольная постройка, возведенная лицом на не принадлежащем ему земельном участке;
- самовольная постройка, возведенная лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании.

1.3. Порядок сноса самовольных строений

Снос самовольных строений является способом правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, а также средством наказания нарушителя правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения санкции в виде сноса строения.
Решение о сносе самовольных строений принимается в судебном порядке, а также государственным органом, уполномоченным принимать решения о сносе незаконно возведенных строений.
Административные органы для реализации полномочий по сносу незаконно возведенных строений создают уполномоченные комиссии, на которые возлагаются разработка и осуществление комплексных мер, обеспечивающих профилактику и пресечение самовольного строительства в городах, а также принятие решений и определение порядка их исполнения в отношении объектов самовольного строительства.
Комиссия по сносу самовольно возведенных строений создается, как правило, администрацией города и является коллегиальным органом, способствующим осуществлению политики в области градостроительства.
Контроль за деятельностью комиссии возлагается на департамент градостроительства и земельных отношений администрации города.
Подобные административные комиссии создаются с целью осуществления контроля за использованием земель, находящихся в ведении и собственности органов местного самоуправления, в соответствии с их целевым назначением и недопущения самовольного строительства на территории городов.
В пределах своей компетенции комиссия рассматривает представленные материалы о выявленных самовольных строениях и принимает решения:
- о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов и освобождении незаконно занятых под строительство земельных участков;
- о возможности сохранения самовольной постройки в установленном законодательными актами РФ порядке, если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы юридических и физических лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;
- о назначении (определении) уполномоченной организации (органа местного самоуправления) для обращения в судебные органы в случаях неисполнения физическим (юридическим) лицом - нарушителем решений комиссии о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов;
- о запрещении соответствующим городским организациям рассмотрения и согласования предпроектной и проектной документации по объектам самовольного строительства до решения комиссии.
Кроме того, комиссии также имеют право:
- требовать объяснений от должностных лиц, согласовавших самовольную постройку;
- запрашивать и получать от физических и юридических лиц различных форм собственности информацию и документацию, подтверждающую право на проведение проектных и строительных работ по рассматриваемому объекту (в первую очередь правоустанавливающих юридических документов, подтверждающих право собственности), договоров аренды, в случае необходимости договоров об установлении порядка пользования земельным участком, планов БТИ этажей и участка, технического заключения лицензионной организации о несущей способности конструкций объекта и других документов, а также пояснений о причинах допущенных нарушений.
Комиссии направляют:
1) в уполномоченные органы предложения о наложении дисциплинарных взысканий на должностных лиц органов местного самоуправления по фактам систематического непринятия ими мер по пресечению строительства, ведущегося с нарушением установленного порядка;
2) в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, департамент градостроительства и земельных отношений администрации города, департамент муниципальной собственности информацию о фактах самовольного строительства с рекомендациями о недопущении государственной регистрации прав на объект самовольного строительства. В том числе и права собственности на объект незавершенного строительства для приостановки (отказа) оформления имущественных и земельных отношений физическим и юридическим лицам (независимо от форм собственности), допустившим нарушения установленного порядка проведения строительных работ и использования территории;
3) лицу, осуществившему самовольное строительство, письменное требование о добровольном сносе самовольно возведенного строения и освобождении земельного участка.
Комиссии поручают:
- органам городской администрации в случае регистрации права собственности и иных прав на объект самовольного строительства обратиться в суд с иском о признании недействительными зарегистрированных прав и (или) сделок с ними;
- комитету по земельным отношениям администрации города обратиться в суд с иском об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения (об освобождении самовольно занятых земельных участков);
- администрациям районов города проведение комплексных проверок по фактам нарушения установленного порядка исполнения строительных работ.
Кроме того, комиссии имеют право:
- организовывать комиссионные (в том числе комплексные) проверки объектов самовольного строительства с проведением фото- и видеосъемки и оформлением акта проверки;
- регулярно информировать заинтересованные структуры администрации города о фактах самовольного строительства.
Снос самовольно возведенных построек на территории города в случае, когда лицо, осуществившее такую постройку, известно, осуществляется в следующем порядке.
1. Лицам, осуществившим самовольное строительство на территории города, комиссией направляется заказное письмо с уведомлением письменного требования о прекращении строительства и приведении в первоначальное состояние земельного участка в установленный комиссией срок.
2. При необходимости лица, осуществившие самовольное строительство, приглашаются на заседание комиссии. Письменное требование о прекращении строительства и приведении земельного участка в первоначальное состояние таким лицам вручается под роспись на заседании комиссии.
3. При отказе лица осуществить снос самовольно возведенного строения в добровольном порядке в установленный срок снос может осуществляться привлекаемыми техническими средствами и силами. В числе таких технических средств могут быть использованы средства и силы управления капитального строительства (субъектами могут быть привлечены и иные государственные органы и учреждения) на основании соответствующего решения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города. Снос производится в присутствии членов комиссии.
По завершении сноса самовольно возведенного строения составляется акт, подписываемый лицами, присутствующими при сносе.
В акте указываются:
- время и место сноса;
- данные лица, осуществившего самовольное строительство;
- состояние строительного материала, оставшегося после сноса, и его пригодность к дальнейшему использованию.
Строительные материалы, оставшиеся после сноса самовольно возведенного строения и пригодные к дальнейшему использованию, передаются комитету по управлению имуществом администрации города для обеспечения их сохранности.
В случае отказа собственника строительных материалов произвести возмещение понесенных администрацией города затрат в связи со сносом самовольного строения и хранением строительных материалов департамент муниципальной собственности администрации города принимает меры к взысканию понесенных администрацией города расходов в судебном порядке.
Лицо, осуществившее самовольное строительство, после возмещения расходов, понесенных администрацией города в связи со сносом самовольного строения и хранением оставшихся после сноса строительных материалов, вправе получить принадлежащие ему строительные материалы.
При невозможности установить лицо, осуществившее самовольное строительство, снос самовольно возведенных строений осуществляется в следующем порядке.
Требование о прекращении строительства и приведении земельного участка в первоначальное состояние либо о сносе самовольно возведенного оконченного строительством объекта в виде надписи, нанесенной специальными средствами, устойчивыми к воздействию окружающей среды, выполняется на самом объекте строительства.
При непринятии мер к добровольному сносу в течение 14 дней с момента нанесения надписи снос самовольно возведенного строения осуществляется на основании распоряжения департамента градостроительства и земельных отношений администрации города силами и средствами управления капитального строительства (субъектами могут быть привлечены и иные государственные органы и учреждения).
Следует отметить, что комиссия создается администрацией города в составе председателя, его заместителей, членов и ответственного секретаря.
Повестку заседания комиссии формирует ответственный секретарь по предложениям председателя, его заместителей и членов комиссии с учетом рекомендаций департамента градостроительства и земельных отношений администрации города, органов местного самоуправления города и других организаций.
Заседания комиссии проводятся по мере необходимости, определяемой председателем по докладу ответственного секретаря, но не реже одного раза в квартал.
Материалы для рассмотрения на комиссии готовятся и представляются департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города. На заседании комиссии могут быть рассмотрены материалы по выявленным самовольным постройкам, представленные членами комиссии и другими органами и организациями.
Рассылка материалов членам комиссии и заинтересованным лицам осуществляется ответственным секретарем не менее чем за 3 дня до проведения заседания.
Члены комиссии и приглашаемые лица оповещаются о дате заседания не позднее чем за 3 дня до его проведения.
В заседаниях кроме членов комиссии принимают участие представители отраслевых и функциональных органов власти города, районных администраций, контролирующих органов.
Список приглашаемых лиц формирует ответственный секретарь комиссии.
Заседание комиссии правомочно для принятия решений при наличии не менее половины от общего числа ее членов.
Решения комиссии принимаются большинством голосов. При равенстве голосов решающим является мнение председательствующего.
Решения комиссии оформляются протоколом, который подписывается председательствующим в заседании, ответственным секретарем и утверждается председателем комиссии.
Решения, принимаемые комиссией в соответствии с ее компетенцией, являются обязательными для всех органов исполнительной власти города. Также и для предприятий, организаций и учреждений, действующих в сфере ведения рассматриваемых вопросов, физических и юридических лиц (независимо от форм собственности) в части, их касающейся. По вопросам, требующим решения администрации города, комиссия вносит соответствующие предложения.
Копии протокола заседания после соответствующего оформления и утверждения направляются секретарем членам комиссии, департаменту градостроительства и земельных отношений администрации города и заинтересованным лицам в течение недели с момента утверждения.
Подлинники протоколов заседаний, материалы к ним, стенограммы, а также информация о выполнении решений комиссии хранятся у ответственного секретаря в течение трех лет. Копии решений о сносе вместе с соответствующими материалами направляются в уполномоченные организации (государственные органы) для обращения в судебные органы в случае неисполнения физическими (юридическими) лицами - нарушителями решений комиссии о сносе или демонтаже самовольно возведенных объектов.
Контроль выполнения решений комиссии осуществляется председателем и его заместителями, а в части сроков исполнения - ее ответственным секретарем.
Как уже отмечалось, снос самовольных строений производится в порядке ст. 222 ГК РФ. В соответствии с ч. 2 данной нормы создание самовольного строения порождает следующие правовые последствия.
1. Лицо, создавшее самовольное строение, должно произвести снос самовольной постройки.
Таким образом, часть 2 ст. 222 ГК РФ устанавливает категоричную формулировку, соответственно в данном случае снос самовольной постройки должен быть произведен в полном объеме. Хотя закон не устанавливает определенный срок сноса, но четко говорит о том, что если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет этой своей обязанности, в качестве альтернативной меры предусмотрена возможность сноса самовольной постройки за счет лица, осуществившего постройку.
Следующим немаловажным обстоятельством является то, что ГК РФ не устанавливает, кто конкретно принимает решение об использовании альтернативной схемы сноса. В данном случае норма ГК РФ является отсылочной, исходя из которой можно сделать вывод о том, что правом альтернативного сноса обладает субъект права частной собственности на земельный участок. В данном случае также не стоит забывать и о ст. 14 ГК РФ, которая допускает самозащиту гражданских прав, в соответствии с которой способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.
Данный вывод основан на ст. 218 ГК РФ, в соответствии с которой необходимо, чтобы для приобретения права собственности на новую вещь при ее создании был соблюден закон и иные правовые акты. Исходя из данной нормы права, так как лицу, создавшему самовольное строение, не принадлежит право собственности на нее, соответственно ему не принадлежат и права, составляющие содержание права собственности (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Включая разъяснения о том, что лицо, создавшее самовольную постройку, не вправе распоряжаться ей, то есть совершать определенные сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду).
Следовательно, лицо, не являющееся собственником, не имеет права владеть самовольной постройкой и пользоваться ею.
Следует отметить, что данная норма не затрагивает вопроса о праве собственности на материалы, использованные при возведении самовольной постройки. Он решается общими правилами ГК о праве собственности. Лицо, создавшее самовольную постройку и осуществившее ее снос, сохраняет право собственности на использованные материалы. Если снос осуществлен другим лицом за его счет, он вправе истребовать материалы из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ).
Для выявления вновь возводимых, а также существующих самовольных построек главами муниципальных образований могут создаваться специальные организации и комиссии.
При выявлении самовольной постройки уполномоченными на то органами оформляется соответствующий акт или протокол.
Решение о сносе самовольных построек принимается органами и должностными лицами местного самоуправления.
Процедура сноса самовольного строения выглядит следующим образом.
1. Лицо, осуществившее самовольную постройку, заказным письмом с уведомлением предупреждается о необходимости в течение месяца добровольно выполнить решение о сносе самовольной постройки.
2. В случае, если лицо, осуществившее самовольную постройку, в течение месяца со дня вручения ему письменного предупреждения не осуществило добровольный снос самовольной постройки, не обратилось в суд для признания за ним права собственности на нее, то ему направляется письменное извещение о дате принудительного сноса самовольной постройки и необходимости личного присутствия при сносе.
3. Принудительный снос самовольной постройки организуется лицами, определяемыми органом, принявшим решение о принудительном сносе.
Принудительный снос самовольной постройки производится в присутствии комиссии, состав которой определяется органом, принявшим решение о принудительном сносе.
В случае отсутствия лица, осуществившего самовольную постройку, во время принудительного сноса комиссия составляет акт и опись имущества, полученного в результате сноса, определяет его состояние, а также место, где оно будет храниться, и лицо, на хранение которому оно будет передано.
При невозможности установить лицо, осуществившее самовольную постройку, комиссия наклеивает предупреждения о необходимости добровольного сноса самовольной постройки за месяц до даты принудительного сноса (о чем составляется протокол). Повторное предупреждение расклеивается непосредственно перед днем принудительного сноса.
В случае аварийных ситуаций на коммунальных сетях предупреждение о дате сноса наклеивается на самовольных постройках комиссией в день установления факта аварии. Принудительный снос производится без дополнительного предупреждения.
Принудительный снос самовольной постройки производится за счет лица, осуществившего строительство. В случае отказа лица добровольно выплатить стоимость произведенных работ затраты по сносу и хранению взыскиваются с него в судебном порядке.
В данной главе следует остановиться на особенностях сноса пристроек и перепланировок.
Как было уже отмечено выше, под самовольной постройкой рассматривают не только отдельно стоящие объекты, но и различного рода пристройки и перепланировки.
Действующее законодательство не содержит специальных норм о сносе самовольных строений, и соответственно легализация указанных объектов производится по правилам, установленным для схожих объектов недвижимости, относительно сноса различного рода пристроек и перепланировок определяется по тем же правилам, что и по отдельно стоящим объектам, то есть по ст. 222 ГК РФ.
Как уже отмечалось, единого мнения судов по данному вопросу нет. Кроме того, нет и четких разъяснений высших судебных инстанций.
Сложившаяся ситуация привела к тому, что норма ст. 222 ГК РФ стала рассматриваться судами и как средство правовой защиты собственника от неправомерных действий третьих лиц, и как средство наказания нарушителя правопорядка в сфере строительной деятельности путем применения санкции в виде сноса строения.
Соответственно неоднозначное трактование данной нормы приводит к тому, что появляется ряд проблемных вопросов, которые также неоднозначно решаются и в судебном порядке. Также такая ситуация отражается не только на лицах, участвующих в деле, но и на органах, принудительно исполняющих судебные акты.
К таким проблемным вопросам можно отнести порядок поведения истца по иску о сносе самовольной постройки.
Судебная практика подобного рода исков утверждает, что иски о сносе самовольного строения могут быть предъявлены лицами, которые считают, что дальнейшее сохранение незаконно возведенного строения нарушает их права. В настоящее время уже сложилась судебная практика, на основании которой суды первой инстанции все-таки не склонны отказывать в удовлетворении исковых требований, мотивируя недоказанность истцом нарушения права сохранения незаконно возведенного строения. Суды основывают свою точку зрения на том, что заявителю достаточно сослаться на формальные нарушения ответчиком порядка получения разрешения на строительство (перепланировку), чтобы суд принял дело к производству.
Довольно ярким примером таких судебных споров является дело, рассматриваемое районным судом Москвы. Из материалов дела суд выяснил, что истец, посчитав, что сосед не вправе без его разрешения производить перепланировку своей квартиры, потребовал сноса перепланировки. Исковые требования истец обосновывал ст. 4 Закона г. Москвы от 29.09.99 N 37 "О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Москвы", что для суда оказалось достаточным основанием для принятия положительного для истца решения. В соответствии с данным нормативным актом снос незаконно возведенного строения не является мерой наказания застройщика.
Удовлетворяя требования истца, суд исходил из того, что в данном случае правильнее применить ст. 222 ГК РФ, как более подходящую к данному спору.
Закон же, на который опирался истец, предусматривает лишь наложение административного штрафа как меры ответственности за возведение самовольного строения. В связи с тем, что снос строения не может быть мерой административной ответственности, то и рассматривать его в контексте данного Закона неправомерно. Обосновывая самовольность строительства отсутствием согласия истца (соседа) и на этом основании принимая решение о сносе перепланировки, суд допускает ситуацию, при которой снос становится разновидностью административной санкции со ссылкой на норму гражданского права.
Обязанность сноса установлена нормами гражданского законодательства, что предполагает соответствующий способ правового регулирования. Несмотря на гражданско-правовой характер процедуры сноса строения, применяется он в связи с административным правонарушением, являющимся согласно ст. 222 ГК РФ необходимым для сноса условием.
В случае, если правонарушение является условием предъявления гражданского иска, то следует, во-первых, установить вину правонарушителя, а во-вторых, определиться с потерпевшим лицом, имеющим право на иск.
Кроме того, суд отмечает, что, так как дела об административных правонарушениях рассматривают соответствующие органы государственного контроля, каковым суд не является, следовательно, необходимым условием для привлечения лица к административной ответственности должно быть предписание компетентного органа, что и является основанием для утверждения о виновности либо невиновности застройщика.
Суд удовлетворил исковые требования и принял решение о сносе самовольной постройки - пристройки к зданию. Данное самовольное строение представляло собой железобетонную конструкцию, встроенную в несущие элементы дома. А дело было возбуждено по иску частного лица по мотиву нарушения строительных правил.
Таким образом, при принятии данного решения суд руководствовался прежде всего правилом о недопустимости самовольного строительства и принял решение о сносе постройки без рассмотрения проекта сноса и заключения специалистов.
После вступления решения суда в законную силу судебным приставом-исполнителем было возбуждено исполнительное производство. Соответственно, исполняя свои служебные обязанности, пристав сначала предложил должнику снести строение в добровольном порядке, а после того как тот не исполнил решение суда добровольно, перешел к принудительному исполнению.
Следует сказать, что принудительное исполнение практически ничем не отличалось от добровольного. Отличием принудительного исполнения суда от добровольного является то, что добровольное неисполнение оканчивается ничем, а принудительное штрафом.
Так как ни пристав, ни должник понятия не имели о том, как сносить подобное строение, пристав обратился в суд за разъяснением судебного акта, в чем ему было отказано. Очевидно, что суд, принявший решение о сносе данной постройки, уклонится от последующего разъяснения, так как ему, по сути дела, придется принять новое решение и исследовать новые обстоятельства.
Ответчик, не будучи строителем и недовольный судебным актом, поставил пристава в известность, что снос строения будет им осуществлен путем ударного воздействия специальной техники, чего пристав допустить не может. При сложившейся ситуации пристав столкнулся еще с одной проблемой. Так, исполнение решения о сносе самовольного строения не должно происходить вне контроля судебного пристава-исполнителя, так как ему отвечать за последствия. Однако контролировать то, что не находится в сфере твоей компетенции, невозможно.
Исходя из рассмотренного судебного прецедента, напрашивается вывод, в соответствии с которым правило, установленное ст. 222 ГК РФ, согласно которому снос самовольного строения должен быть осуществлен застройщиком, неверно. Данное обстоятельство объясняется тем, что исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Построенное с нарушением правил строительства данное имущество подлежит сносу.
Если нарушение правил стало определяющим фактором при принятии судом решения о сносе строения, то, следуя логике судебного усмотрения, снос строения не должен происходить вне правил. Не может же суд руководствоваться теми же принципами, что и правонарушитель.
Таким образом, рассмотренный пример, который не является единичным, дает основания полагать, что на практике реализация решения суда по данной категории дел очень затруднительна.

Глава 2. КОНТРОЛЬ ЗА САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ
СО СТОРОНЫ ВЛАСТЕЙ

Контроль за самовольным строительством возлагается на уполномоченные органы в области строительства. К таким органам относятся:
1) Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору. Осуществляет контроль при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), также опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством РФ, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, за исключением объектов военной инфраструктуры ВС РФ;
2) Министерство обороны РФ. Контролирует отношения, возникающие при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов военной инфраструктуры ВС РФ;
3) МЧС России. Федеральным законом от 21.12.94 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" предусматривается проведение государственного пожарного надзора за соблюдением требований пожарной безопасности, в том числе и при осуществлении строительной деятельности. Функции по осуществлению государственного пожарного надзора и государственного надзора в области гражданской обороны возложены на МЧС России;
4) государственные органы, отвечающие за проведение экологического контроля (контроля в области охраны окружающей среды). Государственный экологический контроль осуществляется федеральными органами исполнительной власти в порядке, установленном Правительством РФ. Это установлено Федеральным законом от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды". В полномочия государственных инспекторов в области охраны окружающей среды входит проверка соблюдения требований, норм и правил в области охраны окружающей среды при строительстве, вводе в эксплуатацию производственных и других объектов, проверка выполнения требований, указанных в заключении государственной экологической экспертизы, предъявление требований и выдача предписаний юридическим и физическим лицам об устранении нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, приостановка хозяйственной и иной деятельности юридических и физических лиц при нарушении ими законодательства в области охраны окружающей среды, привлечение таких лиц к административной ответственности (ст. 66). Кроме того, предусматривается, что на территории муниципального образования органами местного самоуправления осуществляется также муниципальный экологический контроль, при этом муниципальные инспекторы в области охраны окружающей среды наделены полномочиями, аналогичными полномочиям государственных инспекторов (ст. 68, 68.1);
5) органы государственного регулирования безопасности в пределах своих полномочий осуществляют надзор за ядерной, радиационной, технической и пожарной безопасностью, за физической защитой ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ. Это установлено статьей 25 Федерального закона от 21.11.95 N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии";
6) Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору осуществляет надзор за соблюдением норм и правил в области использования атомной энергии, за ядерной, радиационной, технической и пожарной безопасностью (на объектах использования атомной энергии), за физической защитой ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, за соблюдением требований промышленной безопасностью при проектировании, строительстве опасных производственных объектов, за соблюдением требований пожарной безопасности на подземных объектах, за соблюдением в пределах своей компетенции требований законодательства РФ в области охраны окружающей среды (государственный экологический контроль), в области охраны атмосферного воздуха, обращения с отходами (п. 5.3 Положения о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 401). Государственный надзор на опасных производственных объектах Минобороны России осуществляет Минобороны России (Указ Президента РФ от 16.08.2004 N 1082);
7) Федеральная служба по надзору в сфере природопользования проводит государственный надзор за качеством строительства гидротехнических сооружений. Это установлено Федеральным законом от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений". Исключение составляет строительство гидротехнических сооружений промышленности, энергетики и судоходных гидротехнических сооружений, в таких случаях надзор осуществляет Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору;
8) федеральный орган в области контроля за соблюдением охраны труда. Статьей 215 Трудового кодекса РФ предусмотрено, что новые или реконструируемые производственные объекты не могут быть приняты в эксплуатацию без заключений соответствующих федеральных органов исполнительной власти в области государственного надзора и контроля за соблюдением требований охраны труда;
9) Согласно Федеральному закону от 07.07.2003 N 126-ФЗ "О связи" уполномоченные органы исполнительной власти осуществляют государственный строительный надзор при строительстве не любых линий связи, а только линий связи при пересечении Государственной границы РФ, на приграничной территории РФ, во внутренних морских водах РФ и в территориальном море РФ. В том числе при прокладке кабеля и строительства линейно-кабельных сооружений, осуществления строительных и аварийно-восстановительных работ на подводных линейно-кабельных сооружениях связи в территориальном море РФ (см. ст. 9).
Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.
Государственный строительный надзор осуществляется как при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, так и при капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Проведение государственного строительного надзора, осуществляемого при капитальном ремонте объектов капитального строительства, имеет свои особенности, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса РФ либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.
Проведение государственного строительного надзора устанавливается с целью предупреждения и выявления (пресечения) допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Кроме того, государственный строительный надзор направлен на проверку соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации.
При отсутствии технических регламентов государственный строительный надзор направлен на проверку соответствия выполняемых работ требованиям:
- строительных норм и правил;
- федеральных норм и правил в области использования атомной энергии;
- правил безопасности;
- государственных стандартов;
- других нормативных правовых актов РФ и нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, подлежащих обязательному исполнению при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства.
Проведение государственного строительного надзора входит в компетенцию федеральных органов исполнительной власти и органов исполнительной власти субъектов РФ, в полномочия которых входит проведение государственного строительного надзора.
Государственный строительный надзор осуществляется только в том случае, если последний предусмотрен при их строительстве, реконструкции, капитальном ремонте.
Начало проведения государственного строительного надзора приурочено к дате получения извещения о начале работ. Соответственно государственный строительный надзор прекращается датой выдачи заключения о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
При проведении строительного надзора органом, осуществляющим государственный строительный надзор, ведется надзорное дело, в которое включаются все документы, оформляемые, а также полученные в процессе надзорной деятельности. Формирование, порядок ведения надзорных дел, а также требования, предъявляемые к документам, устанавливаются Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору.
Государственный строительный надзор осуществляется в форме проверок соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Выделяют два вида проверок:
- проверки, проводимые на стадии строительства (реконструкции) объекта;
- проверки, проводимые после завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.
К особо опасным, технически сложным и уникальным относятся объекты капитального строительства, в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из следующих характеристик:
1) высота более 75 метров или с пролетами более 100 метров, а также вылетами консолей более 20 метров;
2) наличие более 1 подземного этажа;
3) использование конструкций и конструктивных систем, требующих применения нестандартных методов расчета с учетом физической или геометрической нелинейности либо разработки специальных методов расчета, а также применяемых на территориях, сейсмичность которых превышает 9 баллов.
Государственной проверке подлежит соблюдение:
- при строительстве - требований к осуществлению подготовки земельного участка и выполнению земляных работ, работ по монтажу фундаментов, конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования;
- при реконструкции - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для реконструкции, работ по усилению и (или) монтажу фундамента и конструкций подземной и надземной частей, изменению параметров объекта капитального строительства, его частей и качества инженерно-технического обеспечения;
- при капитальном ремонте - требований к выполнению работ по подготовке объекта капитального строительства для капитального ремонта, ремонтно-восстановительных работ, включая работы по усилению фундамента и замене конструкций подземной и надземной частей, сетей инженерно-технического обеспечения (в том числе внутренних и наружных сетей), инженерных систем и оборудования.
Проверки, проводимые на стадии строительства (реконструкции) объекта.
Проверки проводятся должностным лицом (должностными лицами) органа государственного строительного надзора, уполномоченным на основании соответствующего распоряжения (приказа) органа государственного строительного надзора и от его имени осуществлять такой надзор. Проверки проводятся в соответствии со специальной программой, а также в случае получения извещений, указанных в ч. 6 ст. 52 и ч. 3 ст. 53 Градостроительного кодекса РФ, обращений физических и юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления.
Программа проверок разрабатывается должностным лицом органа государственного строительного надзора. При разработке программы учитываются конструктивные и иные особенности объекта капитального строительства и выполнения работ по его строительству, реконструкции, капитальному ремонту, условий последующей эксплуатации, а также других факторов, подлежащих учету в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Для определения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации должностным лицом органа государственного строительного надзора проверяется:
- соблюдение требований к выполнению строительных работ;
- соблюдение порядка проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, исполнительной документации, составления актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения. Порядок проведения строительного контроля, ведения общего и (или) специальных журналов, исполнительной документации устанавливается Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору;
- устранение выявленных при проведении строительного контроля и осуществлении государственного строительного надзора нарушений соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, а также соблюдение запрета приступать к продолжению работ до составления актов об устранении таких нарушений;
- соблюдение иных требований при выполнении работ, установленных техническими регламентами (нормами и правилами), иными нормативными правовыми актами, проектной документацией.
При осуществлении проверок органы, осуществляющие государственный строительный надзор за строительством, могут проводить экспертизы, обследования, лабораторные и иные испытания выполненных работ и применяемых строительных материалов.
По итогам проведенных проверок в случаях выявления нарушений должностным лицом органа государственного строительного надзора составляется акт. Акт является основанием для выдачи предписания об устранении нарушений, выявленных в результате проверки. Предписание может быть вынесено в отношении заказчика, застройщика или подрядчика в зависимости от того, кто в данном случае несет ответственность за допущенные нарушения.
Акт проверки и выданное на его основании предписание составляются в 2 экземплярах. Акт должен содержать приложения документов, составленные либо полученные в процессе проведения проверки.
Все документы, составленные в результате проведения проверки, должны быть составлены в двух экземплярах, кроме того, копии документов, составленные либо полученные в процессе проведения проверки, должны быть переданы заказчику, застройщику или подрядчику.
Предписание в обязательном порядке должно содержать:
- вид нарушения;
- ссылку на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт;
- ссылку на проектную документацию;
- строительные или иные требования, которые нарушены;
- срок устранения нарушений с учетом конструктивных и других особенностей объекта капитального строительства.
В случае, если в результате проведения проверки не выявлены нарушения, данные о проверке заносятся должностным лицом органа государственного строительного надзора в общий и (или) специальный журналы.
Также следует отметить, что вторые экземпляры акта и предписания, а также составленные либо полученные в процессе проведения проверки документы остаются в деле органа государственного строительного надзора.
Проверки, проводимые после завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.
Данная проверка является итоговой и проводится после завершения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства. Органом государственного строительного надзора проводится проверка (итоговая), по результатам которой оцениваются выполненные работы и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения.
По итогам проведенной проверки орган государственного строительного контроля, в случае если не были допущены нарушения строительных норм и правил, выдает заключение о соответствии строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Кроме того, заключение о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации выдается в случае, если выявленные нарушения в ходе проведенной проверки до даты выдачи заключения были устранены.
У органа государственного строительного контроля также существуют полномочия в отказе в выдаче заключения о соответствии строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации выдается в случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства были допущены нарушения соответствия выполненных работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации и такие нарушения не были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
Срок для выдачи как решения об отказе в выдаче заключения о соответствии строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации, так и самого заключения о соответствии установлен 10-дневный, с даты обращения в орган государственного строительного надзора за выдачей заключения.
К решению об отказе в выдаче заключения о соответствии строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации строительное законодательство предъявляет определенные требования. Так, оно в обязательном порядке должно содержать обоснование причин такого отказа со ссылками на технический регламент (нормы и правила), иной нормативный правовой акт, проектную документацию.
Данные документы составляются в 2-х экземплярах, соответственно подписанных должностным лицом органа государственного строительного надзора, осуществлявшим проверку (итоговую), и утверждаются распоряжением (приказом) органа государственного строительного надзора.
Решение об отказе в выдаче заключения о соответствии строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации может быть обжаловано в судебном порядке застройщиком или заказчиком.
Органы государственного строительного надзора ведут единую информационную систему, в которую вносятся все данные, полученные в результате проведенных проверок соответствия строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации.
Кроме того, следует остановиться на полномочиях должностных лиц органов строительного надзора при проведении проверок соответствия строительного объекта требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации. Так, должностные лица органов строительного надзора имеют право:
1) беспрепятственно посещать объекты капитального строительства во время исполнения служебных обязанностей;
2) требовать от заказчика, застройщика или подрядчика представления результатов выполненных работ, исполнительной документации общего и (или) специального журналов, актов освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения, образцов (проб) применяемых строительных материалов;
3) требовать от заказчика, застройщика или подрядчика проведения обследований, испытаний, экспертиз выполненных работ и применяемых строительных материалов, если оно требуется при проведении строительного контроля, но не было осуществлено;
4) составлять по результатам проведенных проверок акты, на основании которых дают предписания об устранении выявленных нарушений;
5) вносить записи о результатах проведенных проверок в общий и (или) специальный журналы;
6) составлять протоколы об административных правонарушениях и (или) рассматривать дела об административных правонарушениях, применять меры обеспечения производства по делам об административных правонарушениях в порядке и случаях, которые предусмотрены законодательством РФ об административных правонарушениях;
7) осуществлять иные полномочия, предусмотренные законодательством РФ.
Так как должностные лица органов государственного строительного надзора обладают определенными правами и полномочиями, соответственно законодательство устанавливает и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих должностных обязанностей. Порядок привлечения к ответственности, а также вид ответственности установлен законодательством РФ.
Следует отметить, что судебная практика по делам о привлечении к ответственности за самовольное строительство по результатам осуществления административного контроля в настоящее время весьма обширна. Так, к примеру, общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании недействительным постановления земельной административной комиссии, которым на него наложен штраф за самовольное занятие земельного участка.
Как следует из материалов дела, истец по договору купли-продажи приобрел строение, находящееся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности. Земельная административная комиссия, установив, что новый собственник строения пользуется земельным участком без переоформления документов на право пользования им, привлекла его к ответственности по статье 125 Земельного кодекса как лицо, самовольно занявшее земельный участок.
Арбитражный суд в удовлетворении исковых требований отказал, посчитав, что истец занимал земельный участок без надлежаще оформленных документов на землю, поэтому такое пользование должно рассматриваться как самовольное.
В соответствии с толкованием понятия "самовольное занятие земель", данным в приложении 1 к Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Министерства от 25.05.94 N 160 и зарегистрированной в Минюсте России, самовольным занятием земель является:
пользование земельным участком при отсутствии оформленного в установленном порядке права собственности, владения, пользования или аренды земли.
К самовольному занятию, в частности, отнесено пользование земельным участком до принятия соответствующим органом исполнительной власти решения о предоставлении, продаже (передаче) земельного участка в собственность, о переоформлении права на землю, выделе земельного участка.
Исходя из этого, суд признал, что земельная административная комиссия правомерно привлекла товарищество к ответственности за самовольное занятие земельного участка.
Суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции отменил, сославшись на статью 37 Земельного кодекса, в соответствии с которой при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с правом собственности на эти объекты переходит и право пользования земельным участком <6>.
--------------------------------
<6> Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 февраля 2001 г. N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства".

В соответствии с п. 3 статьи 552 ГК РФ при продаже строения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Поскольку продавец строения обладал правом пользования на земельный участок, то такое же право на него приобретает и покупатель строения.
Поэтому отсутствие у товарищества документов на право пользования земельным участком при изложенных обстоятельствах не может рассматриваться как его самовольное занятие и, следовательно, не образует состава земельного правонарушения, за которое истец подвергся штрафу.

Глава 3. ОБЩАЯ ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА САМОВОЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ

Прежде всего следует отметить, что право собственника земельного участка возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам является конституционной гарантией (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ, ст. 263 ГК РФ).
Другие владельцы земельного участка, не обладающие правом собственности, обладают лишь правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество.
Следует отметить, что строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До момента государственной регистрации застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Самовольная постройка не подлежит государственной регистрации, так как она создается: на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; без получения на это необходимых разрешений; с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

3.1. Оформление прав на землю

3.1.1. Владение земельными участками

Прежде чем говорить о порядке оформления прав на землю, необходимо остановиться на особенностях владения земельными участками. Так, земельные участки могут находиться в постоянном бессрочном пользовании, пожизненном наследуемом владении, а также в собственности.
Постоянное бессрочное пользование.
Граждане и юридические лица до 30 октября 2001 года могли получить участки в постоянное бессрочное пользование, после этого срока в данный вид землепользования гражданам их не предоставляют. На таком праве землю могут получить лишь государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, а также органы государственной власти и местного самоуправления (ЗК РФ, ст. 20, п. 1).
Если гражданин получил участок в постоянное бессрочное пользование до введения в действие ЗК РФ, то данное право у него сохраняется. Он может владеть и пользоваться землей, но распоряжаться (продать, подарить, заложить, сдать в аренду) ею не имеет права. То же касается юридических лиц, которым участки были предоставлены в постоянное бессрочное пользование (ЗК РФ, ст. 20, п. 4).
Согласно п. 2 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ" юридические лица были обязаны переоформить данное право на право аренды или собственности до 1 января 2006 года.
ЗК РФ предоставляет гражданам однократно бесплатно приобрести в собственность находящиеся в их постоянном (бессрочном) пользовании участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных законодательно, не допускается. Как следует из ФЗ (ст. 3, п. 3), предоставление в собственность гражданам земли, ранее предоставленной им в постоянное бессрочное пользование, сроком не ограничивается, то есть сделать это можно в любое время.
Пожизненное наследуемое владение.
Предоставление участков на праве пожизненно наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Но для граждан, которые уже имеют землю на данном праве, пожизненное наследуемое владение землей сохраняется (ЗК РФ, ст. 21, п. 1).
Если участки находятся в пожизненном наследуемом владении, также разрешено бесплатно однократно приобрести в собственность земельный участок. Законодательством строгие временные рамки для данного процесса не установлены, то есть можно сделать это в любое время.
Особенность данного владения заключается в том, что распоряжение землей (как и при постоянном бессрочном пользовании) не допускается, за исключением перехода прав на участок по наследству. Регистрацию перехода права в данном случае проводят на основании свидетельства о праве на наследство (ЗК РФ, ст. 21, п. 2). Кроме того, регистрации подлежит не переход права, а право наследника.
Очень часто у собственника недвижимости, продающего или иным образом отчуждающего здание, участок находится на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Например, у гражданина есть земля, которая принадлежит ему на праве постоянного бессрочного пользования, и жилое здание на этом участке, которое находится в собственности. Как ему продать (подарить) дом? Ведь в данном случае покупатель не может приобрести одновременно землю, поскольку она не является собственностью продавца. В принципе, продать его реально, но в этом случае участок не продают, а тем более не предоставляют на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения. Наиболее выгодным вариантом является переоформление земли в собственность продавца жилого здания, а уже затем продажа здания вместе с участком.
Если право собственности на землю продавцом до продажи дома оформлено не было, то его покупателю местные органы власти, скорее всего, предложат приобрести право собственности на землю за определенную плату или заключить договор аренды. Однако, обратившись в суд, новый собственник жилого здания может установить факт перехода к нему права бессрочного пользования участком и, соответственно, права на однократное бесплатное получение его в собственность на основании ЗК РФ (ст. 20). Это же относится и к переходу права пожизненно наследуемого владения землей.
Собственность на землю.
Многие знают, что данное право подтверждается его государственной регистрацией. Собственник имеет соответствующее свидетельство, выданное органами по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Но такой порядок действовал не всегда.
До принятия Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" эти права регистрировали различные органы. Например, если земельный участок или другая недвижимость приобретена до 31 января 1998 года (вступление в силу Закона), то документы, подтверждающие права собственников, нужно было оформлять в соответствии с порядком, действовавшим в регионе на тот момент.
Но, как следует из ФЗ (ст. 3, п. 9), государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам и юридическим лицам до введения в действие Закона, имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав. При таких документах можно спокойно владеть и пользоваться участком. Но если планируется совершение сделки с подобным участком (продажа, дарение, залог и т.д.), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в обязательном порядке.
Таким образом, получать новые свидетельства о государственной регистрации права собственности на землю (возникшие до 31 января 1998 года) необязательно, но по собственному желанию можно. Однако регистрация обязательна перед регистрацией сделки, перехода и ограничения прав на недвижимое имущество.
Документами о правах на земельные участки являются свидетельство о праве собственности (граждан и юридических лиц, государства в лице Российской Федерации и ее субъектов, муниципальных органов), акт постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды.
Переход прав на земельные участки удостоверяются свидетельством о государственной регистрации. Форма данного свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219. Свидетельство выдается следующим субъектам правоотношений:
- правообладателю (при регистрации любого вещного права на землю); арендатору (при регистрации права аренды);
- залогодержателю (при регистрации ипотеки).
Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах утверждена Приказом Минюста РФ от 18.09.2003 N 226.
Регистрация договоров и иных сделок с землей удостоверяется штампом регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки (договор аренды, договор безвозмездного, срочного пользования и т.д.). Соответственно, одновременно с регистрацией сделки регистрируется и право, возникшее на основании этой сделки. В этом случае правообладателю выдается свидетельство, а в штампе регистрационной надписи на документах указывается вид зарегистрированного права. Если государственная регистрация сделки совершена, но право при этом не возникло (например, в силу установленных в договоре условий), то свидетельство не выдается (при этом в штампе делается соответствующая запись).
Со вступлением в действие Земельного кодекса РФ права на землю, не предусмотренные ст. 15, 20 - 24 ЗК, подлежат переоформлению.
Переоформление права на земельный участок включает в себя:
- подачу заявления юридическим лицом о предоставлении земельного участка на соответствующем праве, при переоформлении этого права или подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на праве, предусмотренном ст. 15 или 22 ЗК РФ, при переоформлении этого права;
- принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными ст. 29 ЗК РФ, о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;
- государственную регистрацию права в соответствии с ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Законом о введение в действие ЗК РФ установлено, что всем юридическим лицам, кроме государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, необходимо переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести участок в собственность (п. 1, 2 ст. 3 Вводного закона).
Обращаясь к судебной практике, необходимо отметить Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". В соответствии с которым при разрешении споров, связанных с переоформлением юридическими лицами по их желанию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды или с приобретением их в собственность на основании правил ст. 36 ЗК РФ, необходимо руководствоваться следующим.
Рассмотрение заявлений собственников соответствующих объектов недвижимости о приобретении земельных участков в собственность или в аренду для исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления является обязательным.
В тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.
Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в продаже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генеральным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обращения собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном земельном участке предусмотрено строительство другого объекта.
Названные обстоятельства должны приниматься судами во внимание также при разрешении споров по искам собственников недвижимости о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка. При этом следует учитывать, что ответчиком по такому иску является собственник земельного участка (Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование) в лице его уполномоченного органа.
В случае признания действия (бездействия) исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления незаконным суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости.
При рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договора купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 ГК РФ.
Документы, удостоверяющие права на землю (государственные акты, свидетельства и др.), выданные до введения в действие ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются имеющими равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а перечисленные в абзаце втором этого же пункта документы, выданные после введения в действие названного Федерального закона, но до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются действительными и имеющими равную юридическую силу с записями в названном Реестре.
Кроме того, государственная регистрация права на объект недвижимого имущества, возникшего до введения в действие названного Федерального закона, требуется при государственной регистрации перехода данного права, его ограничении (обременения) или совершении сделки с объектом недвижимого имущества, возникших после введения в действие этого Федерального закона.

3.1.2. Этапы оформления прав на землю

Оформление прав на землю можно подразделить на следующие этапы.
Первым этапом оформления документов на право пользования землей является проведение землеустроительных работ (Федеральный закон "О землеустройстве" от 18.06.2001 N 78-ФЗ).
Землеустроительные работы на территории выполняют лицензированные организации. Сроки выполнения и стоимость землеустроительных работ определяется договором между землеустроительной организацией и заказчиком. Приемку землеустроительных работ в черте города осуществляет комитет по земельным ресурсам и землеустройству. Анализ деятельности землеустроительных организаций показывает, что сроки выполнения работ практически одинаковые и составляют в среднем 6 месяцев. При этом можно выделить следующие этапы.
1. Подготовительные работы. Срок исполнения - 30 календарных дней. Данный срок установлен федеральными органами для получения информации из государственного земельного кадастра (вопросы предоставления сведений государственного земельного кадастра регулируются Федеральным законом "О государственном земельном кадастре" и изданным в его развитие Постановлением Правительства РФ от 02.12.2000 N 918 "Об утверждении Правил предоставления сведений государственного земельного кадастра").
2. Выполнение контрольной съемки границ земельного участка и объектов недвижимости.
3. После этого подаются заявки в комитет по архитектуре и развитию на нанесение линий градостроительного регулирования и выдачу адресной справки в срок до 30 календарных дней.
4. Подготовка проекта границ земельного участка, согласование его собственниками объекта недвижимости с комитетом по архитектуре и развитию, его утверждение. При необходимости подготовки схемы генплана в комитете по архитектуре и развитию срок увеличивается на 14 календарных дней.
5. Установление и согласование границ земельного участка со смежными землепользователями на местности. В случае возникновения спорных вопросов при согласовании границ земельного участка срок увеличивается на 14 календарных дней. При рассмотрении споров в судебном порядке работы по установлению и согласованию границ приостанавливаются до вынесения решения судом.
6. Формирование землеустроительного дела, его согласование и утверждение. Утверждение материалов землеустроительного дела осуществляется территориальным отделом Управления Роснедвижимости (комитетом по имуществу) в установленные законодательством сроки - 1 месяц (Постановление Правительства РФ от 11.07.2002 N 514 "Об утверждении Положения о согласовании и утверждении землеустроительной документации, создании и ведении государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства").
На втором этапе землепользователь подает заявление о предоставлении земельного участка и подготовке проекта договора.
При наличии кадастрового плана земельного участка или утвержденного проекта границ земельного участка срок подготовки проекта постановления - от 14 календарных дней. На данном этапе выполняется:
- согласование доли в праве на землю, порядок пользования участком;
- согласование, подписание заявителем проекта договора;
- ознакомление заявителя с выкупной ценой, размером арендной платы;
- согласование проекта договора аренды с территориальным управлением Минимущества РФ и с Главным управлением имущественных отношений.
Постановление о предоставлении земельного участка выдается на руки заявителю в недельный срок после его принятия для проведения государственного кадастрового учета.
После проведения государственного кадастрового учета земельного участка (срок исполнения ФГУ "Земельная кадастровая палата" - 30 календарных дней) землепользователь подает заявление о заключении договора аренды (купли-продажи, безвозмездной передачи) земельного участка (срок исполнения - от 3 до 7 календарных дней).
Последним этапом является регистрация права на земельный участок в Управлении по регистрации прав на объекты недвижимости (срок исполнения - 30 календарных дней).
Кроме того, при оформлении прав на землю в первую очередь необходимо обратить внимание на наличие правоустанавливающих документов для объекта, на котором планируется проведение тех или иных строительных работ. Как уже было отмечено, универсальным правом является право собственности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Однако земля является особым объектом правовых отношений, и поэтому даже собственник земельного участка имеет некоторые ограничения в использовании принадлежащего ему земельного участка под строительство. Во-первых, это связано с целевым назначением земель. В соответствии с земельным законодательством все земли подразделяются на категории, которые и определяют целевое использование земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 8 Земельного кодекса РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 30.06.2003) сведения о категории земельного участка указываются:
1) в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;
2) договорах, предметом которых являются земельные участки;
3) документах государственного земельного кадастра;
4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Использование земли не в соответствии с ее целевым назначением может иметь различные неблагоприятные последствия вплоть до изъятия земельного участка. Однако законодательством установлена возможность перевода земли из одной категории в другую в установленном законодательством порядке (ст. 8 Земельного кодекса РФ).
Нарушение установленного федеральными законами порядка перевода земель из одной категории в другую порождает ряд правовых последствий.
1. Является основанием признания недействительными актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п. 3 ст. 8 Земельного кодекса РФ). Однако стоит отметить, что из-за необходимости охраны земли как природного ресурса не всегда возможно осуществить перевод земли из одной категории в другую.
2. При строительстве должны быть обязательно соблюдены градостроительные и строительные нормы и правила. Именно по этому законодательством предусмотрена процедура получения разрешения на строительство.
Для иных пользователей земельным участком необходимо помимо соблюдения указанных условий получить еще и разрешение собственника земельного участка для его застройки (п. 1 ст. 263 ГК РФ). Такое разрешение может представлять собой отдельный документ от собственника, разрешающий строительство, либо сведения о разрешении могут содержаться в договоре о пользовании земельным участком (например, в договоре аренды).
Находящаяся в государственной или муниципальной собственности земля может предоставляться соответствующими органами под строительство. Причем в п. 1 ст. 30 Земельного кодекса РФ указано, что для этой цели земли могут предоставляться без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием места размещения объекта.
Во втором случае земельный участок сдается в аренду или в случаях, предусмотренных законодательством, предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование (п. 3 ст. 30 Земельного кодекса РФ). Предоставление в собственность земельного участка под строительство без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со ст. 38 Земельного кодекса РФ (п. 2 ст. 30).
Порядок предоставления земельного участка под строительство с предварительным согласованием места размещения объекта и без такового определяется соответственно п. 5 и п. 4 ст. 30 Земельного кодекса РФ.
Необходимо отметить, что предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий). Также согласование не проводится в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства (п. 11 ст. 30 Земельного кодекса РФ).
Для осуществления реконструкции или изменения уже существующего здания иным, кроме собственника, владельцам необходимо получить разрешение на такие действия собственника здания. В соответствии с частью 3 п. 2 ст. 3 Закона "Об архитектурной деятельности в РФ" строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил. Несогласование с собственником проведения работ может привести и к иным неблагоприятным последствиям. Так, в соответствии с частью 1 ст. 622 ГК РФ арендатор должен возвратить переданное ему в пользование имущество в том же состоянии, в котором он его получил. А неотделимые улучшения подлежат возмещению арендодателем только в случае согласования таких улучшений с ним (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (п. 3 ст. 271 ГК РФ).
Итак, перед началом строительства необходимо проверить наличие правомочий по строительству или осуществлению иных строительных действий на определенном земельном участке (в том числе в соответствии с его целевым назначением) и в определенном здании (если происходит перестройка уже существующего здания). При пользовании земельным участком или зданием на ином основании, чем право собственности, необходимо тщательно исследовать договоры, в соответствии с которыми такое пользование осуществляется.

3.2. Разработка проектной документации

Соблюдение градостроительных, а также строительных норм и правил достигается при осуществлении строительства или иных строительных работ в соответствии с согласованной с надзорными и контрольными органами проектной документацией. Проектная документация согласно Градостроительному кодексу РФ - это графические и текстовые материалы, определяющие объемно-планировочные, конструктивные и технические решения для строительства, реконструкции и капитального ремонта (п. 1 ст. 61).
В соответствии со ст. 61 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и сооружений, их частей осуществляются на основании проектной документации.
Разрабатывать проектную документацию для выполнения тех или иных видов строительных работ должна специализированная (проектная) организация, обладающая соответствующими лицензиями (ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности").
Отношения между заказчиком и проектировщиком оформляются договором подряда на выполнение проектных работ. При выборе проектной организации необходимо удостовериться в наличии у нее лицензии, так как ее отсутствие может послужить основанием для признания сделки недействительной.
Проектная документация разрабатывается в соответствии с градостроительной документацией, со строительными нормами и правилами, согласовывается с соответствующими органами архитектуры и градостроительства, органами государственного контроля и надзора на базе федерального законодательства и законодательства субъектов РФ (п. 2 ст. 61 Градостроительного кодекса РФ).
В некоторых случаях разработке проектной документации предшествует стадия предпроектной подготовки строительства. Например, в Москве для проведения нового строительства и реконструкции на основании распоряжения N 378-рм проектной стадии подготовки строительства должна предшествовать предпроектная подготовка, которая включает два периода: предынвестиционный и инвестиционный. В предынвестиционный период разрабатываются отдельные стадии градостроительной документации вплоть до проектов планировки территории.
В инвестиционный период разрабатывается градостроительное обоснование размещения объекта (при отсутствии утвержденной предынвестиционной градостроительной документации), подготовка исходно-разрешительной документации, оформление разрешения на осуществление градостроительной деятельности. Если для выполнения строительных работ необходимо прохождение указанных стадий, в частности разработки исходно-разрешительной документации, то проектная документация должна разрабатываться в соответствии с указанными документами.
Подготовка проектной документации осуществляется на основании договора и соответственно задания застройщика или заказчика, результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Следует отметить, что подготовка проектной документации по желанию застройщика или заказчика осуществляется не только в отношении отдельного самостоятельного объекта строительства, но и относительно отдельных этапов строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Проектная документация объектов капитального строительства, за исключением проектной документации линейных объектов, включает в себя следующие разделы:
1) пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
2) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
3) архитектурные решения;
4) конструктивные и объемно-планировочные решения;
5) сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
6) проект организации строительства объектов капитального строительства;
7) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей (при необходимости сноса или демонтажа объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства);
8) перечень мероприятий по охране окружающей среды;
9) перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
10) перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда (в случае подготовки соответствующей проектной документации);
11) проектно-сметная документация объектов капитального строительства, финансируемых за счет средств соответствующих бюджетов;
12) иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к различным видам объектов капитального строительства, в том числе к линейным объектам, а также состав и требования к содержанию разделов проектной документации применительно к отдельным этапам строительства, реконструкции объектов капитального строительства устанавливаются Правительством РФ.
Пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями, должна включать в себя:
- основание для разработки проекта;
- исходные данные для проектирования;
- краткая характеристика объекта;
- данные о проектной мощности объекта (вместимость, пропускная способность);
- данные о номенклатуре, качестве конкурентоспособности, техническом уровне продукции, сырьевой базе, потребности в топливе, воде, тепловой и электрической энергии, комплексном использовании сырья, отходов производства, вторичных энергоресурсов;
- сведения о социально-экономических и экологических условиях района строительства;
- основные показатели по генеральному плану, инженерным сетям и коммуникациям, мероприятия по инженерной защите территории;
- общие сведения, характеризующие условия и охрану труда работающих при проектировании производственных объектов, санитарно-эпидемиологические мероприятия, основные решения, обеспечивающие безопасность труда и условия жизнедеятельности маломобильных групп населения; сведения об использованных в проекте изобретениях;
- технико-экономические показатели, полученные в результате разработки проекта, их сопоставление с показателями утвержденного (одобренного) обоснования инвестиций в строительство объекта (при их наличии) и установленными заданием на проектирование, выводы и предложения по реализации проекта;
- сведения о проведенных согласованиях проектных решений; подтверждение соответствия разработанной проектной документации государственным нормам, правилам, стандартам, исходным данным, а также техническим условиям и требованиям, выданным органами государственного надзора (контроля) и заинтересованными организациями при согласовании места размещения объекта. Оформленные в установленном порядке согласования об отступлениях от действующих нормативных документов.
Раздел проектной документации "Архитектурные решения" должен включать в себя:
- сведения об инженерно-геологических, гидрогеологических условиях площадки строительства;
- краткое описание и обоснование архитектурно-строительных решений по основным зданиям и сооружениям;
- обоснование принципиальных решений по снижению производственных шумов и вибраций, бытовому, санитарному обслуживанию работающих; мероприятия по электро-, взрыво- и пожаробезопасности;
- защите строительных конструкций, сетей и сооружений от коррозии;
- основные чертежи: планы, разрезы и фасады основных зданий и сооружений со схематическим изображением основных несущих и ограждающих конструкций.
Раздел проектной документации "Сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений" с учетом СНиП 11-01-95 должен включать в себя:
1) решения по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, газоснабжению, электроснабжению, отоплению, вентиляции и кондиционированию воздуха, инженерное оборудование зданий и сооружений. В том числе: электрооборудование, электроосвещение, связь и сигнализация, радиофикация и телевидение, противопожарные устройства и молниезащита и др.;
2) диспетчеризацию и автоматизацию управления инженерными системами; основные чертежи: принципиальные схемы теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации и др.;
3) планы и профили инженерных сетей; чертежи основных сооружений; планы и схемы внутрицеховых отопительно-вентиляционных устройств, электроснабжения и электрооборудования, радиофикации и сигнализации, автоматизации управления инженерными системами и др., а также данные о производственной программе;
4) краткую характеристику и обоснование решений по технологии производства, данные о трудоемкости (станкоемкости) изготовления продукции, механизации и автоматизации технологических процессов;
5) состав и обоснование применяемого оборудования, в том числе импортного; решения по применению малоотходных и безотходных технологических процессов и производств, повторному использованию тепла и уловленных химреагентов;
6) число рабочих мест и их оснащенность на производственных объектах; данные о количестве и составе вредных выбросов в атмосферу и сбросов в водные источники (по отдельным цехам, производствам, сооружениям);
7) технические решения по предотвращению (сокращению) выбросов и сбросов вредных веществ в окружающую среду; оценку возможности возникновения аварийных ситуаций и решения по их предотвращению; вид, состав и объем отходов производства, подлежащих утилизации и захоронению; топливно-энергетический и материальный балансы технологических процессов; потребность в основных видах ресурсов для технологических нужд и т.д.
Раздел проектной документации "Проект организации строительства объектов капитального строительства" должен разрабатываться с учетом условий и требований, изложенных в договоре на выполнение проектных работ и имеющихся данных о рынке строительных услуг.
Ранее указанный раздел должен был разрабатываться в соответствии со СНиП 3.01.01-85 "Организация строительного производства", утв. Постановлением Госстроя СССР от 02.09.85 N 140, с изм. от 11.12.86 N 48 и изм. Минстроя России от 06.02.1995 N 18-8. Однако указанный СНиП отменен и с 1 января 2005 года Постановлением Госстроя РФ от 19.04.2004 N 70 одобрен для применения СНиП "Организация строительства", который имеет рекомендательный характер.
Раздел проектной документации "Перечень мероприятий по охране окружающей среды" должен выполняться в соответствии с требованиями федеральных законов, государственными стандартами, строительными нормами и правилами, нормативными документами Минприроды России и другими нормативными актами, регулирующими природоохранную деятельность.
Согласно Федеральному закону от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" при проектировании зданий, строений, сооружений и иных объектов должны предусматриваться мероприятия:
- по охране окружающей среды;
- восстановлению природной среды;
- рациональному использованию и воспроизводству природных ресурсов;
- обеспечению экологической безопасности;
- учитываться нормативы допустимой антропогенной нагрузки на окружающую среду;
- предусматриваться мероприятия по предупреждению и устранению загрязнения окружающей среды, а также способы размещения отходов производства и потребления;
- применяться ресурсосберегающие, малоотходные, безотходные и иные наилучшие существующие технологии, способствующие охране окружающей среды, рациональному использованию, воспроизводству природных ресурсов (ст. 34, 36).
Раздел проектной документации "Проектно-сметная документация" предусмотрен для определения сметной стоимости строительства предприятий, зданий и сооружений. Указанный раздел содержит:
- сводные сметные расчеты стоимости строительства и при необходимости сводку затрат (в случае, когда капиталовложения предусматриваются из разных источников финансирования);
- объектные и локальные сметные расчеты;
- сметные расчеты на отдельные виды затрат (в том числе на проектные и изыскательские работы).
При этом стоимость строительства в сметной документации заказчика рекомендуется приводить в двух уровнях цен:
- в базисном (постоянном) уровне, определяемом на основе действующих сметных норм и цен,
- и в текущем, или прогнозном, уровне, определяемом на основе цен, сложившихся ко времени составления смет или прогнозируемых к периоду осуществления строительства.
В состав сметной документации проектов строительства включается пояснительная записка, которая должна содержать данные, характеризующие примененную сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, уровень цен и другие сведения, отличающие условия данной стройки.
При составлении сметной документации, как правило, используется ресурсный (ресурсно-индексный) метод, при котором сметная стоимость строительства определяется на основе данных проектных материалов о потребных ресурсах (рабочей силе, строительных машинах, материалах и конструкциях) и текущих (прогнозных) ценах на эти ресурсы. В сводном сметном расчете отдельной строкой предусматривается резерв средств на непредвиденные работы и затраты, исчисляемый от общей сметной стоимости (в текущем уровне цен) в зависимости от степени проработки и новизны проектных решений.
Для строек, осуществляемых за счет капитальных вложений, финансируемых из бюджета РФ, размер резерва не должен превышать трех процентов по объектам производственного назначения и двух процентов по объектам социальной сферы. Дополнительные средства на возмещение затрат, выявившихся после утверждения проектной документации в связи с введением по решениям Правительства РФ повышающих коэффициентов, льгот, компенсаций и др., следует включать в сводный сметный расчет отдельной строкой, с последующим изменением итоговых показателей стоимости строительства и утверждением произведенных уточнений инстанцией, утвердившей проектную документацию.
Сборники Государственных элементных сметных норм на общестроительные работы (ГЭСН-2001) утверждены Постановлением Госстроя РФ от 11.10.2000 N 102.
Раздел проектной документации "Перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" должен выполняться в соответствии с нормами и правилами в области гражданской обороны, защиты населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера. Так, Приказом МЧС РФ от 28.02.2003 N 105 утверждены Требования по предупреждению чрезвычайных ситуаций на потенциально опасных объектах и объектах жизнеобеспечения.
Принципиально новым разделом проектной документации является "Перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда".
Введение такого самостоятельного раздела проектной документации обусловлено требованием статьи 15 Федерального закона от 24.11.95 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", согласно которому разработка проектных решений на новое строительство и реконструкцию зданий, сооружений и их комплексов без приспособления указанных объектов для доступа к ним инвалидов и использования их инвалидами не допускается.
Требование о наличии такого раздела проектной документации не применяется при подготовке проектной документации промышленных объектов, а также в случае подготовки проектной документации объектов индивидуального жилищного строительства. Порядок реализации требований доступности для инвалидов к объектам социальной инфраструктуры РДС 35-201-99 утвержден Постановлением Госстроя РФ и Минтруда РФ от 22.12.1999 N 74/51.
Указанный раздел проектной документации также должен разрабатываться с учетом:
Свода правил "Требования доступности общественных зданий и сооружений для инвалидов и других маломобильных посетителей", утв. Постановлением Госстроя РФ от 29.11.99 N 73;
Свода правил СП 35-103-2001 "Общественные здания и сооружения, доступные маломобильным посетителям", одобренного Постановлением Госстроя РФ от 16.07.2001 N 72;
Свода правил СП 35-104-2001 "Здания и помещения с местами труда для инвалидов", одобренного Постановлением Госстроя РФ от 16.07.2001 N 69;
Свода правил "Жилая среда, с планировочными элементами, доступными инвалидам", одобренного Постановлением Госстроя РФ от 16.07.2001 N 71;
рекомендаций Минстроя РФ и Минсоцзащиты РФ по проектированию окружающей среды, зданий и сооружений с учетом потребностей инвалидов и других маломобильных групп населения (выпуск 1 "Общие положения", МДС 35-1.2000; выпуск 2 "Градостроительные требования", МДС 35-2.2000) 1996 г.;
рекомендаций Госстроя РФ и Минтруда РФ по проектированию окружающей среды, зданий и сооружений с учетом потребностей инвалидов и других маломобильных групп населения (выпуск 14 "Общественные здания и сооружения. Кинотеатры, клубы, библиотеки, музеи", МДС 35-8.2000) и др.
Перечень мероприятий по гражданской обороне, мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера при подготовке проектной документации должен разрабатываться в соответствии с требованиями СНиП 2.01.51-90 "Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны" и Свода правил "Порядок учета инженерно-технических мероприятий гражданской обороны и мероприятий по предупреждению чрезвычайных ситуаций при составлении ходатайства о намерении инвестирования в строительство и обоснований инвестиций в строительство предприятий, зданий и сооружений" (СП 11-113-2002), утв. Приказом МЧС РФ от 23.07.2002 N 357.
Кроме того, Градостроительным кодексом РФ предусмотрено, что проектная документация должна содержать и иную документацию, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
Одним из таких законов является Федеральный закон от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений", ст. 10 которого устанавливает, что на стадиях проектирования, строительства, ввода в эксплуатацию гидротехнического сооружения составляется декларация безопасности гидротехнического сооружения, содержание и порядок разработки которой устанавливаются Правительством РФ.
Кроме того, необходимо отметить и Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ", в соответствии со ст. 36 последнего в случае расположения на территории, подлежащей хозяйственному освоению объектов культурного наследия, в проектную документацию должны быть включены разделы об обеспечении сохранности объектов культурного наследия.
Применительно к составу разделов проектной документации и их содержанию относительно отдельных видов объектов капитального строительства до их утверждения Правительством РФ следует также руководствоваться ведомственными нормативными актами. Например, Положением о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения предпроектной, проектной документации по объектам капитального строительства, реконструкции и капитального ремонта в системе МНС РФ, утв. Приказом МНС РФ от 06.06.2002 N БГ-3-17/285, Приказом МПС РФ и Минтранса РФ от 20.01.1999 N 1/ЦЗ/4 "О порядке проектирования и строительства железнодорожных путей в морских и речных портах", Приказом Госатомнадзора РФ от 26.08.94 N 102 "Об утверждении Основных положений подготовки, рассмотрения и принятия решений по изменениям проектной, конструкторской, технологической и эксплуатационной документации, влияющим на обеспечение ядерной и радиационной безопасности" и др.
Согласно статье 22 Федерального закона от 22.10.2004 N 125-ФЗ "Об архивном деле в РФ" до поступления в государственные и муниципальные архивы срок хранения проектной документации по капитальному строительству составляет 20 лет.
Состав проектной документации зависит от вида строительных работ, которые планируется производить. Так, в соответствии с распоряжением N 378-рм в состав проектной документации для перепланировки здания входят:
- план этажа на копии плана БТИ с указанием предполагаемых к сносу перегородок, устанавливаемых перегородок, мест пробития проемов во внутренних стенах; при необходимости конструктивные детали и узлы;
- решения по внутреннему инженерному оборудованию, заключение о функционировании внутренних инженерных систем (при необходимости); техническое заключение о несущей способности конструкций (также при необходимости).
Состав проектной документации для проведения, например, реконструкции будет значительно шире.
После того как проектная документация разработана, она подлежит утверждению заказчиком в установленном им порядке (п. 4 ст. 61 Градостроительного кодекса РФ). Обычно это происходит путем проставления подписи физического лица или подписи представителя (обычно руководителя) и оттиска печати юридического лица на титульном листе проекта. Так, для перепланировки проектная документация утверждается путем подписи заказчика на плане этажа с измененной планировкой.
В соответствии с ч. 4 ст. 11 Федерального закона от 23.11.95 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" обязательной государственной экологической экспертизе подлежат технико-экономические обоснования и проекты строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения, консервации и ликвидации организаций и иных объектов хозяйственной деятельности РФ и другие проекты независимо от их сметной стоимости, ведомственной принадлежности и форм собственности, осуществление которых может оказать воздействие на окружающую природную среду в пределах территории двух и более субъектов РФ, в том числе материалы по созданию гражданами или юридическими лицами РФ с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц организаций, объем иностранных инвестиций в которые превышает 500 тыс. долл.
Нарушение указанного правила влечет за собой применение к нарушителю ответственности в виде наложения штрафов. Причем в соответствии со ст. 30 Закона N 174-ФЗ нарушением законодательства об экологической экспертизе является не только непредставление проектной документации для экологической экспертизы, но и:
- фальсификация материалов, сведений и данных, представляемых на экологическую экспертизу, а также сведений о результатах ее проведения;
- принуждение эксперта экологической экспертизы к подготовке заведомо ложного заключения;
- создание препятствий организации и проведению экологической экспертизы;
- уклонение от представления специально уполномоченным государственным органам в области экологической экспертизы и общественным организациям (объединениям), организующим и проводящим экологическую экспертизу, необходимых материалов, сведений и данных;
- реализация объекта экологической экспертизы без положительного заключения государственной экологической экспертизы;
- осуществление хозяйственной и иной деятельности, не соответствующей документации, которая получила положительное заключение государственной экологической экспертизы.
Согласно КоАП РФ ответственности подлежат лица, не выполнившие требования законодательства об обязательности проведения государственной экологической экспертизы, а также лица, финансирующие или реализующие проекты, подлежащие государственной экологической экспертизе и не получившие положительного заключения государственной экологической экспертизы (п. 1 ст. 8.4). Административная ответственность применяется и при осуществлении деятельности, которая не соответствует документации, получившей положительное заключение государственной экологической экспертизы.
Некоторые проекты подлежат обязательной государственной экспертизе. Так, в п. 2 Положения о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в РФ, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008, обязательной государственной экспертизе подлежат все проекты.
Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе.
Существует перечень объектов, в отношении проектной документации которых государственная экспертиза не проводится:
1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи. Имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;
5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.
Кроме того, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство, соответственно государственная экспертиза проектной документации не проводится.
Еще одним случаем, когда проведение экспертизы не имеет смысла, является наличие положительного заключения государственной экспертизы, применяемой повторно, или модификации такой проектной документации, не затрагивающей конструктивных и других характеристик надежности и безопасности объектов капитального строительства.
Относительно государственной экспертизы результатов инженерных изысканий следует сказать, что она не проводится в случае, если инженерные изыскания выполнялись для подготовки проектной документации объектов капитального строительства, и в случае, если для строительства, реконструкции, капитального ремонта не требуется получение разрешения на строительство.
Результаты инженерных изысканий могут быть направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией или до направления проектной документации на государственную экспертизу.
Проведение экспертизы проектной документации объектов и результатов инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, относится к компетенции федеральных органов исполнительной власти (органов исполнительной власти субъекта РФ) или подведомственных ему государственных учреждений.
Экспертиза проводиться с целью оценки соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценки соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Законодательство устанавливает определенный срок, в течение которого уполномоченным органом должна быть проведена государственная экспертиза. Срок определяется исходя из сложности объекта капитального строительства, но в то же время не может превышать предельный - три месяца.
При обращении застройщика или заказчика в уполномоченный орган по проведению государственной экспертизы им может быть отказано в принятии проектной документации и соответственно в проведении экспертизы. Основанием такого отказа может служить:
- отсутствие указанных выше разделов;
- несоответствие такой проектной документации требованиям к содержанию разделов проектной документации, установленным в соответствии с ч. 13 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ;
- отсутствие результатов инженерных изысканий, установленных в ч. 6 ст. 47 Градостроительного кодекса РФ;
- отсутствие положительного заключения государственной экспертизы результатов инженерных изысканий (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу).
Данный перечень является исчерпывающим и для отказа в принятии проектной документации достаточно наличия и одного из вышеперечисленных оснований.
По результатам проведенной государственной экспертизы проектной документации составляется заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) проектной документации требованиям технических регламентов и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (в случае, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу одновременно с проектной документацией).
Кроме того, если результаты инженерных изысканий были направлены на государственную экспертизу до направления проектной документации на государственную экспертизу, результатом государственной экспертизы является заключение о соответствии (положительное заключение) или несоответствии (отрицательное заключение) результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
При получении отрицательного заключения государственной экспертизы о несоответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов такое заключение может быть оспорено в судебном порядке.
Кроме того, при получении отрицательного заключения государственной экспертизы о несоответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов заказчику или застройщику предоставляется право направить повторно проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу после внесения в них необходимых изменений.
Порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и порядок ее взимания устанавливаются Правительством РФ.
Что касается согласования проектной документации органами государственного контроля и надзора, то можно выделить следующие случаи необходимости согласования проектной документации, предусмотренные законодательством РФ:
- проекты строительства или реконструкции хозяйственных и иных объектов, размещаемых на береговой полосе, подлежат обязательному согласованию с бассейновыми органами государственного управления на внутреннем водном транспорте (ст. 10 Кодекса внутреннего водного транспорта РФ от 07.03.2001 N 24-ФЗ);
- проектная документация на все виды работ, осуществляемые в соответствии с лицензией и договором об аренде земельного участка на территории национальных парков, утверждается дирекцией национального парка и государственного органа, в ведении которого находится национальный парк (статья 17 Федерального закона от 14.03.95 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях");
- проекты проведения строительных работ на территории объекта культурного наследия и в зонах охраны объекта культурного наследия подлежат согласованию с соответствующими органами охраны объектов культурного наследия (ст. 35 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ");
- на проектную документацию на строительство, реконструкцию, модернизацию предприятий по производству и хранению продуктов животноводства органы государственного ветеринарного надзора дают заключение о ее соответствии действующим ветеринарным нормам и правилам (ст. 12 Федерального закона от 14.05.93 N 4979-1 "О ветеринарии");
- проектирование хозяйственных и иных объектов согласовывается с федеральным органом исполнительной власти в области рыболовства (ст. 50 Федерального закона от 20.12.2004 N 166-ФЗ "О рыболовстве и сохранении водных биологических ресурсов");
- декларация безопасности гидротехнических сооружений подлежит утверждению органом надзора за безопасностью гидротехнических сооружений (ст. 10 Федерального закона от 21.07.97 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений");
- размещение объектов хозяйственной и иной деятельности, оказывающих вредное воздействие на качество атмосферного воздуха, согласовывается с федеральным органом исполнительной власти в области охраны окружающей среды или с его территориальными органами (статья 16 Федерального закона от 04.05.99 N 96-ФЗ "Об охране атмосферного воздуха");
- проектно-сметная документация на строительство, капитальный ремонт, реконструкцию организаций, зданий, сооружений и других объектов при обоснованных отступлениях от действующих требований пожарной безопасности или при отсутствии указанных требований подлежит согласованию с органами государственного пожарного надзора в части соблюдения требований пожарной безопасности, кроме того, на предмет соответствия документации требованиям пожарной безопасности органы государственного пожарного надзора могут проводить и выборочные проверки проектной документации (статья 6 Федерального закона от 21.12.94 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности").
Порядок согласования органами государственного пожарного надзора РФ и проектно-сметной документации на строительство утвержден Главным государственным инспектором РФ по пожарному надзору (введен в действие Приказом МВД РФ от 06.12.93 N 521);
- с органами государственного пожарного надзора в соответствии с Федеральным законом от 21.12.94 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" и Порядком согласования органами государственного пожарного надзора РФ проектно-сметной документации на строительство, утв. Главным государственным инспектором РФ по пожарному надзору, введенным в действие Приказом МВД от 06.12.93 N 521.
Кроме того, согласно Федеральному закону от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" при разработке проектной документации, обосновывающей планируемую хозяйственную и иную деятельность, должна проводиться оценка воздействия такой деятельности на окружающую среду (ч. 2 ст. 32).
В некоторых случаях необходимо проводить государственную экспертизу и иной, кроме проекта, документации. Так, предпроектная документация на объекты, строительство которых осуществляется частично или полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджетов субъектов РФ, государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии, других средств, поступающих в качестве государственной поддержки, и также на потенциально опасные и технически особо сложные объекты независимо от источников финансирования и формы собственности подлежит государственной экспертизе до утверждения этой документации.
По объектам, строительство которых осуществляется за счет собственных средств заказчика (инвестора), включая привлеченные средства, в том числе средства иностранных инвесторов, кроме потенциально опасных и технически особо сложных объектов, решение о проведении государственной экспертизы предпроектной документации принимает заказчик (инвестор).
В настоящее время государственная экспертиза документации проводится на федеральном уровне Экспертным советом при Правительстве РФ, Главным управлением государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое России с участием ряда федеральных органов исполнительной власти, которые уполномочены проводить специализированную экспертизу, а также федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на проведение ведомственной экспертизы.
Положение о Главном управлении государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое России утверждено Постановлением Совета Министров РСФСР от 30.05.1991 N 290 (Указом Президента РФ от 09.03.2004 N 314 Госстрой РФ преобразован в Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству).
В отношении федеральных органов исполнительной власти, которые уполномочены проводить специализированную экспертизу, а также федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на проведение ведомственной экспертизы, необходимо отметить следующее.
Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору организует и проводит в пределах своей компетенции государственную экологическую экспертизу и утверждает порядок осуществления экспертизы промышленной безопасности и требования к оформлению заключения данной экспертизы. Осуществляет лицензирование деятельности по проведению экспертизы проектной документации ядерных установок, радиационных источников, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилищ радиоактивных отходов Положение о Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.07.2004 N 401.
Федеральное агентство по строительству и ЖКХ организует проведение государственной экспертизы проектной документации (п. 5.3.1 Положения о Федеральном агентстве по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 N 286).
Федеральное агентство по сельскому хозяйству осуществляет проведение экспертизы предпроектной и проектной документации на строительство и реконструкцию мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений (п. 5.3.9 Положения о Федеральном агентстве по сельскому хозяйству, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 328). Целью такой экспертизы является определение соответствия предпроектной и проектной документации исходным данным, техническим условиям и требованиям нормативной документации по проектированию и строительству проектов мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений и утверждение указанной документации.
Федеральное агентство водных ресурсов организует проведение в установленном порядке государственной экспертизы предпроектной и проектной документации на строительство и реконструкцию хозяйственных и других объектов, влияющих на состояние водных объектов (пункт 5.1.4 Положения о Федеральном агентстве водных ресурсов, утв. Постановлением Правительства РФ от 16.06.2004 N 282).
Федеральная служба по труду и занятости осуществляет государственную экспертизу условий труда в порядке, предусмотренном Положением о проведении государственной экспертизы условий труда в РФ, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.2003 N 244.
Федеральная служба исполнения наказаний осуществляет ведомственную экспертизу проектной документации на реконструкцию и строительство объектов уголовно-исполнительной системы, а также на капитальный ремонт зданий и сооружений (подп. 2 п. 7 Указа Президента РФ от 13.10.2004 N 1314 "Вопросы Федеральной службы исполнения наказаний").
Минобороны России проводит государственную экспертизу проектной документации объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил РФ (подпункт 69 пункта 7 Указа Президента РФ от 16.08.2004 N 1082 "Вопросы Министерства обороны РФ").
Федеральная служба по гидрометеорологии и мониторингу окружающей среды участвует в проведении гидрометеорологической экспертизы проектов строительства (Постановление Правительства РФ от 23.07.2004 N 372).
Экспертный совет при Правительстве РФ проводит государственную экспертизу предпроектной и проектной документации, подлежащей рассмотрению и утверждению Правительством РФ.
Относительно предпроектной и проектной документации Главное управление государственной вневедомственной экспертизы при Госстрое России проводит государственную экспертизу в отношении следующих объектов:
- объекты, строительство которых осуществляется полностью или частично за счет средств федерального бюджета, государственных кредитов и кредитов, получаемых под государственные гарантии, а также за счет других средств, поступающих в качестве государственной поддержки;
- объекты, находящиеся в государственной собственности; объекты, строящиеся при техническом содействии РФ, находящиеся в совместном пользовании РФ и других государств и строящиеся с привлечением иностранных инвестиций, сооружаемые при реализации соглашений о разделе продукции, и др.;
- экспериментальные и базовые проекты, предназначенные для массового применения, потенциально опасные и технически особо сложные объекты.
На уровне субъектов РФ государственная экспертиза проводится организациями государственной вневедомственной экспертизы субъектов Федерации с участием территориальных органов указанных выше органов специализированной системы.
В указанном Положении определена компетенция организаций государственной вневедомственной экспертизы субъектов РФ и органов ведомственной экспертизы.
С 1 января 2006 года государственная экспертиза проектной документации осуществляется только уполномоченным федеральным органом исполнительной власти или подведомственным ему государственным учреждением.
Согласно п. 2 Положения проектная документация подлежит государственной экспертизе независимо от источников ее финансирования и формы собственности на объекты (предприятий, зданий и сооружений), для которых она разрабатывается. Исключением из этого правила является документация на объекты, строительные работы на которых не затрагивают их конструктивных и других характеристик надежности и безопасности и для строительства, расширения, реконструкции, технического перевооружения, капитального ремонта, консервации и ликвидации которых не требуется разрешения.
При проведении государственной экспертизы органы, проводящие такую экспертизу, вправе привлекать специализированные организации для проведения экспертиз. По результатам проведения государственной экспертизы выдается заключение. Сводное заключение содержит совокупную оценку экономической целесообразности и технической возможности реализации проектных решений с учетом требований экологической и промышленной безопасности, а также в иных целях, предусмотренных законодательством. В сводном заключении также устанавливаются основные технико-экономические показатели строительства объектов.
Без положительного сводного заключения утверждение предпроектной и проектной документации, финансирование и строительство объектов независимо от источников финансирования и формы собственности не допускаются.
Отрицательное сводное заключение может содержать выводы о необходимости доработки предпроектной и проектной документации с указанием конкретных недостатков; о недопустимости использования указанной документации для строительства объектов из-за ее несоответствия предъявляемым требованиям.
В случае составления отрицательного сводного заключения в связи с необходимостью доработки предпроектной и проектной документации заказчик (инвестор) вправе представить документы на повторную государственную экспертизу при условии их доработки с учетом замечаний и предложений, изложенных в сводном заключении.
Предпроектная и проектная стадии подготовки строительства завершаются утверждением проектной документации и выдачей разрешения или ордера на производство работ (либо и того и другого в зависимости от проводимых работ).
Так, при проведении государственной экспертизы проектной документации, согласно п. 4 Положения, обеспечивается проверка ее соответствия исходным данным, техническим условиям и требованиям по проектированию и строительству объектов, выданным органами государственного надзора, контроля и заинтересованными организациями. Согласно Инструкции о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95, утв. Постановлением Минстроя России от 24.04.95 N 18-39, в ред. Изм. N 1, утв. Постановлением Госстроя РФ от 29.01.98 N 18-10, при экспертизе проектов строительства проверяется:
- соответствие принятых решений обоснованию инвестиций в строительство объекта, другим предпроектным материалам, заданию на проектирование, а также исходным данным, техническим условиям и требованиям, выданным заинтересованными организациями и органами государственного надзора при согласовании места размещения объекта;
- наличие необходимых согласований проекта с заинтересованными организациями и органами государственного надзора;
- хозяйственная необходимость и экономическая целесообразность намечаемого строительства исходя из социальной потребности в результатах функционирования запроектированного объекта, конкурентоспособности его продукции (услуг) на внутреннем и внешнем рынках, наличия природных и иных ресурсов;
- выбор площадки (трассы) строительства с учетом градостроительных, инженерно-геологических, экологических и др. факторов и согласований местных органов управления в части землепользования, развития социальной и производственной инфраструктуры территорий, результатов сравнительного анализа вариантов размещения площадки (трассы);
- обоснованность определения мощности (вместимости, пропускной способности) объекта исходя из принятых проектных решений, обеспечения сырьем, топливно-энергетическими и другими ресурсами, потребности в выпускаемой продукции или представляемых услугах;
- достаточность и эффективность технических решений и мероприятий по охране окружающей природной среды, предупреждению аварийных ситуаций и ликвидации их последствий;
- обеспечение безопасности эксплуатации предприятий, зданий и сооружений и соблюдение норм и правил взрывопожарной и пожарной безопасности;
- соблюдение норм и правил по охране труда, технике безопасности и санитарным требованиям;
- достаточность инженерно-технических мероприятий по защите населения и устойчивости функционирования объектов в чрезвычайных ситуациях мирного и военного времени;
- наличие проектных решений по обеспечению условий жизнедеятельности маломобильных групп населения;
- оценка технического уровня намечаемого к строительству (реконструкции) предприятия (производства), его материало- и энергоемкости;
- обоснованность применяемой технологии производства на основе сравнения возможных вариантов технологических процессов и схем, выбор основного технологического оборудования;
- достаточность и эффективность технических решений по энергосбережению;
- оптимальность принятых решений по инженерному обеспечению, возможность и целесообразность использования автономных систем и вторичных энергоресурсов;
- наличие безотходного (малоотходного) производства на базе полного и комплексного использования сырья и отходов;
- обоснованность и надежность строительных решений (особенно при сооружении объекта в сложных инженерно-геологических условиях);
- оптимальность решений по генеральному плану, их взаимоувязка с утвержденной градостроительной документацией, рациональность решений по плотности застройки территории и протяженности инженерных коммуникаций;
- обоснованность принятых объемно-планировочных решений и габаритов зданий и сооружений исходя из необходимости их рационального использования для размещения производств и создания благоприятных санитарно-гигиенических и других безопасных условий работающим. Эффективность использования площадей и объемов зданий; обеспечение архитектурного единства и высокого уровня архитектурного облика зданий и сооружений, соответствие их градостроительным требованиям в увязке с существующей застройкой;
- оценка проектных решений по организации строительства;
- достоверность определения стоимости строительства;
- оценка эффективности инвестиций в строительство объекта и условий его реализации.
Согласно Положению сводное заключение по результатам проведения государственной экспертизы проектной документации содержит совокупную оценку экономической целесообразности и технической возможности реализации проектных решений с учетом требований экологической и промышленной безопасности, а также соответствия архитектурно-планировочных и инженерно-технических решений технологическим требованиям, требованиям конструктивной надежности и безопасности.
Предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, а также результатам инженерных изысканий. Таким образом, государственная экспертиза проводится исключительно в целях установления безопасности планируемого объекта, но никак не экономической целесообразности проекта или его соответствия требованиям градостроительных регламентов.
Кроме того, в настоящее время Инструкцией о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства РДС 11-201-95, утв. Постановлением Минстроя России от 24.04.95 N 18-39, в ред. Изменений N 1, утв. Постановлением Госстроя РФ от 29.01.98 N 18-10, предусматривается, что заключение по проекту строительства должно содержать оценку состава и комплектности предоставленных материалов, полноты и качества инженерных изысканий.
Согласно Методическим рекомендациям по проведению экспертизы материалов инженерных изысканий для технико-экономических обоснований (проектов, рабочих проектов), утв. Главгосэкспертизой России от 27.04.1999 N МДС 11-5.99, рассмотрение материалов инженерных изысканий осуществляется с учетом намечаемых проектных решений и комплексного подхода при изучении природных и техногенных условий площадки (трассы) строительства, т.е. выполнения всех необходимых видов инженерных изысканий.
Экспертиза материалов инженерных изысканий проводится с целью установления их полноты, комплектности, соответствия требованиям строительных норм и правил Госстроя России и других нормативных документов, действующих на территории РФ, достаточности этих материалов для разработки проектной документации и геодезического обеспечения строительства. Критерием оценки полноты и качества материалов инженерных изысканий является обеспечение необходимыми и достаточными данными для принятия обоснованных и экономичных инженерных решений по проекту строительства. По результатам экспертизы комплексных инженерных изысканий составляется сводное заключение, включающее разделы по каждому из видов изысканий.
В заключении даются общая оценка полноты и качества проведенных изысканий и достаточности приведенных в отчетных материалах данных для принятия обоснованных и экономичных проектных решений. Общая экспертная оценка выполненных инженерных изысканий указывается в выводах экспертизы и формулируется с учетом:
соответствия выполненных изыскательских работ требованиям нормативных документов и техническому заданию заказчика; полноты освещения инженерных факторов, влияющих на строительные условия площадки; достаточности приведенных в отчетных материалах данных для принятия обоснованных и экономичных проектных решений; комплектности представленной на рассмотрение отчетной документации, включая качество ее оформления.
На основе проведенного анализа и общей оценки полноты и качества материалов изысканий делаются выводы, которые могут быть сформулированы следующим образом:
- инженерные изыскания по рассматриваемому объекту выполнены в соответствии с требованиями нормативных документов и заданием заказчика для данной стадии проектирования;
- рассмотренные отчетные материалы по инженерным изысканиям являются достаточными для разработки проекта и обеспечения строительства, а отмеченные экспертизой недостатки рекомендуется устранить на последующих стадиях изысканий;
- в случае, если представленные материалы не отвечают требованиям нормативных документов и недостаточны для разработки проекта строительства, предлагается произвести дополнительные изыскательские работы с учетом замечаний экспертизы.
С 1 января 2006 года государственная экспертиза в отношении инженерных изысканий не проводится, т.к. предметом государственной экспертизы проектной документации является оценка соответствия проектной документации требованиям техническим регламентам и материалам инженерных изысканий. При этом оценка полноты и качества инженерных изысканий при проведении государственной экспертизы не предусматривается.
В настоящее время существует дискуссия по вопросу целесообразности отмены экспертизы инженерных изысканий, поскольку именно от качества и полноты проведенных инженерных изысканий зависит правильность разработки всей проектной документации и в конечном итоге безопасность всего объекта капитального строительства. В связи с этим возможно будут внесены изменения в законодательство, и в частности в Градостроительный кодекс РФ.
Большое значение имеет закрепление запрета на проведение иных государственных экспертиз проектной документации, за исключением экспертиз, указанных выше. Закрепление указанного положения связано с тем, что на сегодняшний день ряд федеральных законов предусматривает необходимость проведения отдельных видов государственных экспертиз проектной документации, что вызывает затруднение на практике, приводит к возникновению административных барьеров, а это сказывается в конечном итоге на темпах и стоимости строительства. Указанное положение вводится в действие с 1 января 2007 года (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса РФ").
Такая отсрочка необходима для того, чтобы законодатель оценил необходимость проведения тех или иных видов государственных экспертиз и внес соответствующие изменения в Градостроительный кодекс РФ и другие федеральные законы.
Так, например, Федеральным законом от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" предусматривается, что проектная документация на строительство, реконструкцию должна проходить экологическую экспертизу. Экологическая экспертиза проводится в целях установления соответствия намечаемой хозяйственной и иной деятельности экологическим требованиям и определения допустимости реализации объекта в целях предупреждения возможных неблагоприятных последствий реализации объекта (ст. 1).
В Российской Федерации проводится государственная и общественная экологическая экспертиза. Государственная экологическая экспертиза организуется и проводится федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы на федеральном и региональном уровнях. Порядок проведения государственной экологической экспертизы утверждается Правительством РФ.
Исходя из смысла ч. 1 ст. 14 указанного Закона, государственной экологической экспертизе должны предшествовать организованные органами местного самоуправления обсуждения объекта с гражданами и общественными организациями (объединениями). Для проведения экологической экспертизы конкретного объекта федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы образуется экспертная комиссия.
Финансирование государственной экологической экспертизы осуществляется за счет средств заказчика документации, подлежащей государственной экологической экспертизе (ст. 28). Результатом государственной экологической экспертизы является заключение, содержащее обоснованные выводы о допустимости воздействия на окружающую природную среду хозяйственной и иной деятельности и о возможности реализации объекта.
Заключение может быть положительным и отрицательным. При этом положительное заключение имеет юридическую силу только в течение срока, определенного федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы, проводящим конкретную государственную экологическую экспертизу. Кроме того, Законом предусмотрены случаи, когда положительное заключение теряет свою юридическую силу и до истечения установленного срока, например изменение условий природопользования. Правовым последствием отрицательного заключения государственной экологической экспертизы является запрет реализации объекта (ст. 18).
Некоторые особенности проведения государственной экологической экспертизы применительно к отдельным объектам капитального строительства устанавливаются федеральными законами. Например, Федеральным законом от 21.11.95 N 170-ФЗ "Об использовании атомной энергии" предусмотрено, что для проведения государственной экологической экспертизы наряду с проектными документами представляются документы по оценке радиационного воздействия ядерной установки, радиационного источника или пункта хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, хранилища радиоактивных отходов на окружающую среду (ст. 30).
Кроме того, указанным Законом предусмотрено проведение органами государственного регулирования безопасности с привлечением независимых экспертов экспертизы безопасности ядерных установок, радиационных источников и пунктов хранения (ст. 25). Положение по организации и проведению экспертизы проектных и других материалов и документации, обосновывающих безопасность ядерно- и радиационно-опасных объектов (изделий) и производств (технологий) (РД-03-13-94) утверждено Приказом Госатомнадзора от 07.04.94 N 41.
Федеральным законом от 30.03.99 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предусмотрено, что проектная документация на строительство, реконструкцию, техническое перевооружение, расширение, консервацию и ликвидацию объектов подлежит санитарно-эпидемиологической экспертизе в целях установления соответствия (несоответствия) такой документации санитарным правилам.
Санитарно-эпидемиологическая экспертиза проводится организациями, аккредитованными в установленном порядке, экспертами с использованием утвержденных методов, методик выполнения измерений и типов средств измерений. На основании результатов санитарно-эпидемиологических экспертиз выдаются санитарно-эпидемиологические заключения (ст. 42). Утверждение проектной документации, а также ввод в эксплуатацию построенных и реконструированных объектов допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии таких объектов санитарным правилам (ст. 12). Порядок проведения санитарно-эпидемиологических экспертиз установлен Приказом Минздрава России от 15.08.2001 N 326.
В целях определения соответствия проектной документации требованиям государственной охраны объекта культурного наследия Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ" предусмотрено проведение государственной историко-культурной экспертизы.
Такая экспертиза проводится в случае, если на территории, подлежащей хозяйственному освоению, расположены объекты культурного наследия, включенные в Реестр объектов культурного наследия, и выявленные объекты культурного наследия. Заключение государственной историко-культурной экспертизы является основанием для принятия решения соответствующим органом охраны объектов культурного наследия о возможности проведения строительных и иных работ на такой территории.
Федеральным законом от 21.07.1997 N 117-ФЗ "О безопасности гидротехнических сооружений" предусмотрена государственная экспертиза деклараций безопасности гидротехнических сооружений, которая проводится по инициативе собственников гидротехнических сооружений или эксплуатирующих организаций, в том числе в случае их несогласия с предписаниями органов надзора за безопасностью гидротехнических сооружений. На основании заключения государственной экспертизы органами надзора за безопасностью гидротехнических сооружений могут быть приняты решения об утверждении декларации безопасности гидротехнического сооружения, о выдаче соответствующего разрешения или об отказе в выдаче такого разрешения (ст. 11). Порядок формирования и регламентации работы экспертных комиссий по проведению государственной экспертизы декларации безопасности гидротехнических сооружений устанавливается Министерством природных ресурсов РФ (Положение о МПР РФ, утв. Постановлением Правительства от 22.07.2004 N 370).
Статья 215 Трудового кодекса РФ и ст. 21 Федерального закона от 17.07.99 N 181-ФЗ "Об основах охраны труда в РФ" предусматривают проведение в отношении проектов строительства и реконструкции производственных объектов государственной экспертизы условий труда. Государственная экспертиза условий труда осуществляется федеральным органом исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ, ведающих вопросами охраны труда. Задачами такой экспертизы является контроль за условиями и охраной труда, качеством проведения аттестации рабочих мест по условиям труда и т.д.
Государственная экспертиза проектной документации, в том числе и экологическая, предусмотрена также Водным кодексом РФ, Лесным кодексом РФ, отдельными федеральными законами:
- ФЗ от 24.04.95 N 52-ФЗ "О животном мире";
- ФЗ от 30.11.95 N 187-ФЗ "О континентальном шельфе РФ";
- ФЗ от 10.01.96 N 4-ФЗ "О мелиорации земель" (в ред. от 22.08.2004 N 122-ФЗ);
- ФЗ от 31.07.1998 N 155-ФЗ "О внутренних морских водах, территориальном море и прилежащей зоне РФ";
- ФЗ от 17.12.98 N 191-ФЗ "Об исключительной экономической зоне РФ";
- ФЗ от 02.05.97 N 76-ФЗ "Об уничтожении химического оружия";
- ФЗ от 03.04.96 N 28-ФЗ "Об энергосбережении" и др.
С учетом всех указанных изменений в процедуре проведения государственной экспертизы и с учетом установленного запрета на проведение иных не предусмотренных Градостроительным кодексом РФ государственных экспертиз проектной документации, Правительство РФ должно установить порядок организации и проведения государственной экспертизы проектной документации размер платы за проведение государственной экспертизы проектной документации и порядок ее взимания.
Негосударственная экспертиза.
Негосударственная экспертиза проектной документации является довольно новым введением в градостроительном законодательстве. Ее появление объясняется рядом причин:
- так, градостроительным законодательством установлен перечень объектов, в отношении которых государственная экспертиза проектной документации не проводиться, соответственно в отношении таких объектов может быть проведена только негосударственная экспертиза;
- кроме того, отличием государственной от негосударственной экспертизы проектной документации является то, что первая проводится с целью установления и оценки безопасности объекта строительства или реконструкции.
Основанием проведения негосударственной экспертизы является договор между заказчиком или застройщиком и аккредитованными на проведение негосударственные строительные экспертизы проектной документации организациями в порядке, установленном Правительством РФ.
Следует отметить, что в законодательстве РФ уже предусмотрено проведение негосударственной экспертизы проектной документации. Так, Федеральным законом от 23.11.1995 N 174-ФЗ "Об экологической экспертизе" предусмотрена общественная экологическая экспертиза, проводимая общественными организациями (объединениями), основным направлением деятельности которых в соответствии с их уставом является охрана окружающей природной среды, в том числе организация и проведение экологической экспертизы (ст. 20).
Однако, в отличие от закрепленного в Градостроительном кодексе РФ принципа, что застройщик (заказчик) сам проявляет инициативу, направляя проектную документацию на негосударственную экспертизу, общественная экологическая экспертиза организуется и проводится по инициативе граждан, общественных организаций (объединений), органов местного самоуправления. Может проводиться до проведения государственной экологической экспертизы или одновременно с ней.
Заключение общественной экологической экспертизы направляется федеральному органу исполнительной власти в области экологической экспертизы, осуществляющему государственную экологическую экспертизу, заказчику документации, подлежащей общественной экологической экспертизе, органам, принимающим решение о реализации объекта, органам местного самоуправления. После утверждения заключения общественной экологической экспертизы федеральным органом исполнительной власти в области экологической экспертизы оно приобретает юридическую силу.
Финансирование общественной экологической экспертизы осуществляется за счет собственных средств общественных организаций (объединений), общественных экологических и других фондов, целевых добровольных денежных взносов граждан и организаций, а также за счет средств, выделяемых в соответствии с решением соответствующих органов местного самоуправления (ст. 29).
Организация, которая провела негосударственную экспертизу проектной документации, несет субсидиарную ответственность по отношению к лицу, осуществившему ее подготовку. Такая ответственность наступает в случае, если был причинен вред жизни или здоровью физического лица, имуществу физического или юридического лица в результате несоответствия проектной документации требованиям технических регламентов и имеется положительное заключение негосударственной экспертизы такой проектной документации (ст. 60 Градостроительного кодекса РФ).
При этом необходимо иметь в виду, что указанная организация будет привлекаться к субсидиарной ответственности при наличии положительного заключения только при условии, что заключение давалось на предмет соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, а не по какому-нибудь иному предмету, например об экономической целесообразности проекта.

Глава 4. ПРИЗНАНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ
НА САМОВОЛЬНУЮ ПОСТРОЙКУ

4.1. Порядок подачи искового заявления о признании
права собственности на самовольную постройку

Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции.
Самовольная постройка государственной регистрации не подлежит. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, что позволяет исключить необоснованный снос (разборку) постройки, отвечающей установленным требованиям.
Закон выделяет следующие случаи признания права собственности на самовольную постройку судом:
- за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
- за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Или же за титульным землевладельцем, который обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом.
В перечисленных выше случаях право собственности на самовольную постройку признается судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Эти условия можно сгруппировать в общем виде следующим образом:
- наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
- соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
- наличие утвержденной в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
- разрешение на строительство, т.е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
- соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
- соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если самовольная постройка была возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то соответственно его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме такой записи право на землю может подтверждаться государственными актами, свидетельствами и другими документами, удостоверяющими права на землю.
Сложнее разрешить вопрос, когда постройка возведена лицом на не принадлежащем ему земельном участке.
Законом четко не установлен порядок закрепления за застройщиком земельного участка под самовольной постройкой. В данном случае может иметь место две ситуации: земля, на которой возведено самовольное строение, находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц; земля, на которой возведено самовольное строение, находится в частной собственности, правомерном владении или пользовании других физических или юридических лиц.
В случае, если земля, на которой возведено самовольное строение, находится в государственной или муниципальной собственности и является свободной от прав на нее физических или юридических лиц, истцу следует представить суду доказательства, свидетельствующие о предоставлении ему исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположена самовольная постройка для использования в целях, соответствующих назначению этой постройки.
Судебная практика исходит из того, что такими доказательствами могут быть не только решения, принимаемые в порядке ст. 32 Земельного кодекса РФ, но и другие данные, свидетельствующие о согласии соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления предоставить земельный участок под самовольную постройку. В частности, уполномоченный орган может сообщить о том, что участок под самовольно возведенным строением будет предоставлен тому лицу, за которым суд признает право собственности на это строение <7>.
--------------------------------
<7> Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. N 10.

В случае, если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем другому физическому или юридическому лицу, то право собственности на нее может быть признано за застройщиком при условии перехода к нему соответствующего права на земельный участок или его часть по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, с учетом предусмотренных ст. 27 Земельного кодекса РФ ограничений оборотоспособности земельных участков.
Отдельно следует остановиться на наиболее распространенных в судебной практике случаях, когда самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка совместно с другими лицами (членами семьи, родственниками или посторонними для него лицами), претендующими на признание за ними права собственности на эту постройку либо ее часть.
Представляется, что право указанных лиц на землю под самовольным строением может возникнуть на основании ст. 35 Земельного кодекса РФ, ст. 271, 273 ГК РФ, если за ними будет признано право собственности на это строение или его часть. Подобный вывод следует из правомочий собственника (владельца, пользователя) земельного участка на его застройку и отчуждение принадлежащих ему зданий, сооружений и иных строений.
По иску, заявленному лицами, не имеющими на период возведения самовольной постройки права на земельный участок либо на расположенные на нем строения, правовое значение имеют обстоятельства, связанные с получением согласия собственника строения на осуществление пристройки, реконструкцию этого строения либо согласия собственника (владельца, пользователя) земельного участка на возведение постройки на данном участке.
Эти лица должны представить суду доказательства, свидетельствующие о том, что они участвовали в строительстве (реконструкции) по соглашению с собственником строения либо собственником (владельцем, пользователем) земельного участка о создании общей собственности на возводимую постройку (реконструируемое строение) и именно в этих целях вкладывали свой труд и (или) средства. При недоказанности такого соглашения они могут претендовать лишь на возмещение понесенных ими затрат на строительство.
Безусловно, во всех рассматриваемых случаях не может быть изменено, в том числе судом, разрешенное использование земельного участка, занятого самовольной постройкой. В тех случаях, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в изменении целевого назначения земли, то требование о признании права собственности на нее судом не будет удовлетворено. Иное его решение противоречило бы ст. 8 Земельного кодекса РФ.
Согласование государственных, общественных и частных интересов при создании, реконструкции, использовании и иных изменениях объектов недвижимости обеспечивается органами государственной власти и органами местного самоуправления. Это достигается путем разработки в соответствии со строительными нормами и правилами проектной документации, которая согласовывается с органами архитектуры и градостроительства, органами государственного надзора и контроля и утверждается в установленном порядке. На основании этой документации выдается разрешение на строительство.
Поэтому во всех делах по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки. Данные обстоятельства подтверждаются заключениями органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил, а также разрешением на строительство. Последнее не требуется, если строительные работы не влекут за собой изменений внешнего архитектурного облика сложившейся застройки города или иного поселения и их отдельных объектов, не затрагивают конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности зданий, строений и сооружений.
Перечень объектов, для строительства которых не требуется разрешение на строительство, определяется органами государственной власти субъектов РФ (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. "Об архитектурной деятельности в РФ", в ред. от 30 декабря 2001 г., от 10 января 2003 г.).
Не может служить безусловным основанием к отказу в иске о признании права собственности на самовольную постройку отсутствие в требуемых случаях надлежаще утвержденной проектной документации и разрешения на строительство само по себе. Орган местного самоуправления может разрешить сохранение самовольно возведенного строения, если признает, что оно возведено в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и соблюдением строительных норм и правил. Отказ в выдаче такого разрешения, как и отрицательные заключения уполномоченных органов государственного надзора и контроля, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд (ст. 46 Конституции РФ, п. 14 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Наличие согласия местной администрации на предоставление земельного участка и сохранение самовольной постройки не освобождает истца от обязанности доказать соблюдение установленных норм и правил, без чего вопрос о праве собственности на самовольное строение не может быть решен положительно.
Так, Курчатовский районный суд г. Челябинска решением от 18 октября 2001 г. удовлетворил иск П. о признании за ней права собственности на самовольно возведенный жилой дом, сославшись на то, что местная администрация не возражает против выделения земельного участка в аренду под возведенное строение. Данное решение было признано вышестоящим судом ошибочным, поскольку земельный участок, где возведен жилой дом, расположен в границах санитарно-защитной зоны городских очистных сооружений.
Согласно Санитарным правилам "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1031-01, утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 17 мая 2001 г. N 15) жилищное строительство в границах таких зон запрещено.
В подтверждение отсутствия нарушения прав и законных интересов собственников (владельцев, пользователей) сопредельных объектов недвижимости суду должны быть представлены данные, свидетельствующие об отсутствии возражений указанных лиц относительно самовольной постройки. При наличии возражений спор об их обоснованности разрешается судом, если об этом будет заявлено соответствующее требование.
В процессе исследования обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольные строения, как правило, возникают следующие вопросы:
- соответствует ли возведенное строение по размеру площади, этажности и другим данным утвержденному проекту, если такой проект имеется, и являются ли эти отступления существенными;
- как повлияли допущенные нарушения на планировку, застройку и благоустройство данной улицы, района, на удобства содержания смежных участков и пользования находящимися на них объектами недвижимости;
- в чем выразились нарушения строительных и других обязательных норм и правил, являются ли эти нарушения грубыми и как они повлияли на прочность и безопасность конструкций дома;
- соблюдены ли необходимые противопожарные, санитарные и другие обязательные нормы и правила;
- каков размер долей, которым соответствует самовольно построенная часть законного строения, и т.п.
Для разъяснения этих вопросов, требующих специальных познаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд в соответствии с правилами ст. 79, 188 ГПК может получить консультацию специалиста, назначить соответствующую экспертизу.
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби.
Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и возникнет необходимость разъяснения решения суда в соответствии со ст. 202 ГПК РФ.
При подаче искового заявления в суд общей юрисдикции необходимо представить два пакета необходимых документов, один из которых направляется ответчику самим судом. А в арбитражный суд нужно представить квитанцию о том, что вы сами отправили данные документы ответчику.
Гражданский кодекс содержит норму, согласно которой застройщик может получить права собственности на самовольную постройку. Это возможно, если он не нарушает законных интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью людей (п. 3 ст. 222 ГК РФ). Перечисленные условия должны быть подтверждены разрешениями органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля. Тогда самовольная постройка может быть по решению суда признана собственностью либо застройщика, либо законного владельца земельного участка.
В первом случае земельный участок в установленном порядке передается застройщику. При этом он не должен принадлежать кому-либо на праве частной собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования. Иначе говоря, это земли, входящие в государственный или муниципальный фонд. Порядок предоставления таких участков для строительства определен Земельным кодексом (ст. 30 - 33 ЗК РФ).
Нельзя исключать и вариант, когда застройщику передается земельный участок, находящийся в частной собственности другого лица. Это возможно после того, как земельный участок будет изъят у собственника (ст. 284 ГК РФ) или будет заключен договор с собственником о приобретении застройщиком права на участок.
Необязательно, чтобы земельный участок был предоставлен под самовольную постройку на момент рассмотрения судом иска о признании права собственности на нее. Главное, чтобы к этому моменту собственник в письме или отзыве на иск пообещал истцу предоставить земельный участок для эксплуатации постройки в будущем. Изложенный подход широко распространен в судебной практике.
Во втором случае самовольная постройка передается в собственность владельцу земельного участка. При этом лицо, за которым признано право собственности, должно возместить застройщику расходы на строительство в размере, определенном судом.
Необходимо учитывать, что земельный участок, занятый самовольной постройкой, может использоваться только по разрешенному назначению. Если эта норма будет нарушена, а компетентный орган откажет в изменении целевого назначения земли, то даже в судебном порядке признать право собственности на постройку будет невозможно. В противном случае данная ситуация будет противоречить Земельному кодексу (ст. 8 ЗК РФ).
Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Поэтому в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения. К ним относятся адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
К исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку необходимо приложить:
1. Документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки. Например, договоры подряда и акты приемки работ по возведению постройки, документы, подтверждающие расходы на строительство, понесенные истцом.
2. Документы, свидетельствующие о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таким документом может быть выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая может подтверждать отсутствие записей о зарегистрированных правах, их ограничениях, а также обременениях в отношении объекта недвижимого имущества.
3. Документы, содержащие техническое описание самовольной постройки и ее адрес. Например, выписка из Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, выданная органом технической инвентаризации недвижимого имущества, и соответствующая адресная справка.
4. Документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам. Например, санитарно-эпидемиологические заключения, заключения экологического аудита, документы государственных органов охраны окружающей природной среды, заключение технического обследования, справки органов по делам гражданской обороны и чрезвычайным ситуациям о соответствии возведенной постройки противопожарным нормам.
5. Документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц. Например, письма владельцев соседних строений, земельных участков либо совладельцев земельного участка.
6. Если истец осуществил самовольную постройку на не принадлежащем ему земельном участке, он должен подтвердить, что участок будет ему передан. Например, он может приложить проект постановления о предоставлении ему в будущем участка для эксплуатации постройки или письмо органа, уполномоченного на распоряжение земельными участками, в котором тот выражает намерение передать истцу этот участок.
Следует обратить внимание на то, что приведенный перечень документов является примерным. В зависимости от конкретной ситуации исходя из обстоятельств возведения постройки могут потребоваться дополнительные документы.
Обращаясь к судебной практике, следует отметить Определение судебной коллегии по гражданским делам N 2-2068/2006. Истец обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности на самовольные строения. Суд Центрального района г. Челябинска удовлетворил данный иск по следующим основаниям. Из смысла п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ одним из условий возможности признания права собственности на самовольные строения является наличие у лица права пользования на земельный участок. ЗК РФ установил возможность приобретения гражданами прав на земельные участки по своему усмотрению в виде аренды или собственности.
То обстоятельство, что строения возведены в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды (сроком на 49 лет), не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, предоставляет истцу возможность признания права собственности на них.
Важно отметить, иск о признании права собственности на самовольное строение оплачивается государственной пошлиной, размер которой определяется в соответствии с оценкой постройки. Соответственно в зависимости от стоимости самовольного строения определяется размер государственной пошлины в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
В целом признание права собственности на самовольное строение в судебном порядке имеет положительную динамику, что говорит о уже сложившейся практике по данному вопросу.

4.2. Документы, представляемые для регистрации
прав на самовольное строение

Для оформления права собственности на созданный объект индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, необходимы:
1. Технический паспорт объекта.
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект. Исключение составляет случай, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений.
3. Кадастровый план земельного участка.
Выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, если:
- право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений;
- представлено заключение органа местного самоуправления в случае, если объект предоставлен для индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, в индивидуальном порядке.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения недвижимого имущества:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия).
4. Технический паспорт объекта.
5. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект.
6. Кадастровый план земельного участка или заключение органа местного самоуправления (подается в двух экземплярах).
Для оформления права собственности на земельный участок, предоставленный гражданам для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 31.10.2001), необходимы:
1. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
Любой из вышеперечисленных документов на землю устанавливает или подтверждает право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок.
Если в указанных документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, эти документы также принимаются на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
2. Кадастровый план земельного участка.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения земельного участка:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Один из правоустанавливающих документов.
5. Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).
Для оформления права собственности на созданный объект на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), необходимы:
- технический паспорт объекта (утвержденный Приказом Минэкономразвития от 17 августа 2006 года N 244);
- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект. Исключение составляет случай, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений;
- кадастровый план земельного участка выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, если право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений;
- заключение органа местного самоуправления в случае, если объект предоставлен для индивидуального жилищного строительства в индивидуальном порядке.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения недвижимого имущества:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия).
4. Технический паспорт объекта.
6. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (за вышеоговоренным исключением).
7. Кадастровый план земельного участка или заключение органа местного самоуправления (подается в двух экземплярах).
Для оформления права собственности на земельный участок, предоставленный гражданам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) до введения в действие Земельного кодекса (до 31.10.2001), необходимы:
1. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
Указанные документы могут устанавливать или подтверждать право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок. Если в указанных документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, эти документы также принимаются на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
2. Кадастровый план земельного участка.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения земельного участка:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
5. Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).
Для оформления права собственности на создаваемый или созданный индивидуальный гараж необходимы:
1. Заполненная декларация об объекте недвижимого имущества (заполняется заявителем лично по установленной форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития N 232 от 15.08.2006).
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект. Исключение составляет случай, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений.
3. Кадастровый план земельного участка. Выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, если:
- право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений;
- представлено заключение правления соответствующего некоммерческого объединения, подтверждающее, что индивидуальный гараж расположен в пределах границ предоставленного земельного участка;
- представлено заключение органа местного самоуправления в случае, если гаражное некоммерческое объединение не зарегистрировано в качестве юридического лица или земельный участок предоставлен для индивидуального гаража в индивидуальном порядке.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения недвижимого имущества:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия).
4. Декларацию установленной формы об объекте недвижимого имущества (в двух экземплярах).
5. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект (за вышеоговоренным исключением).
6. Кадастровый план земельного участка или заключение правления соответствующего некоммерческого объединения или заключение органа местного самоуправления (в двух экземплярах).
Для оформления права собственности на земельный участок, предоставленный гражданам для индивидуального гаражного строительства до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 31.10.2001), необходимы:
1. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
Любой из вышеперечисленных документов на землю устанавливает или подтверждает право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок.
Если в указанных документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, эти документы также принимаются на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
2. Кадастровый план земельного участка.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения земельного участка:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право гражданина на земельный участок.
5. Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).

Глава 5. УПРОЩЕННАЯ ПРОЦЕДУРА ОФОРМЛЕНИЯ
ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА САМОВОЛЬНОЕ СТРОЕНИЕ
ДЛЯ НЕКОТОРЫХ КАТЕГОРИЙ ЗАСТРОЙЩИКОВ

5.1. "Дачная амнистия"

"Дачная амнистия" коснулась значительного количества граждан, имеющих садовые участки и огороды.
Данное обстоятельство объясняется тем, что практически половина всех дачных построек и домов возводилась без соответствующих разрешений.
В настоящее время, чтобы легализовать самовольно возведенную дачу, необходимо пройти процедуру сбора обязательной документации и соответственно признать право собственности на строение в суде.
Относительно возведенных дачных построек градостроительное законодательство устанавливает, что их регистрацию осуществят на основании документов, подтверждающих право на земельный участок и технического паспорта на постройку. В связи с этим до 1 января 2009 года владельцы таких участков пройдут упрощенную процедуру проверки, в ходе которой выяснится, соответствует ли земельный надел градостроительным регламентам и строительным нормам.
Кроме того, если в документах на земельный участок не указано, на каких основаниях его собственник им владеет, в случае соблюдения необходимых требований будет по умолчанию установлено право собственности. Таким образом, можно будет зарегистрировать владение участками, полученными до введения в действие Земельного и Градостроительного кодексов.
Для регистрации дачных участков необходимо будет представить документы: о предоставлении земельного участка на право собственности и кадастровый план земельного участка. Вся процедура оформления должна занимать до 15 дней, а основанием для отказа могут быть только недостаточный перечень документов и то, что участок по каким-то причинам запрещен к приватизации.
Процедура регистрации "самостроя" будет несколько сложнее. Для этого необходимо представить документ, предоставляющий право собственности на участок, и техпаспорт на постройку, который могут выдать органы БТИ. В результате максимальный срок прохождения всех процедур должен составить не более 4 месяцев, а их стоимость - уменьшиться в разы. При этом "самострой" не станут регистрировать, если здания возведены с нарушениями градостроительного регламента или пересекают законодательно закрепленные красные линии, например, дороги и водоохранные зоны.
Для оформления права собственности на созданный дачный (садовый) дом необходимо:
1. Заполненная декларация об объекте недвижимого имущества (заполняется заявителем лично по установленной форме, утвержденной Приказом Минэкономразвития N 232 от 15.08.2006).
2. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект. Исключение составляет случай, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений.
3. Кадастровый план земельного участка. Выдается территориальными органами, осуществляющими деятельность по ведению государственного земельного кадастра, по месту нахождения недвижимого имущества. Исключение составляют случаи, если:
- право собственности на земельный участок зарегистрировано в соответствии с Законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с учетом всех изменений и дополнений;
- представлено заключение правления соответствующего некоммерческого объединения, подтверждающее, что дачный или садовый дом расположен в пределах границ предоставленного земельного участка;
- представлено заключение органа местного самоуправления в случае, если садовое, дачное некоммерческое объединение не зарегистрировано в качестве юридического лица или земельный участок предоставлен для ведения садового или дачного хозяйства в индивидуальном порядке.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения недвижимого имущества:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность (подлинник и копия).
4. Декларацию установленной формы об объекте недвижимого имущества (в двух экземплярах).
5. Правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект.
6. Кадастровый план земельного участка или заключение правления соответствующего некоммерческого объединения или заключение органа местного самоуправления (в двух экземплярах).
Для оформления права собственности на земельный участок, предоставленный гражданам для ведения дачного хозяйства, огородничества, садоводства до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 31.10.2001), необходимы:
1. Один из правоустанавливающих документов:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Указанные документы могут устанавливать или подтверждать право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок. Если в указанных документах не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, эти документы также принимаются на государственную регистрацию права собственности на земельный участок.
2. Кадастровый план земельного участка.
Для государственной регистрации права собственности следует представить в территориальные органы Росрегистрации в зависимости от места нахождения земельного участка:
1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Квитанцию об уплате государственной пошлины (подлинник и копия).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя. При обращении представителя - документ, подтверждающий его полномочия, - нотариально удостоверенная доверенность и копия.
4. Один из правоустанавливающих документов на земельный участок:
- акт о предоставлении гражданину земельного участка в пожизненное наследуемое владение или в постоянное бессрочное пользование, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- акт (свидетельство) о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного бессрочного пользования гражданина на земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
- иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
5. Кадастровый план земельного участка (в двух экземплярах).

5.2. Признание самовольной перепланировки
жилых и нежилых помещений

Перепланировка жилого помещения - это изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Не является перепланировкой текущий ремонт, устройство (разборка) встроенной мебели, антресолей (шкафов), замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству.
Порядок оформления перепланировки жилого помещения установлен главой 4 Жилищного кодекса РФ. Органам местного самоуправления предоставлено полномочие по правовому регулированию порядка переоборудования квартир. Таким образом, в зависимости от муниципального образования, на территории которого находится жилое помещение, порядок оформления перепланировки может иметь некоторые особенности.
Получение согласования на перепланировку жилого помещения.
Действующее законодательство возлагает как на собственников жилых помещений, так и на нанимателей обязанность не производить перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка. Иными словами, перед проведением перепланировки требуется получить согласие уполномоченного органа местного самоуправления.
Для того чтобы согласовать произведенную перепланировку, необходимо собрать пакет документов.
Первоначально следует обратиться в уполномоченные организации или учреждения для того, чтобы был создан проект перепланировки жилого помещения. Такой проект выполняется специализированной проектной организацией.
В случае, если жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры, необходимо еще получить заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки.
При обращении в органы по охране памятников архитектуры, истории и культуры заявитель представляет правоустанавливающие документы на перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии). Такими правоустанавливающими документами являются договоры купли-продажи, иные договоры, судебные либо административные акты.
Кроме того, требуется представление технического паспорта перепланируемого жилого помещения. В случае, если жилое помещение используется на основании договора социального найма, необходимо согласие (в письменной форме) всех членов семьи нанимателя.
Когда весь пакет документов сформирован, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о перепланировке по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ N 266 от 28.04.2005 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".
Орган местного самоуправления, уполномоченный согласовывать перепланировку, не вправе требовать представление других документов. Вместе с заявлением о перепланировке заявитель представляет весь пакет документов, указанный выше. На основании представленных документов не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов принимается решение о согласовании или об отказе в согласовании перепланировки жилого помещения, которое в течение трех дней выдается или направляется заявителю.
Решение уполномоченного органа местного самоуправления является правовым основанием для проведения соответствующих работ. После завершения перепланировки жилого помещения заявителю необходимо обратиться с заявлением о выдаче акта приемочной комиссии.
Решение об отказе в согласовании перепланировки.
Уполномоченный орган местного самоуправления вправе отказать в согласовании перепланировки, например, в случае несоответствия проекта перепланировки жилого помещения требованиям законодательства. В первую очередь речь идет о требованиях пожарной безопасности, о санитарных, гигиенических нормах.
Решение об отказе в перепланировке может быть оспорено заявителем в судебном порядке. Срок обжалования установлен трех месячный со дня получения решения об отказе.
Самовольная перепланировка жилого помещения.
Впервые на уровне Жилищного кодекса определены последствия для лиц, самовольно переустроивших жилые помещения.
Перепланировка является самовольной, если осуществлена без согласования с органом местного самоуправления или с нарушением проекта перепланировки. По закону собственник жилого помещения обязан привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние. Однако собственник имеет право обратиться в суд с требованием о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии.
В свою очередь, суд может вынести решение в соответствии, с которым жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, при условии, что такая перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Очевидно, что в рамках данного судебного процесса собственник помещения понесет достаточно существенные расходы, поскольку на него возлагается доказывание того, что самовольно осуществленная им перепланировка жилого помещения соответствует требованиям действующего законодательства. Для подтверждения этого соответствия необходимо будет провести соответствующие судебные экспертизы.
Как уже было сказано выше, собственник жилого помещения обязан привести самовольно перепланированное помещение в прежнее состояние. В противном случае орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с иском.
На основании решения суда жилое помещение может быть продано с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Кроме того, за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах лица несут административную ответственность в виде штрафа в размере от 2000 до 2500 руб.
Самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.
Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Эта работа должна быть осуществлена в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в установленном органом, осуществляющим согласование, порядке, суд по иску этого органа принимает решение:
1) в отношении собственника - о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма - о расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее состояние.
Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установленном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение подлежит продаже с публичных торгов.
Самовольное переустройство или перепланировка жилых помещений запрещены.
Ответственность за осуществленные несанкционированные действия несет в соответствии с законодательством виновное в этом лицо.
На собственника самовольно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения возлагается обязанность за свой счет и в разумные сроки привести такое жилое помещение в прежнее состояние. Порядок выполнения таких работ определяет орган, осуществляющий согласование. Данное требование распространяется и на нанимателя жилого помещения по договору социального найма. При этом внесение штрафа за проведение несанкционированных работ не освобождает виновных от обязанности привести жилое помещение в прежнее состояние.
Суд может сохранить самовольно переустроенное жилое помещение и признать произведенную перепланировку или переустройство законными. Однако такое решение он может вынести только в том случае, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо произведенные работы не создают угрозу их жизни или здоровью. Если суд признал правомерной проведенную без предварительного согласования перепланировку, то у собственника жилья появляется возможность продать или подарить свою квартиру, т.е. полностью легализовать на нее свои права и стать ее полноценным хозяином.
Если суд не поддержал заявителя, самовольно переустроившего и (или) перепланировавшего жилое помещение, и орган, осуществляющий согласование, не отменил свое решение о приведении жилого помещения в прежнее состояние, то у данного органа возникает право обращения в суд с иском об изъятии самовольно перестроенного и (или) перепланированного жилого помещения. При этом в отношении собственника данного жилого помещения суд принимает решение о продаже с публичных торгов такой квартиры. При этом ему выплачиваются вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
На нового собственника незаконно перестроенного или переоборудованного жилого помещения возлагается обязанность привести его в прежнее состояние. В отношении нанимателя такого помещения судом принимается решение и о расторжении договора социального найма, а на собственника этого жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, возлагается обязанность привести такое жилое помещение в прежнее состояние.
Часть 6 ст. 29 Жилищного кодекса РФ является гарантией исполнения новым собственником незаконно переустроенного и (или) перепланированного жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.

Заключение

Подведя итог, следует сказать, что признание права собственности на самовольно возведенные строения в настоящее время весьма актуально. Анализ действующего законодательства, а также судебной практики дает основание сделать вывод, что при оформлении самовольных построек возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.
Одной из основных проблем является определение состава документов для оформления прав собственности на вновь возведенный объект. Обращаясь за разъяснением к ст. 25 ФЗ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", очевидно, что четкого перечня документов, которые необходимо представить физическому или юридическому лицу в органы по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для легализации своих вещных прав на вновь созданное недвижимое имущество, нет.
По большому счету данный нормативный акт носит рамочный характер и гласит, что право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, а также право пользования земельным участком для создания данного объекта недвижимости.
Согласно ст. 266 ГК РФ, если из установленных законом условий пользования земельным участком не вытекает иное, его владелец (гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения) вправе возводить на участке здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.
Статья 269 ГК РФ для признания права собственности указывает на такое условие, как "создание недвижимого имущества для себя". Если лицу, предоставлен земельный участок в постоянное пользование, то он вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Соответственно, здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Статья 263 ГК РФ, которая регулирует сходные отношения (различия имеются только в виде права на земельный участок), устанавливает, что собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Но в то же время в данной статье содержатся также положения, обусловливающие приобретение права собственности на строение собственником земельного участка: права на застройку осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, требований о назначении земельного участка; право собственности - если строение возведено или создано собственником земельного участка для себя. При этом указано, что последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 ГК РФ.
Таким образом, ст. 263 ГК РФ устанавливает полный перечень оснований для признания прав на вновь возведенный объект.
Но в то же время основания для признания прав на вновь созданное недвижимое имущество, указанные в ст. 263 ГК РФ, и условия, при отсутствии которых постройка считается самовольной (ст. 222 ГК РФ), не являются одинаковыми. Статья 263 ГК РФ в качестве обязательного основания не называет необходимые разрешения. Статья 222 ГК РФ не акцентирует внимание на условии "созданное для себя".

Приложения

Для более наглядного примера можно остановиться на реальных решениях судов по искам о признании права собственности на самовольное строение.

Приложение N 1

Анализ судебного решения по делу N 2-1754/2006

Истцы обратились в суд с иском к индивидуальному предпринимателю о понуждении снести самовольно возведенное строение в виде входной группы. В судебном заседании установлено, что ответчиком было произведено возведение спорной входной группы с нарушением строительных норм, без получения на это необходимых заключений и без согласования с жильцами квартиры, расположенной над входной группой. Данное обстоятельство привело к нарушению прав и законных интересов истцов. Основываясь на вышеизложенном, суд решил обязать ответчика снести за свой счет самовольно возведенное строение в виде входной группы.
В судебном заседании было установлено:
Костина М.Д., Костин Д.В., Костина Л.П., Костин О.Д. обратились в суд с иском к ООО "ЛиК Мастер" о понуждении снести самовольно возведенное строение в виде входной группы N 2, расположенной по адресу: ул. Варненская, дом 7 под окнами квартиры N 36, и возмещении морального вреда в сумме 10 000 рублей. В обоснование иска истцы указали, что в 2004 году ООО "ЛиК Мастер", арендующее подвальное помещение, расположенное по вышеуказанному адресу, возвело входную группу над квартирой истцов, находящейся на первом этаже вышеуказанного дома. Существование указанной входной группы создает истцам неудобства, т.к. все посетители, приезжающие в офис ответчика, проходят прямо под окнами истцов, вследствие чего повышается уровень шума. Кроме того, входная группа закрывает часть окна в квартире истцов, чем затрудняет попадание дневного света в квартиру. На крыше входной группы скапливается грязь, мусор, пыль, чем создаются дискомфортные условия для проживания истцов. Во время проведения строительства входной группы в течение нескольких месяцев в квартире истцов стоял сильный шум. Т.к. в квартире проживает малолетний ребенок, незаконное строительство мешало нормальному отдыху ребенка. Истцы просили обязать ответчика снести спорную входную группу за свой счет и взыскать компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей.
В ходе рассмотрения дела истцы уточнили исковые требования и просили обязать ООО "ЛиК Мастер" и ИПБОЮЛ Семенова П.С., являющегося субарендатором нежилого помещения, принадлежностью которого является спорная входная группа, за свой счет:
- снести самовольно возведенное строение в виде входной группы: демонтировать стену, крышу, лестничный марш;
- привести в первоначальное положение земельный участок, находящийся под входной группой;
- восстановить разрушенную отмостку.
Кроме того, истцы просили взыскать с ответчиков судебные расходы, понесенные ими в связи с обращением в суд.
Истица Костина М.Д., присутствовавшая в судебном заседании, на уточненных исковых требованиях настаивала, сославшись на доводы, указанные в иске.
Представитель истца Майкина А.В. в судебном заседании исковые требования поддержала, сославшись на доводы, указанные в исковом заявлении, добавила, что ответчиками в период с 1 октября 2004 года по декабрь 2004 года была построена входная группа N 2, которая закрывает 1/3 часть окна в комнате, что затрудняет попадание в квартиру дневного света, создает истцам дискомфорт. Истцы несколько раз обращались в ГУАиГ и получали ответ о том, что спорное строение является самовольным. Переговоры истцов с ООО "ЛиК Мастер" по поводу сноса спорного строения остались безрезультатными. Действия ответчика причинили истцам моральный вред, который они просят взыскать с ответчиков в размере 10 000 рублей солидарно.
Представитель ответчика ООО "ЛиК Мастер" Маевский П.С. в судебном заседании не признал исковые требования, представил отзыв. В отзыве было указано, что ООО "ЛиК Мастер" занимало нежилое помещение по адресу: ул. Варненская, д. 7 - с 01.01.2004 по 30.12.2004 на основании договора аренды, заключенного с КУИЗО 06.07.2004. Часть данного нежилого помещения была сдана в субаренду предпринимателю без образования юридического лица Семенову П.С., который без разрешения арендатора на строительство начал возведение спорной входной группы в целях обеспечения отдельного входа в занимаемую им часть нежилого помещения. Таким образом, ООО "ЛиК Мастер" не участвовало в строительстве спорной входной группы и не давало согласие не ее возведение и не является лицом, осуществившим самовольную постройку.
Ответчик Семенов П.С. в судебное заседание не явился, хотя был извещен надлежащим образом.
Представители администрации в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.
Заслушав пояснения участников процесса, изучив письменные материалы дела, суд посчитал исковые требования подлежащими частичному удовлетворению. В частности, судом было установлено, что собственниками квартиры N 36 дома N 7 по ул. Варненской являются Костина М.Д., Костина Л.П., Костин О.Д. на основании договора безвозмездной передачи квартиры в собственность от 28.09.1992.
Из договора аренды N 9-4476 от 13.01.2004 следует, что Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям предоставлены в аренду ООО "ЛиК Мастер" нежилые помещения, расположенные в подвале дома, находящегося по адресу: ул. Варненская, д. 7, суммарной площадью 193,7 кв. м. Балансодержателем указанных помещений является МП "МЖКО". Из указанного договора следует, что срок его действия истекает 30.12.2004.
Из пояснений представителя ответчика и договора субаренды от 01.07.2004 следует, что ООО "ЛиК Мастер" передает, а ИПБОЮЛ Семенов П.С. принимает в субаренду часть нежилого помещения, суммарной площадью 60,7 кв. м, расположенного по адресу: ул. Варненская, д. 7, для использования его в целях организации магазина. Факт передачи нежилого помещения, вход в которое извне обеспечивает спорная входная группа, субарендатору подтверждается актом приема-передачи нежилого помещения от 01.07.2004, поэтажным планом помещения и пояснениями представителя ответчика, которых также следует, что Семенов П.С. произвел строительство входной группы N 2 в целях обеспечения отдельного входа в занимаемую им часть нежилого помещения. Доказательств обратного суду не представлено. Своими действиями Семенов П.С. нарушил пункт 3.2.3 договора субаренды от 01.07.2004, из которого следует, что субарендатор обязан не производить перепланировки помещения и переоборудование инженерных коммуникаций без письменного разрешения арендатора. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ООО "ЛиК Мастер" давало ИПБОЮЛ Семенову П.С. согласие на возведение спорного строения.
Кроме того, из писем Главного управления архитектуры от 11.03.2005 и от 09.08.2005 следует, что за разрешением на перепланировку нежилого помещения и устройство входной группы никто не обращался. Проект перепланировки указанного помещения на рассмотрение и согласование в ГУАиГ представлен не был, перепланировка произведена самовольно при полном отсутствии каких-либо разрешающих документов. Также в материалах дела имеется письмо из ОГПН Центрального района, в соответствии с которым согласование проекта перепланировки нежилого помещения по адресу: ул. Варненская, д. 7, с устройством двух входных групп не проводилось.
Из пояснений сторон следует, что работы по возведению входной группы велись с 1 октября 2004 года по декабрь 2004 года.
Таким образом, судом установлено, что ООО "ЛиК Мастер" не участвовало в строительстве спорной входной группы, т.к. нежилое помещение в период с 01.07.2004 по 30.12.2004 находилось во владении Семенова П.С., и последний самовольно произвел работы по возведению спорного строения. Кроме того, ООО "ЛиК Мастер" не выдавало субарендатору Семенову П.С. разрешения на строительство входной группы N 2.
Учитывая то обстоятельство, что ООО "ЛиК Мастер" не участвовало в строительстве спорной входной группы и не выдавало субарендатору разрешения на данное строительство, не является лицом, осуществившим самовольную постройку, суд считает, что в удовлетворении требований истцов к ООО "ЛиК Мастер" о сносе самовольной постройки, компенсации морального вреда и судебных расходов следует отказать.
Из материалов дела - фотографий с изображением спорной входной группы и окон квартиры истцов следует, что входная группа N 2 закрывает часть окна, расположенного непосредственно над входной группой, что является причиной для неполного проникновения дневного света в квартиру истцов, что прямо нарушает законные интересы истцов - собственников квартиры.
Более того, из письма ОАО "МЖКО" от 20.01.2005 следует, что при строительстве второй входной группы было допущено отклонение от утвержденного проекта и устройство отдельной входной группы N 2 не согласовано с жильцом квартиры N 36, расположенной над возводимой входной группой. В связи с этим администрация Центрального района 12.01.2005 выдала предписание о прекращении всех работ по строительству входной группы N 2 и необходимости уменьшения высоты входного козырька для обеспечения инсоляции квартиры N 36 и согласования данного строительства с жильцами квартиры N 36.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В судебном заседании установлено, что ответчиком Семеновым П.С. было произведено возведение спорной входной группы с нарушением строительных норм и без получения на это необходимых заключений, чем созданы препятствия в осуществлении прав истцов, не связанных с лишением владения квартирой. Следовательно, самовольное строение подлежит сносу лицом, осуществившим строение, либо за его счет.
Требования истцов в части взыскания с Семенова П.С. компенсации морального вреда не подлежат удовлетворению, т.к. доказательств причинения истцам нравственных и физических страданий действиями ответчика суду не представлено.
Свидетельство о рождении, имеющееся в материалах дела, не является достаточным доказательством, свидетельствующим о том, что истцы претерпевали нравственные или физические страдания в результате действий ответчика Семенова П.С.
В связи с тем, что истцы обратились в суд, они понесли расходы по оплате услуг представителя и по уплате государственной пошлины, которые в силу ст. 98, 100 ГПК РФ должны быть взысканы с ответчика.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199, 98, 100 ГПК РФ, суд решил иск Костиной Марии Дмитриевны, Костина Дмитрия Витальевича, Костиной Людмилы Павловны, Костина Олега Дмитриевича к ООО "ЛиК Мастер", Семенову Павлу Сергеевичу о сносе самовольной постройки, компенсации морального вреда и судебных расходов удовлетворить частично.
Помимо этого, суд решил обязать Семенова Павла Сергеевича в течение 30 календарных дней после вступления решения суда в законную силу снести за свой счет самовольно возведенное строение в виде входной группы N 2, пристроенной к цокольному этажу дома, по адресу: ул. Варненская, д. 7:
- демонтировать стены, крышу, лестничный марш;
- привести в первоначальное положение земельный участок, находящийся под входной группой;
- восстановить разрушенную отмостку дома.
В случае неисполнения указанного решения суда Семеновым Павлом Сергеевичем в установленный срок, истцы вправе совершить указанные действия за счет Семенова Павла Сергеевича с взысканием с него необходимых расходов.
Также суд взыскал с Семенова Павла Сергеевича в пользу Костиной Марии Дмитриевны, Костина Дмитрия Витальевича, Костиной Людмилы Павловны, Костина Олега Дмитриевича расходы на оплату труда представителя и судебные расходы всего в размере 5829 рублей 40 копеек.
В части иска Костиной Марии Дмитриевны, Костина Дмитрия Витальевича, Костиной Людмилы Павловны, Костина Олега Дмитриевича к ООО "ЛиК Мастер" о сносе самовольной постройки, компенсации морального вреда и судебных расходов и к Семенову Павлу Сергеевичу о компенсации морального вреда отказать.

Приложение N 2

Анализ судебного решения по делу N 2-1755/2006

Истец обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности на самовольные строения. Суд удовлетворил данный иск по следующим основаниям. Спорные строения были возведены в 2005 году на не принадлежащем истцу земельном участке. Санитарные и противопожарные нормы соблюдены, права и законные интересы других лиц не нарушены. Судом определено, что строение существовало до вступления в действие изменений в п. 3 ст. 222 ГК РФ. Согласно ст. 4 ГК РФ нормативные акты не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, обратного в рассматриваемом случае законом не предусмотрено. В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, существовавшей на момент возведения строения) право собственности на самовольное строение может быть признано судом за лицом на не принадлежащем ему земельном участке при условии, что данный участок будет предоставлен в установленном законом порядке под возведенную постройку. Определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение оставлено без изменения.
В судебном заседании было установлено.
Истица Морозова Е.С. обратилась в суд с иском к администрации о признании права собственности на самовольную постройку - нежилое здание склада с офисными помещениями (лит. "А1") общей площадью 2229,4 кв. м, расположенное по адресу: Центральный район, ул. Энтузиастов, 26-а.
Истица в обоснование указала, что в 2005 году ею было самовольно построено нежилое здание склада с офисными помещениями (лит. "А1") общей площадью 2229,4 кв. м, расположенное по адресу: ул. Энтузиастов, 26-а. Проект не согласовывался, разрешение на строительство не получала. Строение возведено на не принадлежащем ей земельном участке. Санитарные и противопожарные нормы соблюдены. Данное строение не нарушает прав и законных интересов других лиц и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Представитель истицы Морозовой Е.С. - Петрова М.С. в судебном заседании исковое заявление поддержала. Дополнительно пояснила, что ранее истица по договору купли-продажи от 17.04.2005 приобрела в собственность у ООО "РСУ-1" нежилое помещение механических мастерских общей площадью 211,8 кв. м и зарегистрировала свое право собственности на данную недвижимость. 01.03.2005 истица заключила инвестиционный договор на реконструкцию данного здания. Однако в связи с тем, что реконструкция была нецелесообразна, старое здание снесли и построили новое. Инвестиция строительства ею произведена в полном объеме, строение ей передано. По адресу: ул. Энтузиастов, 26-а - расположено несколько зданий с одним адресом, которые ранее принадлежали РСУ-1.
Представитель ответчика администрации - Сидоренко Н.А. в судебном заседании против удовлетворения иска возражал. В обоснование указал, что истица не обращалась в муниципалитет за предоставлением ей земельного участка под строительство. Истицей не доказано, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, будет ей предоставлен под данную постройку. Право собственности на самовольную постройку за истицей не может быть признано, поскольку земельный участок не находится в законном владении истицы. Проект постройки не согласовывался, разрешение на строительство не получалось. С учетом изменений, внесенных в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступивших в действие с 01.09.2006, право собственности на самовольную постройку не может быть признано, поскольку она не является собственником земельного участка, на котором указанная постройка возведена.
Представитель 3-го лица КУИиЗО - Дмитриева В.Г. против удовлетворения иска возражала, поддержав доводы представителя Администрации. Дополнительно пояснила, что строительство осуществлено без разрешения и необходимого согласования проектной документации. Письмо КУИиЗО (от 04.05.2005 N 3268) не индивидуализировано и не является согласием муниципалитета на предоставление земельного участка.
Представитель 3-го лица ОАО "Платина" - Комаркин В.Н. в судебном заседании исковые требования поддержал. По существу пояснил, что самовольное строение, осуществленное истицей, находится рядом с нежилым зданием (производственно-бытовой корпус), принадлежащим на праве собственности ОАО "Платина". Данные строения имеют одинаковый адрес: ул. Энтузиастов, 26-а, поскольку ранее (до реконструкции) принадлежали одному предприятию (РСУ-1).
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, будучи извещены о времени и месте его проведения. Сведений об уважительности причин неявки своих представителей суду не представили. О рассмотрении дела в свое отсутствие не просили.
Суд, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.
Установлено и подтверждается копией договора купли-продажи от 17.10.2005, копией акта приема-передачи здания от 17.04.2005 с приложением N 1, что 17.10.2005 Морозова Е.С. по договору купли-продажи приобрела в собственность у ОАО "Ремонтно-строительное управление N 1" одноэтажное нежилое здание механической мастерской общей площадью 211,8 кв. м, литера "Бб", по адресу: ул. Энтузиастов, д. 26-а. Сделка (переход права) и право собственности Морозовой Е.С. зарегистрированы ГУ ФРС по Челябинской области 03.11.2005 (л.д. 25, 48 - 52).
Согласно копии инвестиционного договора от 01.03.2005, 01.03.2005 между Морозовой Е.С. (инвестор) и ООО "Энергостроительная компания" (заказчик) заключен инвестиционный договор. По условиям договора инвестор обязался осуществить инвестирование в сумме 1 000 000 рублей реконструкции объекта - нежилого здания механической мастерской общей площадью 211,8 кв. м, литера "Бб", по адресу: ул. Энтузиастов, д. 26-а, в здание склада с офисными помещениями, а заказчик обязался осуществить данную реконструкцию объекта и передачу его инвестору в собственность в срок до 30.09.2005.
В соответствии с п. 1 - 3 ст. 4, ст. 6 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ.
Инвесторами могут быть физические и юридические лица, создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранные субъекты предпринимательской деятельности (далее - иностранные инвесторы). Заказчик, не являющийся инвестором, наделяется правами владения, пользования и распоряжения капитальными вложениями на период и в пределах полномочий, которые установлены договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством РФ. Инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.
Инвестором Морозовой Е.С. обязательства по договору от 01.03.2005 исполнены 19.05.2005, о чем свидетельствует копия простого векселя серии A N 0180926 от 19.05.2005 АЧИБ "Инвестбанк" (ОАО) и копией акта приема-передачи векселя от 19.05.2005 (л.д. 91, 93).
В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами субъектов РФ и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ государство гарантирует всем субъектам инвестиционной деятельности независимо от форм собственности защиту капитальных вложений.
Согласно копии акта от 15.03.2005 (л.д. 92) по мотиву нецелесообразности реконструкции по согласованию сторон инвестиционного договора от 01.03.2005 - заказчиком (ООО "Энергостроительная компания") осуществлен снос нежилого здания механической мастерской общей площадью 211,8 кв. м, литера "Бб", по адресу: ул. Энтузиастов, д. 26-а.
В соответствии с п. 1, 4 ст. 28 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.
Также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 Земельного кодекса РФ, и гражданам, и юридическим лицам в безвозмездное, срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 Земельного кодекса РФ.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Согласно заключению ГУАиГ от 21.08.2006, в соответствии со схемой правового зонирования территорий, утвержденной решением городской Думы N 36/8 от 27.04.2004, земельный участок по адресу: ул. Энтузиастов, 26-а, на котором согласно данным технического паспорта, составленного на 03.07.2006, расположено самовольное строение под лит. "А1" (здание склада с офисными помещениями) площадью 2229,4 кв. м, находится в зоне Г2.2 - зона коммунально-складских объектов.
Согласно копии технического паспорта, составленного ЧФ ФГУП "Ростехинвентаризация" по состоянию на 03.07.2006, по адресу: ул. Энтузиастов, 26-а - без разрешения на строительство возведено 3-этажное здание склада с офисными помещениями, лит. "А1", общей площадью 2229,4 кв. м.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом РФ.
Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство.
Согласно пояснениям сторон и представителей 3-х лиц, указанное спорное строение возведено без согласованной проектной документации, без разрешения на строительство и землеотвода, т.е. является самовольной постройкой, возведенной на средства инвестора Морозовой Е.С. на не принадлежащем ей земельном участке. Данное строение государственной комиссией в эксплуатацию не принималось.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Доводы представителя ответчика о том, что истцом не доказано то, что земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, будет ему предоставлен под данную постройку, суд считает несостоятельными по следующим основаниям.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2006) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанными лицами, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно копии заключения КУИиЗО N 3268 от 04.05.2005 (л.д. 24) самовольно произведенная реконструкция здания мастерской по ул. Энтузиастов соответствует строительным, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным правилам. В связи с этим Морозовой Е.С. будет предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок под самовольно реконструированное здание мастерской при условии признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке на основании ст. 222 ГК РФ.
У суда нет оснований не доверять данному доказательству, поскольку оно выдано полномочным органом в пределах своей компетенции. Представитель КУИиЗО при разбирательстве настоящего дела по существу не оспаривал действительность данного заключения. Ссылка представителя КУИиЗО на неиндивидуализированность объекта является неверной, поскольку из содержания данного заключения следует, что оно дано именно Морозовой Е.С. на спорную самовольную постройку.
Доводы представителя ответчика о том, что по состоянию на день принятия судом решения п. 3 ст. 222 ГК РФ не предусматривает возможности признания права собственности на самовольную постройку за лицом, не владеющим на законных (вещных) основаниях земельным участком, на котором данная постройка возведена, суд считает неправильными, поскольку согласно техническому паспорту (л.д. 5 - 13) спорная самовольная постройка уже существовала по состоянию на 03.07.2006, а согласно ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие, обратного в рассматриваемом случае законом не предусмотрено.
Согласно копии заключения ТУ Роспотребнадзора N 01/2152-06 от 06.04.2006 (л.д. 15) объект соответствует санитарным нормам и правилам.
Согласно копии заключения УГПН ГУ МЧС N 2/5018 от 25.07.2005 (л.д. 16) помещения реконструируемого здания мастерской по ул. Энтузиастов, 26-а, соответствуют противопожарным требованиям норм и правил.
Согласно копии заключения ОАО Институт "Промстройпроект" N 748/400 от 29.06.2006 (л.д. 190, 191) нежилое помещение - пристрой магазина к жилому дому (лит. "А3") площадью 109 кв. м, расположенное по адресу: ул. Красная, 69, соответствует действующим нормам и правилам и возможно к использованию по функциональному назначению.
Согласно копии заключения ОАО Институт "Промстройпроект" N 968/400 от 18.08.2006 (л.д. 40 - 47) нежилое помещение - здание склада с офисными помещениями общей площадью 2229,4 кв. м по адресу: ул. Энтузиастов, 26-а, соответствует строительным нормам и правилам и может быть использовано по функциональному назначению.
Оснований не доверять данным доказательствам у суда не имеется.
Кроме того, в соответствии со ст. 20 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами субъектов РФ и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий, гарантируют всем субъектам инвестиционной деятельности стабильность прав субъектов инвестиционной деятельности.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что иск Морозовой Е.С. подлежит удовлетворению с признанием за ней права собственности на спорную самовольную постройку.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил признать за Морозовой Евгенией Станиславовной право собственности на нежилое здание склада с офисными помещениями (литера "А1") общей площадью 2229,4 кв. м, расположенной по адресу: ул. Энтузиастов, 26-а.

Приложение N 3

Анализ судебного решения по делу N 2-2068/2006

Истец обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности на самовольные строения. Суд удовлетворил данный иск по следующим основаниям. Из смысла п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ одним из условий возможности признания права собственности на самовольные строения является наличие у лица права пользования на земельный участок. ЗК РФ установил возможность приобретения гражданами прав на земельные участки по своему усмотрению в виде аренды или собственности. То обстоятельство, что строения возведены в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве аренды (сроком на 49 лет), не нарушают прав и законных интересов других лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан, предоставляет истцу возможность признания права собственности на них.
В судебном заседании было установлено.
Иванова М.П. обратилась в суд с иском к администрации о признании права собственности на самовольные постройки, находящиеся по адресу: пос. Сосновка, ул. Советская, 1, состоящие из пристроя с мансардой, лит. "А1", площадью 82,7 кв. м, пристроя, лит. "а", площадью 6,6 кв. м, предбанника, лит. "Г1", и сарая, лит. "Г3". В обоснование исковых требований Иванова М.П. указала, что она является собственником жилого дома по вышеуказанному адресу на основании договора от 07.02.2000. Земельный участок площадью 1200 кв. м, на котором находится указанный дом, предоставлен истице в долгосрочную аренду сроком на 49 лет. В процессе владения указанным домом истицей своими силами, за счет собственных средств были возведены спорные строения без получения соответствующих разрешений, на которые истица просит признать за ней право собственности.
В ходе рассмотрения дела к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация.
Истица в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала, ссылалась на доводы, указанные в иске, пояснила, что спорные самовольные строения не нарушают прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан.
Представитель ответчика администрации Румянцева М.Е. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.
Представитель администрации Добронравов Г.А., присутствовавший в судебном заседании, против иска не возражал.
Представители третьего лица УФРС в судебное заседание не явились, извещены.
Выслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.
При рассмотрении данного дела судом установлено, что Иванова М.П. является собственником жилого дома 1 по ул. Советской в пос. Сосновка общей площадью 63,3 кв. м на основании договора от 05.02.2000. Кроме указанного дома по данному адресу находятся следующие строения: пристрой с мансардой, лит. "А1", площадью 82,7 кв. м, пристрой, лит. "а", площадью 6,6 кв. м, предбанник, лит. "Г1", и сарай, лит. "Г3". Согласно справке ОГУП "Обл. ЦТИ" от 22.08.2006 общая площадь дома без учета самовольных строений составляет 63,3 кв. м, при признании права собственности на самовольные строения к показателю общей площади без учета самовольных пристроек следует добавить площадь узаконенной пристройки. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельством о государственной регистрации права от 11.02.2000 и справкой ОГУП "Обл. ЦТИ" от 22.08.2006. Согласно техническому паспорту разрешение на возведение вышеуказанных построек не представлено, следовательно, они являются самовольными.
Согласно техническому заключению ООО "Гражданпроект-Инвест", имеющего соответствующую лицензию, спорные строения выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, обеспечивающих надежность и устойчивость строительных конструкций, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
Из заключения Нижне-Обского БВУ следует, что Отдел водных ресурсов, учитывая, что земельный участок, на котором возведены самовольные спорные строения, относится к землям поселений, не возражает против его использования для эксплуатации спорных строений и ведения личного подсобного хозяйства, с соблюдением специального режима, обеспечивающего предотвращение загрязнения, засорения, заиливания и истощения водного объекта, т.к. это не противоречит ст. 12 Водного кодекса РФ и п. 6 Положения о водоохранных зонах водных объектов и их прибрежных защитных полосах, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.1996 N 1404.
Согласно заключениям ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии" и ОГПН спорные самовольные строения соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам пожарной безопасности.
В соответствии с заключением ГУАиГ самовольные строения по вышеуказанному адресу расположены в пределах земельного участка по адресу: пос. Сосновка, ул. Советская, 1, их размещение соответствует правовому зонированию территории, утвержденному решением городской Думы N 39/8 от 27.04.2004.
Таким образом, спорные самовольные строения по вышеуказанному адресу соответствуют требованиям строительных, экологических, санитарно-эпидемиологических норм и правилам пожарной безопасности. Их существование не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Согласно Постановлению главы администрации от 05.09.2000 N 904 Иванову М.П. предоставлен в долгосрочную аренду земельный участок площадью 1200 кв. м, по адресу: пос. Сосновка, ул. Советская, 1, сроком на 49 лет.
В соответствии с п. 2 ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из смысла вышеуказанных норм права следует, что одним из условий возможности признания права собственности на самовольные строения является наличие у лица права пользования на земельный участок.
Действующее до вступления в законную силу ЗК РФ законодательство, предусматривающее такие виды прав на землю, как право собственности и право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, со вступлением в законную силу Земельного кодекса РФ изменилось. ЗК РФ установил возможность приобретения гражданами прав на земельные участки в виде аренды или собственности. При этом право выбора конкретного вида прав принадлежит гражданину, в чьей собственности находится здание, строение, сооружение, расположенное на данном земельном участке в силу ст. 36 ЗК РФ.
Приобретение права аренды на земельный участок, на котором расположены постройки, включая самовольные, в силу ст. 222 ГК РФ предоставляет истице возможность требовать признания за ней права собственности на спорные самовольные строения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил исковые требования Ивановой Марии Петровны к администрации Центрального района г. Челябинска, администрации г. Челябинска о признании права собственности на самовольные постройки удовлетворить.
Кроме того, суд признал право собственности Ивановой Марии Петровны на пристрой, лит. "А1", площадью 82,7 кв. м, лит. "А", площадью 6,6 кв. м к жилому дому, находящемуся по адресу: пос. Сосновка, ул. Советская, 1, принадлежащему Ивановой Марии Петровне. Считать общую площадь жилого дома равной 152,6 кв. м. А также суд постановил внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Суд признал и право собственности Ивановой Марии Петровны на надворные постройки: предбанник, лит. "Г1", сарай, лит. "Г3", находящиеся по адресу: пос. Сосновка, ул. Советская, 1.
Указав при этом, что надворные постройки являются принадлежностью к основному объекту недвижимости - жилому дому по адресу: пос. Сосновка, ул. Советская, 1, и самостоятельной государственной регистрации не подлежат.

Приложение N 4

Анализ судебного решения по делу N 2-2240/2006

Истец обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности на самовольные строения. Суд удовлетворил данный иск на основании того, что строения возведены в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве собственности, не нарушают прав и законных интересов других лиц, не создают угрозы жизни и здоровью граждан.
В судебном заседании было установлено:
Иванов П.П. обратился в суд с иском к администрации Центрального района о признании права собственности на самовольные строения: жилой общей площадью 90 кв. м, состоящий из основного здания, лит. "А", площадью 84,2 кв. м, пристроя, лит. "а", площадью 5,8 кв. м, находящиеся по адресу: пос. Шершни, ул. Ленина, 15А. В обоснование исковых требований Иванов П.П. указал, что он 06.08.2001 по договору купли-продажи приобрел жилой дом площадью 25,5 кв. м и земельный участок по вышеуказанному адресу. На месте данного дома истцом без получения соответствующих разрешений истец возвел спорные строения. Указанные самовольные строения возведены в пределах земельного участка, принадлежащего истцу, не нарушают прав и законных интересов других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Истец просит признать за ним право собственности на вышеуказанные самовольные строения.
Истец в судебное заседание не явился, хотя был извещен.
Представитель истца Котов В.В., присутствовавший в судебном заседании, исковые требования поддержал, сослался на доводы, указанные в иске.
Представитель администрации Сидорова М.Е. в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, в обоснование пояснила, что спорный жилой дом построен с нарушением приближения к межам соседних участков домов N 15, N 13 по ул. Ленина в пос. Шершни, что противоречит строительным нормам.
Представители третьего лица УФРС и третьи лица: Морозова Н.В., Графинина Е.С. - в судебное заседание не явились, извещены, просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Выслушав объяснения сторон, изучив письменные материалы дела, суд посчитал исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.
При рассмотрении данного дела судом установлено, что Иванов П.П. по договору купли-продажи от 06.08.2001 приобрел в собственность жилой дом общей площадью 25,5 кв. м и земельный участок площадью 300 кв. м по адресу: пос. Шершни, ул. Ленина, 15А. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации права от 13.08.2001, справкой ОГУП "Обл. ЦТИ" от 24.04.2006 и договором от 06.08.2001.
Из пояснений истца и справки ОГУП "Обл. ЦТИ" от 24.04.2006 следует, что жилой дом общей площадью 25,5 кв. м, принадлежащий истцу на основании договора купли-продажи от 06.08.2001, снесен, взамен него на земельном участке по вышеуказанному адресу выстроен новый дом, состоящий из основного здания, лит. "А", площадью 84,2 кв. м и пристроя, лит. "а" площадью 5,8 кв. м, разрешения на его строительство не предъявлено. Общая площадь самовольного жилого дома 90,0 кв. м.
Согласно техническому заключению ОАО "Гипромез", имеющего лицензию на проведение обследований, спорные строения выполнены в соответствии с требованиями действующих нормативных документов, обеспечивающих надежность и устойчивость строительных конструкций, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта.
Согласно заключениям ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии" и УГПН спорные самовольные строения соответствуют санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам пожарной безопасности.
В соответствии с заключением ГУАиГ самовольные строения расположены в пределах земельного участка по адресу: пос. Шершни, ул. Ленина, 15А, их размещение соответствует правовому зонированию территории г. Челябинска, утвержденному решением городской Думы N 39/8 от 27.04.2004.
Из акта установления и согласования границ земельного участка следует, что сохранение спорных самовольных строений не нарушает прав и законных интересов соседних с истцом землепользователей.
Доводы представителя ответчика о том, что возведением спорного жилого дома нарушены строительные нормы и правила, суд считает несостоятельными, т.к. представитель ответчика в судебном заседании не смогла пояснить, какие строительные нормы и правила нарушены истцом при возведении спорных строений и чем указанные нормы и правила установлены. Права соседних землепользователей возведением спорных строений не нарушаются, т.к. они дали согласие на строительство спорного жилого дома в таком размере, какой он имеет в настоящее время, что подтверждается их заявлениями, имеющимися в материалах дела.
Таким образом, спорные самовольные строения по вышеуказанному адресу соответствуют требованиям строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правилам пожарной безопасности. Их существование не нарушает прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, не угрожает жизни и здоровью граждан.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Принимая во внимание, что земельный участок, на котором находятся спорные самовольные строения, принадлежит истцу на праве собственности, суд считает возможным удовлетворить исковые требования Иванова П.П., признать за ним право собственности на жилой дом, лит. "А", "а", общей площадью 90 кв. м, находящийся по адресу: г. Челябинск, пос. Шершни, ул. Ленина, 15А.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд решил исковые требования Иванова Петра Павловича к администрации о признании права собственности на самовольные строения удовлетворить.
Судом признано право собственности Иванова Петра Павловича на жилой дом общей площадью 90,0 кв. м, состоящий из основного здания, лит. "А", площадью 84,2 кв. м и пристрой лит. "а", площадью 5,8 кв. м, находящиеся по адресу: пос. Шершни, ул. Ленина, 15А, и постановлено внести соответствующую запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приложение N 5

Образец искового заявления

В суд __________________
Истец __________________
Ответчик _______________
Цена иска ______________

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о признании права собственности на самовольную постройку

Я являюсь собственником домовладения N, ул. _____________ в г. _____________. О данном обстоятельстве свидетельствует технический паспорт домовладения, выданный _____________, и Свидетельство о праве собственности, выданное _____________ г., N _____________.
В _____________ годах (указывается период строительства) мной за свои денежные средства и при личном трудовом участии на земельном участке возведено строение, литера "Б", общей площадью ______ кв. м, без соответствующих разрешений на строительство и являющееся самовольной постройкой.
Земельный участок по адресу: _____________, принадлежит мне на праве частной собственности, о чем свидетельствует Свидетельство о праве собственности на земельный участок N _____________ от _____________ года.
Согласно письму администрации _____________ района г. _____________ от _____________ г. строение, литера "Б", по _____________ размещено на земельном участке, отведенном под жилищное строительство, и в настоящий момент администрацией не планируется к сносу.
В соответствии с заключением эксперта-строителя N _____________ от _____________ строение, литера "Б", построено с соблюдением строительных, санитарных и пожарных норм и правил.
В соответствии со статьей 218 ГК РФ ...право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ ...право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, осуществившим постройку.
Таким образом, названное строение построено мной на принадлежащем мне земельном участке с соблюдением строительных норм и правил, что позволяет просить суд о признании за мной права собственности на него.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 218, 222 ГК РФ,

прошу:

признать за мной право собственности на самовольно возведенное строение, литера "Б", площадью ________ кв. м, расположенное по адресу: _____________.

Приложение:
1) исковое заявление;
2) квитанция об оплате госпошлины;
3) техпаспорт строения;
4) доказательства о праве собственности на строение и зем. участок;
5) заключение эксперта-строителя;
6) доказательства, подтверждающие, что строительство возводилось мной;
7) справка о целевом назначении земельного участка.

ФИО, подпись.



10 претензий к современной ипотеке (статья)  »
Библиотека »