155
Вход


как инвестировать в недвижимость испании. (статья) недвижимость


Как инвестировать в недвижимость Испании. (Статья) Недвижимость
 как
инвестировать в недвижимость испании.
(статья) недвижимостьЛюбой вид недвижимости в Испании должен быть зарегистрирован в Reglstro de Propiedad (Регистр собственности), где Вы можете получить полную информацию о том, кто является владельцем недвижимости, какова ее точная цена, точная площадь, а так же о наличии возможной задолженности владельца. На имя владельца оформляется главный официальный документ, называемый Escritura Publica , которой затем присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома для занесения её в Регистр

При необходимости покупатель может воспользоваться банковским кредитом
Продать недвижимость по законам Испании имеет право только сам владелец или же лицо им назначенное и имеющее, соответственно, от него доверенность, заверенную нотариально. Как правило, право продажи доверяется агентствам, в этом случае агентство должно иметь соответствующую лицензию. Каждая фирма или агентство так же имеет свою Эскритуру, данные которой хранятся в Регистре собственности Испании, где можно навести о нём справки. Если вдруг возникнет вопрос о недоверии, в этом случае Вам выдаётся документ, называемый Nota Simple Informatlva (Нота Простая Информационная).
Если владельцев недвижимости несколько либо владелец состоит в браке, то согласно требованиям Гражданского Кодекса Испании при продаже необходимо присутствие и согласие всех владельцев либо нотариально заверенная доверенность от них.
После выбора подходящего Вам объекта недвижимости и принятия решения о его покупке составляется частный контракт купли-продажи, в котором, в том числе, указываются условия и способ оплаты.
При подписании контракта, как принято, покупатель выплачивает около 10% от стоимости недвижимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. После заключения контракта покупатель должен получить в местной полиции так называемый N . I . E . (идентификационный номер иностранца), чтобы затем правильно оформить сделку у нотариуса. Далее, в течение месяца оформляется главный официальный документ купли-продажи - Escritura Publica или просто "Эскритура". Оставшаяся сумма денег вносится при подписании Эскритуры, после чего Вы становитесь полноправным владельцем. Причем существуют различные условия оплаты, например, можно оформить ипотечный кредит, как правило, он составляет 50, 60, максимум 70% от стоимости недвижимости для нерезидентов Испании. Все это оговаривается в контракте до его подписания. Эскритура подписывается покупателем и продавцом в Нотариальной конторе в присутствии испанского нотариуса. В Эскритуру по желанию может быть внесено имя не только одного владельца, но и всей его семьи. После процедуры подписания остается лишь зарегистрировать Вашу недвижимость в Регистре собственности Испании. Процесс регистрации обычно длится около трех месяцев. Расходы, связанные с приобретением недвижимости.
Прежде всего, нужно сказать, что существует некоторая разница в расходах, связанных с покупкой новой недвижимости и вторичной. Говоря о текущих расходах, следует так же отметить ещё один важный момент. В Испании широко практикуется следующее: в Эскритуре официально декларируется стоимость, заниженная на 10 - 20% от реальной цены недвижимости. Делается это с целью снижения текущих расходов и налогов, связанных с покупкой. Но делать это нежелательно, так как позже могут возникнуть юридические проблемы в случае ее последующей перепродажи.

Общие расходы при покупке недвижимости

* нотариальные расходы (Notario) - оплачиваются по специальной шкале, прогрессирующей в зависимости от стоимости недвижимости. Например, при покупке недвижимости налог немного больше в случае оформления ипотечного кредита.
* расходы на регистрацию (Registro) в Регистре собственности Испании - оплачиваются при внесении Вашего имени и данных недвижимости в Регистр, в качестве нового владельца. Эта сумма также определяется по специальной шкале и зависит от стоимости покупки, в случае того же примера от 50.000 до 100.000 евро она колеблется в пределах от 120 до 180 евро - расходы на оформление документов (Gestoria). Если прибегнуть к услугам частного адвоката, то его сервис Вам обойдётся примерно в 850 евро.

При приобретении новой недвижимости в дополнение к выше указанному оплачиваются следующие налоги:
* налог на добавленную стоимость (Impuesto sobre Valor Anadido , сокращённо I . V . A .). Этот налог составляет для квартир и жилых домов 7%, а для коммерческих объектов, предназначенных для частного производства и для незастроенных земельных участков - 16% от стоимости, указанной в Эскритуре. Оплачивается в муниципальных офисах по приёму налогов.
* налог на документальное оформление юридических актов ( Actos Juridicos Documentados . сокращённо A . J . D .), составляют 0.5% от стоимости, указанной в Эскритуре.
При приобретении недвижимости, бывшей в употреблении, то есть из "вторых рук" взимаются следующие налоги:
* передаточный налог ( Impuesto de Transmlsiones Patrimoniales , сокращённо I .Т.Р.), составляет 7% от стоимости, заявленной в Эскритуре и оплачивается в Совете по Экономике и Финансам Испании.
* налог Plus Valia. Это муниципальный налог, основывающийся на официальной оценке роста стоимости недвижимости на момент её продажи. Этот налог должен выплачивать владелец недвижимости, то есть продавец, но на практике все налоги обычно выплачивает покупатель. Точную величину налога указывает местная мэрия, на сумму которого влияет возраст недвижимости и количество лет владения этой недвижимостью последним ее хозяином.
Суммарно все затраты по оформлению покупки без учета ипотечного кредита составляют около 9% от стоимости недвижимости, ипотечный кредит увеличивает эти затраты до примерно 12%.

Процесс оформления покупки недвижимости
При приобретении недвижимости в Испании действует общепринятый процесс оформления купли-продажи:
1. Покупателем открывается счет в одном из испанских банков на свое имя, вносятся или переводятся деньги.
2. Выбрав интересующий объект недвижимости, составляется частный контракт резервирования в 3-х экземплярах между покупателем и продавцом недвижимости, при подписании которого покупателем оплачивается примерно 10-20% от стоимости недвижимости в качестве залога по средством чека, заверенного банком.
Договор имеет полную юридическую силу и статус. Объект снимается с продажи. Стоимость недвижимости фиксируется на этот день.
К стоимости объекта следует всегда прибавлять около 9% на расходы по оформлению недвижимости (нотариальные расходы, регистр собственности, НДС).
3. При необходимости покупатель может воспользоваться банковским кредитом (от 50% до 80% стоимости). В этом случае делается независимая оценка недвижимости, после чего банк в течении 15 дней принимает решение о сумме кредита, на сколько лет и под какой процент (обычно для иностранных граждан для быстрого решения вопроса ограничивают: до 25 лет, до 60% -в случае вторичного рынка).
4. После подписания частного контракта (залога) - Вы имеете 60 дней до полного оформления приобретаемой недвижимости в нотариальной канторе (подписание купчей заверенной нотариусом - "Escritura").
Клиенту на основе предварительного договора, необходимо получить идентификационный номер иностранца в полиции.
5. В момент подписания Купчей у нотариуса вы оплачиваете разницу в стоимости, приобретаемой вами недвижимости банковским чеком (в случае получения вами кредита в банке, это осуществляет представитель банка, который будет присутствовать у нотариуса при подписании Купчей).

Расходы при оформлении недвижимости:

* Налог на недвижимость (ITP) = 7%;
* Нотариальные расходы = 0,3 … 0,5 %;
* Реестр собственности = 0,5 … 0,8 %;
* Открытие банковского кредита = 1 … 1,5 %;
* Страховка на квартиру (в случае банковского кредита) =150…200 EURO.
Вышеуказанные расходы оплачиваются банковскими чеками адресованные в соответствующие учреждения. В случае получения банковского кредита эти оплаты проводит представитель банка, заранее резервируя фонд на вашем счете.
6. После подписания нотариального договора купли-продажи (Escritura), вы получаете ключи, нотариально заверенную копию договора. Оригинал "эскритуры" направляется в реестр собственности (Registro propiedad), где в течении 20-30 дней проходит государственную регистрацию.
На основании "эскритуры" вашей недвижимости и выписки из реестра собственности вы можете получить в посольстве Испании в Москве годовую шенгенскую визу (данная процедура оформляется в течении 10-ти дней).

Дополнительные расходы, связанные с покупкой недвижимости в Испании

При покупке недвижимости в Испании Вы должны рассчитывать на дополнительные расходы, которые составляют 10-13% от стоимости недвижимости и состоят из:
* IVA (Impuesto sobre el Valor Anadido) - налог, который платится один раз при покупке новой недвижимости и состоит из 7% от инвентаризационной стоимости недвижимости или;
* ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) - налог при покупке недвижимости вторых рук, который также как и IVA платится один раз и состоит из 7% от инвентаризационной стоимости недвижимости;
* o Расценка за услугу нотариусу при оформлении так называемой "escritura" купли/продажи обычно от 300 до 600 евро;
* Registro de Propiedad - регистрация купленной недвижимости в регистре Муниципалитета зависит от стоимости недвижимости, но обычно составляет приблизительно 300 евро в районе г. Торревьеха, например;
* Контракт на подключение электроэнергии и водоснабжения - примерно 420 евро
* Размер страховки зависит от ценности имущества;
Какие налоги необходимо платить после покупки недвижимости в Испании для лиц не являющихся Резидентами. Расходы на содержание недвижимости - Годовые расходы
* Impuesto Sobre Bienes Inmuebles - IBI муниципальный налог, который платится один раз в год, в августе или сентябре (лицами которые являются резидентами и не резидентами). Процент налога зависит от района и рассчитывается по кадастровой стоимости недвижимости. Например, в Торревьехе этот налог составляет 0,8% от кадастровой стоимости недвижимости
* Impuesto Extraordinario Sobre el Patrimonio платится один раз в год в декабре - налог на наличие имеющегося имущества: дом, машина, счет в банке. Пример: от 0 до 167.129 евро налог составляет 0,2%.0 Это значит, что вы будете платить 200 евро в год, если стоимость вашей недвижимости 100.000 евро
* Declaraciоn de la renta - налог на предлагаемый доход от сдачи недвижимости в аренду - 0,5% от кадастровой стоимости
В Испании коммунальные услуги оплачиваются, как и везде, по счетчику. В месяц, если не экономить, на дом выйдет 100-150 евро - если целый день печь пироги в СВЧ и одновременно валяться в ванне. На квартиру - гораздо меньше: 40-50 евро. Коммунальный бассейн и сад обойдутся в 400-800 евро в год, индивидуальный садовник будет заходить к вам по мере необходимости примерно за 150-180 евро в месяц. При этом коммунальные услуги будут автоматически списываться с вашего счета в банке, "пристегнутого" к договору. Если денег на счете не окажется - банк будет платить из своих средств, но вам это будет обходиться как ссуда под сравнительно весомый кредитный процент.

Банк и ипотека
Для открытия банковского счета в Испании необходима копия паспорта. Также надо подписать бланки, где надо указать ваш адрес и телефон. Необходимо тоже сделать взнос в течение короткого времени (одного месяца) на ваш счет, чтобы его активировать.

Ипотека. Для этого необходимо предоставить следующие документы:
1. Копию декларации вашего годового дохода или подобный документ, который подтверждает ваш денежный доход
2. Три последние копии вашей месячной зарплаты/пенсии или копию вашего счета в банке
3. Копию вашего паспорта
Эти документы оцениваются вместе с информацией о недвижимости (ценой и местоположением). После этого банк вам дает подтвердительный ответ. При необходимости, мы вам можем предоставить расчет по месячной оплате, стоимость ипотеки, годовой процент и т.д.

Смотрите пример ниже:

Стоимость недвижимости 200.000 евро;

Процент заема 50%;

Полная сумма заема100.000 евро.

Примерная месячная оплата:

Срок оплаты 15 лет - 720 евро;

10 лет - 1.000 евро.

Пожалуйста, запомните, что ипотека обычно дается на последние 50% от стоимости недвижимости. Обычный срок ипотеки от 10 до 20 лет ( все зависит от возраста клиента).

Визовый режим

Для въезда в страну необходима Шенгенская виза, которая действительна на территории всех стран-участниц.
Шенгенская зона включает территории европейских стран - участниц Шенгенского соглашения. Это - Испания, Португалия, Германия, Франция, Нидерланды, Бельгия, Люксембург, Италия, Греция, Австрия, Дания, Исландия, Норвегия, Финляндия и Швеция.
Перед оформлением визы в Испанию у вас могут потребовать предъявить доказательство вашей платежеспособности для проживания в выбранной стране, маршрут следования или заказ гостиниц, билеты туда и обратно и рекомендательные письма. Вы можете просить не больше, чем две визы в любом 12-месячном периоде, и они не возобновляемы на территории Испании. Меньше проблем для получения визы испытывают супружеские пары, поданные Европейского Союза (ЕС), и их дети. Существуют также различные варианты транзитных виз.

Возможно оформление вида на жительство.

Однако вид на жительство опять-таки не есть гражданство. Стать гражданином вы сможете после десяти лет проживания в стране (сроки по мультивизам не учитываются).
Вопрос получения вида на жительство является одним из основных, если Вы приобретаете недвижимость для того, чтобы остаться в Испании. С приобретением недвижимости он впрямую не связан, но мы оказываем содействие клиентам, которые приобрели у нас недвижимость.
Существует несколько официальных путей решения этого вопроса.
После получения эскритуры, куда записываются все члены семьи, включая несовершеннолетних членов семьи, можно оформить мультивизу, которая выдается на три месяца и может быть продлена еще на три.
- Одним из наиболее распространенных на данный момент способов получения на жительство является занятие бизнесом. Если открыть фирму и предоставить рабочие места гражданам Испании (2-3 рабочих места), то можно получить вид на жительство. Это будет достаточно нудно и небыстро, однако результата можно достигнуть.
- Пенсионеры после приобретения недвижимости могут остаться в Испании и подать документы на оформление ПМЖ.
- Путем устройства на работу в испанскую компанию.

Существует 3 типа видов на жительство:

1. НАЧАЛЬНЫЙ - минимум 3 месяца максимум 2 года.
2. ОБЫЧНЫЙ - максимум 5 лет только для тех кто проживал постоянно и легально в Испании больше 2-х лет
3. СПЕЦИАЛЬНЫЙ - максимум 10 лет для специальных случаев, таких как; пенсионеры, люди, рожденные в Испании или состоящие в браке с Испанцами или имеющих на иждивении родственников испанской национальности.
Документы предоставляются лично иностранцем в офис для иностранцев в тех провинциях, где он существует или в Центральное Управление Комиссариата Полиции, где проживает иностранец или в ближайший офис Гражданской полиции (статья 17.3).
Также можно предоставить в Посольство или Консульство Испании в той стране, где проживает заинтересованное лицо.
Существуют различия в вышеописанных пунктах при покупке разных видов недвижимости: например, покупать офис, - это не то же самое, что покупать квартиру или коттедж, не в новом доме или не престижном районе вдали от моря, до 200.000 евро и выше в престижном новом доме с шикарным видом.

как не поселиться в 'гиблом' месте (статья)  »
Библиотека »