155
Вход


и 3 и


и 3 и
Результат. 16386,16 (на дисплее)
Рио. 3-5. Клавиши калькулятора, используемые при ежеквартальном накоплении. Ставка 10%, 5 лет (20 кварталов), первоначальная основная сумма равна 10 ООО долл.
Например, для определения будущей стоимости 10 ООО долл. при ставке 10% с ежегодным накоплением в течение 5 лет нажмите кавиши, показанные на рис. 3-4.
Та же задача, однако при ежеквартальном накоплении, может быть решена путем умножения числа лет на 4 с тем, чтобы учесть число кварталов, и деления ставки процента на 4, для того, чтобы учесть периодическую ставку процента. На рис. 3-5 показаны клавиши, используемые при ежеквартальном накоплении.
ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ РЕВЕРСИИ
Текущая стоимость единицы (реверсии) — это величина, обратная накопленной сумме единицы. Это текущая стоимость одного доллара, который должен быть получен в будущем. Поскольку целью осуществления инвестиций является получение доходов в будущем, умножение фактора текущей стоимости реверсии на величину ожидаемого будущего дохода является важнейшим шагом в оценке инвестиций.
Известная будущая сумма (на конец периода)
Неизвестная текущая стоимость (сегодня)
 и 3 и
Институт
профессиональной
оценки
1
Фактор фонда возмещения за 4 года при 12%.
2
Этап 1. Скорректируйте целевой коэффициент капитализации (CR) путем вычитания результата перемножения прогнозируемого прироста стоимости и фактора фонда возмещения:
CR = 0,12 - 0,3724 х 0,057;
CR = 0,12 - 0,02123;
CR = 0,09877.
Этап 2. Разделите прогнозируемый доход на коэффициент капитализации для определения текущей стоимости (PV):
PV = $65 000 : 0,09877;
PV = $658 094;
Округлено = $658 000.
Этап 3. Определите цену перепродажи:
$658 094 + 37,24% прироста стоимости = $903 168.
Ctaan 4. Оцените обоснованность цены перепродажи.
3
James A.Graaskamp. A Guide to feasibility Analysis. Chicago, 111.: Society of Real Estate Appraisers, 1970. E 32.
4
Irvin Е. Johnson, The Instant MortgageEquity Technique (Lexington, Mass.: O.C. Heath &?Company, 1972).
16 — Анализ и оценка недвижимости
5
?Каковы преимущества формулы Эллвуда перед традиционной техникой?
6
Подраздел S Налогового кодекса США предоставляет корпорации с числом акционеров менее 35 чел. и отвечающей некоторым другим требованиям, право уплаты налогов по схеме товарищества — малая корпорация может распределять свой доход напрямую среди акционеров и избегать корпоративного подоходного налога, пользуясь при этом прочими преимуществами корпоративной формы.
7
M.Chapman Findlay, III, and Stephen D.Messner, “Real Estate Investment Analysis: IRR versus FMRR”, The Real Estate Appraiser, V.41. July/August 1975, pp. 5—20.
8
Часть данной главы взята из Appraising Income Property (1979, Society of Real Estate Appraisers, Chicago), подготовленной Дж.Фридманом для “Cassette Communications” Teton Village, Wyoming.
9
M.Chapman Findlay III, Stephen O.Messner, "Real Estate Investment Analysis: IRR versus
10
William Zeckendorf, Autobiography ofZeckendorfbiew York: Holt, Rinehart, and Winston, 1970.
11
Заметим, что реальный и бухгалтерский износ неравнозначные понятия, однако при назначении цены разумный продавец откорректирует нормативный износ
12
Необходимо иметь в виду, что поскольку рынок недвижимости является преимущественно рынком продавца, торги проводятся по американской схеме, т. е. победителем считается предложивший большую цену. Отсюда при формировании цены предложения каждый участник торгов ориентируется на те наибольшие цены, которые могут предложить конкуренты.
13
Бюллетень «Недвижимость Петербурга'2000».
14
Расходы по мере снижения субсидий на транспорт постепенно возрастают.
15
В некоторых школах оценки метод DCF-анализа, подчеркивая его значимость, относят к четвертому (самостоятельному) подходу к оценке рыночной стоимости (см., например, [52]).
16
?Износ земельного участка в оценке является проблемным вопросом. Единого мнения об износе земельного участка, к сожалению, в настоящее время не существует (см. например, [48]).
17
?К амортизируемому активу следует также отнести инвестиции, направленные на приобретение права аренды актива в течение конечного промежутка времени.
18
?Вмененные издержки (imputed cost) - условно рассчитываемые издержки (напр., проценты, которые можно было бы получить на данную денежную сумму, если бы она не была потрачена на приобретение товаров).
19
?у.е. - условная единица.
20
?В теории оценки данная связь известна (см., например, [45]) под названием IRV-связь (IRV-формула).
21
?См. Приложение.
Ряд1
"Ряд2
Ряд3
22
Тришин В.Н. Задача выбора способа начисления амортизационных отчислений для промышленных предприятий. // Вопросы оценки. №2’98 (стр. 22).
23
Относительная неизменность потока доходов во времени характерна для оценки объекта недвижимости при выполнении предпосылок Инвуда, сформулированных им для оценки доходных активов с длительным сроком экономической жизни [53].
24
В дальнейшем будем считать, что ставка процента ia функции износа всегда равна ставке процента фонда возмещения ip.
25
26
?Расходы капитального характера.
27
= 22401(1 + 0,16)4a(4;0,16) +185000[(1 + 0,16)4 bal(28;10;6%) - bal(28;18;6%)] =
o = ?(1 + 0,16)4 - (1 + 0,17)
=440914.
При расчете функции баланса необходимо учесть периодичность платежей Py в течение года по погашению кредита:
Py(nm-t)
n ' y /
1 - (1 + Yn/Py)
— ^ ?1 - (1 + Ym/Py)-Pynn
Из анализа (3.2) следует, что ЧОД собственника включает в себя доход для возврата капитала NOIeof , который является аналогом амортизационных отчислений. Статья
амортизационные отчисления в оценке не отражает реального движения денежных средств и не принимается во внимание при расчете чистого операционного дохода.
28
tt
На практике налог на землю определяется как произведение площади участка на ставку, зависящую от вида использования земли.
29
Данное допущение справедливо для «цивилизованных» (невысоких) величин нормы дисконтирования и инфляции. В условиях высокой инфляции пренебрегать этим слагаемым нецелесообразно.
30
По состоянию на 1 января 2000 года для России фактор инвестиционного риска в сравнении, например, с такими странами как Люксембург, США определен в размере 7,7 процентов.
31
Внутренняя норма рентабельности представляет собой ставку дисконтирования, при которой чистая приведенная стоимость проекта равна нулю [54].
32
+ 35
3 год YC3 —-— 10%.
500+350
Для оценки конечной отдачи на базе первого года на качественном уровне воспользуемся формулой (3.28). Для этого предварительно определим относительное изменение стоимости актива:
33
Под регулярно изменяющимися потоками понимаются потоки, динамика изменения которых поддается математической формализации.
34
Часто СКО называют стандартным отклонением
35
= yj(102,96 х 0,01 )2 + (115,28 х 0,02)2 + (115,28 х 0,01)2 = 2,776у.е. Частная производная по коэффициенту b2 по третьему аналогу
36
Скорее всего, участок не подвержен и внешнему износу в том числе (С.Г)
37
См. Приложение
38
?Предполагается, что затраты на расторжение существующих договоров экономически нецелесообразны.
39
?Площадь, занятая собственником, включена в состав свободных площадей, сдаваемых по рыночным ставкам.
40
?На практике налог на землю считается иначе: базой расчета является площадь участка.
41
С учетом реверсии
42
?См. раздел 3.4.1 (Пример 3.6).
43
Предполагается грамотная эксплуатация объекта с проведением всех необходимых периодических ремонтов короткоживущих элементов.
44
o
45
В демонстрационных целях срок экономической жизни выбран сравнительно небольшим. В приложении представлена 2-х этапная оценка земельного участка и его улучшений для 50 летнего срока экономической жизни улучшений в виде Excel-таблиц.
46
= T AL1 ?- T AInA,q + VpnA ?(5.53)
ПЛ ^ (1 + Y)q ? (1 + Y)q (1 + Y)k
Здесь AIL1 - чистый операционный доход арендатора участка первого года.
Допустим, что объект сдается в пользование на условиях валовой аренды, при которой все операционные расходы лежат на собственнике. Предположим, также, что операционные расходы не зависят от величины арендной ставки. Тогда валовой арендный платеж, который уплачивался бы арендатором за первый год G1[1 при условии сдачи объекта по рыночной арендной ставке можно представить в виде следующей сум-
47
?Оценка в данном варианте также предполагает использование метода последовательных приближений, т.к. в выражении для оценки стоимости реверсии присутствует искомая величина VnA.
48
?Предполагается, что условия договора не могут быть пересмотрены в течение срока аренды.
49
Таблица подготовлена к.т.н. Цымбаловым В.В.
50
В обеих таблицах реализован вариант с линейным износом и аналитическим расчетом стоимости реверсии.

оценка  »
Библиотека »